引言
有關“商品房空置率之爭”將房價持續(xù)上漲的北京房地產(chǎn)市場炒得沸沸揚揚。由于目前國內有關商品房空置及空置率的測算缺乏統(tǒng)一的標準，認識角度不同，產(chǎn)生差異也是必然。而近期，北京市建委公布的有關商品房空置達 60％以上的消息讓北京市民震驚的同時，有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)的權威性也遭到質疑。本文不想去探討這些數(shù)字的真?zhèn)?，只是從另一角度來探討北京商品房空置問題，通過對歷年空置情況分析，提出保持合理空置的對策建議。
1、明確商品房空置的概念
“商品房空置”一直是我國房地產(chǎn)市場關注的焦點。它作為反映商品房市場供需的一個重要指標，也成為了專家衡量房地產(chǎn)市場“泡沫”的依據(jù)，但有關商品房空置的概念也是莫衷一是。
美國的 Denise Dipasquale等人認為：住宅空置是指建筑空間沒有被占用，即 住宅正在出售或出租的時期。 [1] 通用的解釋即： 空置量（ VC t ）是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。空置率（VR t ），是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR t ＝VC t /S t . [2] 目前，大多數(shù)發(fā)達國家商品房空置率的合理區(qū)間在3～10％之間。
在我國，商品房空置量的統(tǒng)計并不完整。它是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計標準，空置率是指“各房產(chǎn)公司在一定時間內上報的房屋空置面積”除以“近三年來的竣工面積”。其中，房屋空置面積是以上年的空置面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
由于我國的空置率的計算標準與國際標準不一致，因此，不能拿我國的空置率與國際上商品房空置率區(qū)間比較。在《對我國商品房空置率的適度判斷》（《中國信息報》）一文中指出，我國商品房空置率的合理區(qū)間為 5～14%；空置率在 14%～20% 之間為空置危險區(qū)；空置率在20% 以上為商品房積壓區(qū)。本文以國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑為標準計算北京市1999－2005年商品房空置率，并根據(jù)以上商品房空置率區(qū)間劃分標準來判斷北京市商品房空置情況。
2、北京市商品房空置的情況分析
2.1 歷年來北京市商品房空置情況分析
從商品房總體空置情況來看， 1999－2000年，北京市商品房空置面積保持平穩(wěn)；2001－2003年呈現(xiàn)快速增長的勢頭，其平均增長率超過20％；到2004年略有下降，較2003年減少了79.3萬平方米；2005年快速上漲，其漲幅超過30％（表一）。
表一： 1999－2005年北京市商品房空置情況統(tǒng)計表
年 份 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年2004年2005年
商品房空置面積 （萬平方米） 624.3 627.4 774 919 1123.4 1044.1 1374.2
空置一年以上 （萬平方米） 267.5 299.2 336 512.7 377.9 302.8 380.65
空置一年以內 （萬平方米） 356.8 328.2 438 4 06.3 745.5 741.3 993.5
商品住宅空置面積（萬平方米） 529.1 515 634.1 763.2 897.6 723.6 799.7
商品住宅空置比重（％） 85% 82% 82% 83% 80% 69% 58%
數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局及國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)進行測算整理
從商品空置時間長短來看，除 2002年外，1999－2005年，空置一年以內的商品房所占比重均大于空置一年以上的商品房所占比重，即以新增商品房空置為主。其中，1999－2001年兩者所占比重相當；而2003－2005年，空置一年內的商品房占絕對優(yōu)勢。
從商品房空置結構來看，以商品住宅空置為主。 1999－2003年，商品住宅空置面積占商品房空置總面積的80％以上；2004－2005年，商品住宅空置比重持續(xù)下降，其中比重分別為69％和58％。
通過以上分析發(fā)現(xiàn)，北京市商品房空置量越來越大，且以空置一年以內的商品房，即新增商品房空置為主。商品住宅空置比重有所下降，而商服等商品房空置比重相對上升。新增商品房空置增加是否說明北京市商品房已經(jīng)供大于求了呢？實際不然。一邊是空置的大幅增加，一邊是普通老百姓買不到房，房價大幅上漲。這就是目前北京房地產(chǎn)市場中存在的“怪現(xiàn)象”。我們從商品住宅空置比重下降可以看出其市場需求較為旺盛，而其空置面積的大幅增加則說明滿足普通百姓需求的商品住宅供應不足；商服等商品房空置比重增加則說明該類產(chǎn)品供大于求?？梢姡唐贩抗Y構問題是導致北京市商品房空置大幅增加的主要原因，同時也是北京市房價在經(jīng)歷國家宏觀調控后“逆勢而上”的根本原因。
2.2 商品房空置率的測算
根據(jù)國家統(tǒng)計局標準：空置率＝商品房空置面積 /近三年竣工面積累計值。
1999－2005年，北京市商品房竣工面積保持快速增長態(tài)勢。短短7年時間，北京市商品房建設經(jīng)歷了三個高峰期，即1999年、2002年和2005年。2005年北京市商品房竣工面積為4679.2萬平方米，比2004年增長了53％，是1999年的近4倍。其中，商品住宅竣工面積與商品房基本上保持同步增長的態(tài)勢，但在1999年和2001年出現(xiàn)商品住宅大面積竣工，增長速度大幅上漲的現(xiàn)象。
