為借鑒國外在房地產(chǎn)評估管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善我市房地產(chǎn)稅收的征管工作，我們參加了赴德對房地產(chǎn)評估情況的考察。通過在柏林市房地產(chǎn)評估工作有了一定了解，并認(rèn)識到評估工作對房地產(chǎn)稅收的重要性。我們認(rèn)為此次學(xué)習(xí)內(nèi)容對房地產(chǎn)稅制改革有很好的借鑒作用。
一、統(tǒng)一前后評估工作的變化
柏林位于歐洲的中心位置，統(tǒng)一后的柏林更是東西歐的樞紐。具有重要的政治、經(jīng)濟(jì)意義。
1．合并前東、西柏林的情況。東德國家雇傭的評估師不是按照市場價(jià)格進(jìn)行評估工作的，而是根據(jù)國家的規(guī)定進(jìn)行工作。他們不需要調(diào)查房地產(chǎn)的市場價(jià)格，只要按規(guī)定進(jìn)行計(jì)算即可，如城近郊1馬克／平方米；市中心20馬克／平方米；可建私家花園的10馬克／平方米；市中心有些地方無地價(jià)，因國家所有不許買賣。1990年在東德出現(xiàn)了合資經(jīng)濟(jì)，東德的評估人員才根據(jù)市場來進(jìn)行評估。但由于金融部。經(jīng)濟(jì)部在評估方面具有決定權(quán)，且部內(nèi)官員對市場一點(diǎn)不但，他們認(rèn)為將不同因素發(fā)展到數(shù)百個，就是市場化了，所以東德評估人員根據(jù)市場進(jìn)行評估也只不過是根據(jù)金融部、經(jīng)濟(jì)部規(guī)定的若干因素進(jìn)行。這種做法有可能導(dǎo)致評估值與市場價(jià)值背道而馳。西德評估人員與東德的做法是不同的，市場是西德評估人員評估工作中所遵循的準(zhǔn)則。按西方價(jià)值觀念評估一塊地，土地用途是標(biāo)準(zhǔn)，隨意性較大的因素并不是評估標(biāo)準(zhǔn)。西德的評估界建立了良己的一套規(guī)則，使用三種不同的評估方式（比較法、重置成本法、收益還原法）。
2．東、西柏林合并后的評估經(jīng)驗(yàn)。實(shí)施西德的評估方法，東德的金融部、經(jīng)濟(jì)部意識到了這點(diǎn)，并根據(jù)東德的特點(diǎn)逐步引入，西德的評估師在東德的評估工作中一直以努力找到東、西德兩邊具有可比性的地段，主要因素是地區(qū)大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用權(quán)的安全性等。如果選出這些可比性因素，西德的評估師基本上用比較法就可以評估土地的價(jià)值了。這個方法就是東、西德統(tǒng)一后唯一可行的評估地價(jià)的方法。德國的不動產(chǎn)透明度很高，每一塊出售的土地都登記在冊，且每塊土地的買賣都必須由公證人報(bào)告國家，每年在雜志上定期刊登有關(guān)數(shù)據(jù)。公眾可以看到每塊地段的具體數(shù)據(jù)并根據(jù)此進(jìn)行投資。在統(tǒng)一后的十年中，東德已經(jīng)逐漸形成一個有供有求的市場，評估師現(xiàn)在也可以找到這些有關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行評估。
二、評估職業(yè)的工作準(zhǔn)則
德國的評估工作是獨(dú)立于政府之外的。評估職業(yè)者在評估工作中只對自己負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人及個人的經(jīng)濟(jì)利益。評估職業(yè)者評估出的土地
價(jià)格不需政府進(jìn)行確認(rèn)（但法院只承認(rèn)評估師簽字的評估報(bào)告）。如當(dāng)事人因某種經(jīng)濟(jì)行為發(fā)現(xiàn)評估結(jié)果有誤，可以向法院起訴。評估職業(yè)者自己對評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年（法律規(guī)定），評估錯誤時(shí)先用該項(xiàng)目的保險(xiǎn)合同的賠償金賠付，不夠再用私人財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，公司內(nèi)的所有評估師都負(fù)有連帶責(zé)任。
在評估職業(yè)者進(jìn)行評估的時(shí)候，政府無權(quán)干涉評估職業(yè)者的工作，即使評估結(jié)果有損于政府的利益。政府對土地價(jià)格也有自己的規(guī)定，但土地價(jià)格并不是由政府制定的，而是政府委托專業(yè)人士制定再通過法律確認(rèn)的。受政府雇傭，對于評估師來說是一種很高的榮譽(yù)。
三、評估工作在市場經(jīng)濟(jì)中的作用
在德國，私有財(cái)產(chǎn)是一切發(fā)展的基石，產(chǎn)業(yè)主要保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，與租戶不同。經(jīng)濟(jì)改革30％是關(guān)于私有財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容，最大的業(yè)主是國家。國家通過出售一部分地產(chǎn)，獲得了一部分收入，使經(jīng)濟(jì)得到了一定的發(fā)展，并且通過出售地產(chǎn)將外流的資金吸引回來。為了更好地激活房地產(chǎn)市場，必須有明確的房地產(chǎn)價(jià)格，使投資者可依據(jù)其選擇。購買房地產(chǎn)。西德的評估師根據(jù)市場和城市規(guī)劃等，把城市進(jìn)行對比，抓住優(yōu)勢，研究如何設(shè)計(jì)城市功能，然后確定某一地區(qū)如何利用及容積率，并繪制出城市的地價(jià)國。地價(jià)目中包含三種數(shù)據(jù)（l）用途，（2）容積率，（3）價(jià)格（每平方米）。每個投資者都可以根據(jù)地價(jià)圖計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格、建設(shè)規(guī)模、投資收益等。利用地價(jià)圖，德國創(chuàng)造了一個模式，城市可以自己決定走什么樣的發(fā)展道路。地價(jià)圖已完全被市場接受，且在市場中通行。每年將會繪制一張新的地價(jià)圖，當(dāng)估價(jià)師按經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)地價(jià)圖與實(shí)際不符時(shí)，或國家需要時(shí)，政府通過購買可以得到此圖。地價(jià)圖對于國家來說，可以幫助政府測算稅收，目前在德國，政府都是依據(jù)地價(jià)圖來征收地產(chǎn)稅。對于投資人來說，人們往往根據(jù)此圖進(jìn)行成萬上億的投資，但投機(jī)幾乎成了不可能。
