摘要：日本的房地產泡沫對日本經濟打擊非常嚴重。中國應該吸取教訓，預防房地產市場的過度投機，防止銀行業(yè)在房地產領域的信貸失控，強化土地資源管理，保持匯率穩(wěn)定，靈活運用利率等金融杠杠來避免房地產泡沫的發(fā)生。
關鍵詞：日本；中國；房地產；泡沫
一、日本房地產泡沫成因
二戰(zhàn)后，日本百廢待興，尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為一個嚴重問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發(fā)展，經濟實力的迅速增強，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作。
戰(zhàn)后日本住宅建設以及日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發(fā)展使人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。東京土地價格在1955-1987年保持年均增長16%的速度。土地的稀缺性，加上房產消費的盲目性，產生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。從地價來看,1990年僅東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值。日本經濟的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了地產投機風潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經濟開始了長達十幾年的低迷和蕭條。
日本金融體系沒有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。20世紀80年代以來，日本央行為了刺激經濟的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執(zhí)許久的日元升值達成協(xié)議，史稱“廣場協(xié)議”，迫使日元升值38%。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金流動性過剩。但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機資金云集不動產行業(yè)，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)用地價格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，東京大阪的住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。
在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。當年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發(fā)放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實現(xiàn)利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數(shù)量進一步擴張。1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧政策限制，躋身于房地產金融行業(yè)，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元?？梢哉f日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。
日本自1985年“廣場協(xié)議”以來房地產和金融泡沫已經相當嚴重，并在后來5年時間里執(zhí)行的一系列錯誤政策，致使日本經濟在1991年第4季度開始崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，房地產“泡沫”破裂。房地產“泡沫”破裂后，土地價格也大幅下跌。房地產價格暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)，也重創(chuàng)了日本經濟，甚至直至今日尚未完全恢復。
日本政府在面對房地產泡沫的調控時，簡單地采用了貨幣緊縮政策。1988-1990年，提高利率3.5個百分點。致使大量房地產按揭貸款違約不能支付，引發(fā)金融危機。
泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的1/3，國民經濟陷入長達十幾年的負增長和零增長。此外，日本新的不動產稅制的實施加重了日本國內的住房消費負擔，導致房產消費一蹶不振，經濟恢復緩慢。
二、日本房地產泡沫對中國的幾點啟示
?。ㄒ唬╊A防過度投機
一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業(yè)的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大。在此情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業(yè)泡沫的形成。另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。
?。ǘ┱{整銀行和房地產業(yè)的關系，預防銀行信貸非理性擴張
貨幣政策既體現(xiàn)在存貸款利率方面，也體現(xiàn)在銀行業(yè)與房地產業(yè)之間的關系方面。中國的存款利率仍有上調空間，而且央行加息的可能性也一直在人們的預期范圍之內，這有助于降低普通百姓地產投資和投機的熱情。必要時選擇恰當?shù)臅r機加息，未嘗不是一個有效的辦法。目前由于全球金融危機，中國采取降息措施刺激經濟發(fā)展，但是長期來看，只要房地產行業(yè)有過度投機的現(xiàn)象，中國就有可能再度加息。
由于房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。美國的次貸危機、零首付購房等就是例子。
?。ㄈ┘訌妼Ψ康禺a市場的宏觀監(jiān)控和管理
宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發(fā)結構，大力發(fā)展安居型房地產，同時應加強市場統(tǒng)計和預測工作，從而使房地產行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導產業(yè)。
?。ㄋ模娀恋刭Y源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結構性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴格懲處各類違規(guī)行為，嚴厲查處房地產開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進行開發(fā)的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。
（五）加強金融監(jiān)管合理引導資金流向
首先，要進一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經濟發(fā)生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業(yè)政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。
?。┍３秩嗣駧艑ζ渌鈪R匯率的長期穩(wěn)定
日本房地產泡沫膨脹的一個國際背景，是1985日本迫于美國在“廣場協(xié)議”中施加的壓力而使日元升值，其后又為了扭轉因出口減少導致的經濟蕭條，刺激內需而多次大幅降低官定利率，導致了房地產資金供應的膨脹，為房地產泡沫的形成注入了最原始的動力。以此為鑒，中國的匯率政策應當長期保持穩(wěn)定，并且阻斷國際游資涌人中國房地產業(yè)。
?。ㄆ撸┘訌妼Ψ康禺a開發(fā)規(guī)模的控制
在中國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設的土地，包括數(shù)量和質量都直接控制了房地產建設的規(guī)模和結構。近幾年，全國房地產開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，個別地區(qū)出現(xiàn)了圈地熱，助長了土地交易中的投機行為，從而引發(fā)土地價格上漲也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保護土地資源，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，清理違反土地利用總體規(guī)劃批準設立的園區(qū)。
?。ò耍┘哟蠼洕m用房建設力度，優(yōu)化經濟適用房開發(fā)機制
進一步完善經濟適用住房政策，加強經濟適用住房建設計劃的管理，加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力。合理確定經濟適用房的建設規(guī)模，著力解決中低收入家庭的住房問題。遵循“以銷定產”的原則，合理確定分年度建設規(guī)模；經濟適用房建設要與危舊房改造相結合；根據“經濟”和“適用”的原則，制定經濟適用房建設標準；加強經濟適用房價格的監(jiān)管，控制建設成本，保證工程質量；經濟適用房建設不能采取指令性方式確定建設單位，應公開招標。嚴格控制和防止目前經濟適用房戶型面積大、價格高、普通老百姓仍然買不起的情況。
?。ň牛┍匾獣r提供購房的首付比例
中國央行邁出平抑房價的重要一步，從需求方面進行控制，當房地產泡沫出現(xiàn)時，提高房價增長過快地區(qū)的最低首付比例，這明顯加大了炒房者的投機難度，投機性貸款的需求將明顯下降。
?。ㄊ┍匾獣r征收物業(yè)稅
通過征收物業(yè)稅，加重購房者的經濟負擔，讓人們不敢輕易購房。同時，房子越多上稅越多，在增加國家稅收，補貼窮人的同時，抑制人們購買住房等待升值的投機心里。如美國有的州50萬美元的住房每年要上交2萬美元左右的物業(yè)稅，這樣人們買房主要用來自住，不會輕易買來投資。此外，在日本父母把住房轉贈給子女時，也要收取大概50%左右的遺產稅，這也讓人們不敢輕易買房投機炒作。
參考文獻：
1、包宗華.房地產先導產業(yè)與泡沫經濟[M].中國財政經濟出版社,1994.
2、鈴木淑.日本的金融政策[M].中國人民大學出版社,1995.