通過對近三年商品房和商品住宅竣工面積累加得出 1999－2005年各年的累計竣工面積，再去除各年的空置面積，分別得出各年的空置率（詳見表二）。通過計算發(fā)現(xiàn)，從1999－2005年，北京市商品房和商品住宅空置率每年都在10％以上，且均呈逐年下降的發(fā)展趨勢。
表二： 1999－2005年北京市商品房空置率表
類 型 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
年空置面積（萬平方米） 商品房 624.3 627.4 774 919 1123.4 1 044.1 1374.2
其中：住宅 529.1 515 634.1 7 63.2 897.6 723.6 799.7
竣工面積 （萬平方米） 商品房 1208.6 1365.6 1707.4 2 384.4 2593.6 3067 4679.2 其中：住宅 908.3 1013.7 1 393.4 1926.2 2080.8 2343.95 3024.1
近三年竣工面積累計（萬平方米）商品房 2733.6 3416.9 4281.6 5457.4 6685.4 8045 10339.8
其中：住宅 1975.3 2510.7 3315.4 4333.3 5400.4 6350.95 7448.85
商品房空置率（％）商品房 23% 18% 18% 17% 17% 13% 13%
其中：住宅 27% 21% 19% 18% 17% 11% 11%
數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒、北京市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)進行整理分析
2.3 北京市商品房空置率的判斷分析
根據(jù)上文中提到的《對我國商品房空置率的適度判斷》中劃分標準判斷： 1999年，北京市商品房空置率達23％，出現(xiàn)大面積積壓；2000－2003年，北京市商品房空置率保持在17～18％，處在空置危險區(qū)；2004－2005年，北京市商品房空置率為13％，處于合理空置范圍內（詳見圖3）。
其中，商品住宅空置率與商品房空置率同向發(fā)展，兩者基本同步。 1999－2000年，北京市商品住宅空置率分別為21％和27％，出現(xiàn)大量積壓；2001－2003年，商品住宅空置率在17～19％之間，處在空置危險區(qū)；2004－2005年，商品住宅空置率為11％，處于合理空置范圍。
可見，近年來北京市商品房空置率呈逐年下降趨勢。在經(jīng)歷1999年商品房的大面積積壓后，2000年商品房竣工面積增幅明顯減緩，主要以消化存量房為主，再加上1999年央行利率下調刺激了購房需求，從而使2000年商品房空置率下降了5個百分點。而2002年央行再次下調利率、購買普通商品住房契稅下降為1.5%等利好政策進一步激活了房地產(chǎn)市場需求，使2001－2002年商品房竣工面積大幅上漲的同時，商品房空置率呈下降趨勢。央行出臺的“121”號文件和國務院的“18”號文件使2003年北京房地產(chǎn)開發(fā)與銷售均處于“觀望”狀態(tài)，在商品房竣工面積漲幅下降的情況下，商品房空置率高居不下。2003年7月《關于外省市個人在京購房不再經(jīng)審批的通知》的出臺及2008年奧運會的日益臨近，旺盛的投資消費需求使2004年商品房空置面積明顯下降，進入合理空置范圍內。受“8.31”大限的影響，2004年北京土地供應出現(xiàn)集中放量現(xiàn)象；再加上近幾年為奧運相關配套建設的高峰期，因此，2005年商品房竣工面積呈現(xiàn)大幅上漲趨勢。而國務院《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的出臺，使市場需求處于“觀望期”，商品房空置面積大幅增加，但其漲幅明顯低于商品房竣工面積的增長率，因而使商品房空置率保持在合理范圍內。
3、保持合理空置的對策建議
商品房空置率作為一個動態(tài)變化的參數(shù)，是衡量房地產(chǎn)市場是否健康的一個重要指標。同時，商品房空置也是一個“蓄水池”，保持合理空置有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。因此，政府部門有必要加大宏觀調控力度，以保持商品房合理空置。
一是調整商品房供應結構，保障中低檔商品住宅的供應。 通過增加經(jīng)濟適用住房供應、提供限價房、鼓勵開發(fā)中小套型（戶型）的商品住宅、進一步開放和規(guī)范二手房市場，加速商品房市場流轉等措施來增加中低檔商品住宅市場供應，減少空置。
二是穩(wěn)定住房價格，保障中低收入消費者的有效需求。 通過正確引導投資需求，明確區(qū)分高檔住宅與普通商品住宅，有針對性地調整稅收、信貸、土地供應等措施來限制投資性商品房的開發(fā)和購置，充分遏制投機需求，抑制部分投資需求，切實保障市場有效需求。
三是做好土地儲備，實現(xiàn)“按需供地”。 土地供應早計劃、早儲備，并根據(jù)市場情況，確保土地供應結構合理，實現(xiàn)土地有效供應，從源頭調控商品房供應。
四是拓寬數(shù)據(jù)來源渠道，實施房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)的全程監(jiān)管。 為確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可靠性，使商品房空置成為政府宏觀調控的依據(jù)，有必要增加信息的透明度，拓寬數(shù)據(jù)來源渠道，如建設主管部門的監(jiān)控統(tǒng)計、抽樣調查、消費者反饋等方式來獲取數(shù)據(jù)。此外，各級行政主管部門應當加強監(jiān)管職能，實現(xiàn)各部門聯(lián)動，從房地產(chǎn)前期土地供應到開發(fā)、銷售及物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的實施全程監(jiān)管，客觀真實地獲取市場第一手資料。