四、國有資產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)下的轉(zhuǎn)變歷程
原東德的國有企業(yè)均由托管局負(fù)責(zé)將其盡快私有化。托管局是聯(lián)邦政府下一個企業(yè)，管理原東德的國有資產(chǎn)，評估這些不動產(chǎn)，并努力將其賣出。托管局下設(shè)的房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評估工作。房地產(chǎn)管理部門雇傭自由評估師對不動產(chǎn)進(jìn)行評估、同時(shí)雇傭一些評估師成立評委會，負(fù)責(zé)制定托管局的評估政策且對評估結(jié)果進(jìn)行審核。評委會由15到20個來自各行各業(yè)的專業(yè)人士組成，每屆任期四年，其工作完全獨(dú)立，不受托管局的干擾。評委們并不放棄原有的工作，在托管局也僅是獲得象征性的車馬費(fèi)。在國有資產(chǎn)評估中主要采用收益還原法，因?yàn)橥泄艿姆康禺a(chǎn)除住宅外均是希望得到收益的。目前托管局在新的聯(lián)邦州有10個分理機(jī)構(gòu)，在柏林布蘭登堡地區(qū)有3個。托管局只負(fù)責(zé)管理、出售經(jīng)營的房屋，監(jiān)督管理者，一是調(diào)查管理者執(zhí)行情況；二是管理者每季度上報(bào)環(huán)境報(bào)告，每季度報(bào)告中包括垃圾處理問題，每年上報(bào)一次危險(xiǎn)品的情況。管理人與托管局有合同，個人負(fù)責(zé)。托管局出售不動產(chǎn)的原則有兩點(diǎn)：（l）買主得到一定優(yōu)惠；（2）買主與托管局合力清理不動產(chǎn)，但托管局不為此付支付清理費(fèi)，因在售價(jià)中不包括清理費(fèi)用。土地的評估資用由產(chǎn)權(quán)人支付。
五、考察體會及工作建議
（一）房產(chǎn)稅調(diào)整為不動產(chǎn)稅，按市場價(jià)值征稅，更符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，有利于市場經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。
在德國，房屋、土地是分開征稅的，屬財(cái)產(chǎn)稅的征收范圍，但其均是以市場價(jià)格即評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)的，使得稅收工作與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連。
目前，在我國房產(chǎn)稅的政策規(guī)定中，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是納稅人房地產(chǎn)的賬面原值或租金收入。由于納稅人獲得房地產(chǎn)的時(shí)間、形式不同，其賬面原值的內(nèi)容差異也較大，且隨市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值也是隨時(shí)變動的，賬面原值已不能及時(shí)反映房地產(chǎn)的真正價(jià)值。計(jì)稅依據(jù)的差異導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收管理工作無法真正體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，并對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)生了一定的負(fù)作用。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)已是擁有者的財(cái)產(chǎn)，且賬面原值又不能真實(shí)、準(zhǔn)確的反映出房地產(chǎn)的價(jià)值，在以市場經(jīng)濟(jì)和公平稅賦為原則的前提下，建議有關(guān)部門對房產(chǎn)稅政策進(jìn)行調(diào)整，將房產(chǎn)稅調(diào)整為不動產(chǎn)稅，明確以不動產(chǎn)的市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，以保證我國稅收工作與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相銜接，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展。
（二）成立專門的評估委員會，定期繪制全市房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)圖，體現(xiàn)公平稅賦的原則，便于征收管理。
目前，房產(chǎn)稅、城房稅的計(jì)稅依據(jù)包括房產(chǎn)原值（含評估值）、稅務(wù)機(jī)關(guān)估值。對于納稅人按規(guī)定進(jìn)行評估并相應(yīng)調(diào)整會計(jì)賬目的，可將其評估值視作房產(chǎn)原值。由于目前本市評估行業(yè)尚屬一個新興的行業(yè)，并不規(guī)范，在評估時(shí)根據(jù)納稅人評估目的的不同評估結(jié)果也是多種多樣的。納稅人用以調(diào)整會計(jì)賬目的評估值也是各種各樣的。對于沒有房產(chǎn)原值且納稅人未進(jìn)行評估的不動產(chǎn)，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)管理部門制定的評估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。但房地產(chǎn)管理部門評估標(biāo)準(zhǔn)制定時(shí)間較早，評估標(biāo)準(zhǔn)過低，已無法適應(yīng)現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)。鑒于以上原因，建議可以比照德國托管局的做法，雇傭社會上各行業(yè)中專業(yè)評估人員組成評估委員會。評估委員會在獨(dú)立工作的原則下，按照市場經(jīng)濟(jì)的條件，定期繪制全市房產(chǎn)
稅計(jì)稅依據(jù)圖，標(biāo)明各區(qū)域內(nèi)不同用途的房地產(chǎn)價(jià)
值。稅務(wù)機(jī)關(guān)在確認(rèn)該圖的正確性后，根據(jù)此圖征收房產(chǎn)稅。既簡便了征收管理工作，又可確保納稅人稅賦公平。
