今年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人），依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。2009年1月12日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕3號）文件就有關(guān)事項做了明確。需要指出的是，2009年1月1日之前，外資企業(yè)及外籍個人一直執(zhí)行著《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，不少納稅人對于依照《房產(chǎn)稅暫行條例》計算房產(chǎn)稅時需要注意哪些問題并不十分清楚。下面筆者就以下幾個問題加以分別說明。
一是征稅范圍。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，其中，城市是指國務院批準設立的市，具體區(qū)域為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城；縣城是指未設立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。
二是適用稅率。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按租金收入計征的，稅率為12%。另外，《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條規(guī)定，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
三是房產(chǎn)原值如何確定?！蛾P(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第二條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。同時還應注意的是，《關(guān)于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅；對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。
另外，《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
自用的地下建筑，按以下方式計稅：
1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產(chǎn)原值。
應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×[1-(10%至30%]×1.2％。
2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%~80％作為應稅房產(chǎn)原值。
應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×[1-(10%至30%)]×1.2％。
房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定。
3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
四是報批類減免稅政策?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例對一些房產(chǎn)規(guī)定免稅，包括對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。對納稅確有困難的納稅人，條例規(guī)定可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
五是房產(chǎn)稅納稅義務的起止時間。對于新建的房屋如何征稅，《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕8號）第十九條規(guī)定：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅納稅義務截止時間的問題，《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。
六是外幣換算的時間點。《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第四條規(guī)定，以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個人在繳納房產(chǎn)稅時，均應將其根據(jù)記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣。
