【摘要】2007年1月出臺的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，引起房地產(chǎn)業(yè)不小的震動。筆者通過舉例進(jìn)行了深入分析和嚴(yán)格計(jì)算，指出土地增值稅的清算，不會促進(jìn)房價(jià)上漲，反而會使國內(nèi)居高不下的房價(jià)有所回落。
2007年1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱通知）規(guī)定，從2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。對于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用，對于取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。此通知的下發(fā)，使正式向企業(yè)清算土地增值稅提上了日程，并且導(dǎo)致滬深兩市地產(chǎn)股全線下跌、27只地產(chǎn)股跌停，使得房地產(chǎn)界一片嘩然，傳媒界也推波助瀾，盛傳羊毛將出在羊身上，土地增值稅的清算將使國內(nèi)房價(jià)走高，筆者對此不以為然。筆者認(rèn)為這個(gè)《通知》的出臺與付諸實(shí)施，不僅不會提高房價(jià)，反而會使國內(nèi)居高不下的房價(jià)有所回落，原因如下：
一、土地增值稅并不是一種新稅種
國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》只是規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關(guān)征管問題，是根據(jù)條例和細(xì)則以及征管法的有關(guān)規(guī)定制定的征管辦法，并不是一項(xiàng)新的稅收政策。各地因?yàn)殚_發(fā)商以開發(fā)項(xiàng)目沒有竣工為由這幾年雖然無法按土地增值稅規(guī)定的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，但大都按銷售收入的1%——2%不等進(jìn)行了土地增值稅的預(yù)征。其賬務(wù)處理是當(dāng)其計(jì)算繳納時(shí)計(jì)入主營業(yè)務(wù)稅金及附加。例如，某開發(fā)商2006年銷售收入是10000萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局按其收入的1%預(yù)征，其計(jì)算繳納時(shí)，
借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加100萬元
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 100萬元
繳納時(shí)：借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 100萬元
貸：銀行存款100萬元
因?yàn)橥恋卦鲋刀惖馁~務(wù)處理與營業(yè)稅、城建稅等流轉(zhuǎn)稅是一樣的，各開發(fā)商在開發(fā)過程中就像核算營業(yè)稅及其他稅金一樣將其作為成本進(jìn)行了核算，只是因?yàn)楣こ虥]有竣工，只能進(jìn)行大概的估算，使得利潤有些出入而已，有一些大的開發(fā)商還將該稅種進(jìn)行了預(yù)提，所以開發(fā)商的房價(jià)中應(yīng)已包含了這部分稅金，不存在把這部分稅金重新轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者承擔(dān)的可能。
二、土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅
從土地增值稅的征收方式上來看，征收對象為房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中的增值額，也就是我們俗稱的開發(fā)商的利潤。增值額是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額。30%～60%累進(jìn)稅率的設(shè)置，則使得開發(fā)商利潤越高，所需交納的土地增值稅就越多，最高時(shí)納稅額會達(dá)到開發(fā)商利潤的60%。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某住宅小區(qū)，取得的收入為35000萬元，支付地價(jià)及各種費(fèi)用3000萬元，開發(fā)成本為10000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出為1500萬元，各種稅金支出為2100萬元，計(jì)算土地增值稅稅金如下：
先算扣除項(xiàng)目金額，可直接扣除項(xiàng)目：1.開發(fā)成本10000萬元；2.地價(jià)及各種費(fèi)用3000萬元；3.稅金支出2100萬元；4.房地產(chǎn)開發(fā)的利息費(fèi)用有金融機(jī)構(gòu)證明可直接扣除；5.另開發(fā)商還可按取得土地使用權(quán)發(fā)生的費(fèi)用加上開發(fā)成本乘5%和20%加計(jì)費(fèi)用。所以：
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=1500+(3000+10000)×25%=4750萬元
扣除項(xiàng)目之和=3000+10000+4750+2100=19850萬元
增值部分為：35000-19850=15150萬元
15150/19850×100%=76.32%
適合第2檔稅率，土地增值稅稅額為：
15150×40%-19850×5%=6060-992.5=5067.5萬元
如果開發(fā)商的銷售收入多賣10000萬元，則增值部分為45000-19850=25150萬元
25150/19850×100%=126.70%
適合第3檔稅率，稅額為25150×50%-19850×15%=12575-2977.5=9597.5萬元
可以看出開發(fā)商因?yàn)槎噤N售了一億元，適合中高稅率，從而要多交9597.5-5067.5=4530萬元的土地增值稅.。既然要多交很多稅，而且因?yàn)榉績r(jià)高，有的樓盤一兩年甚至三四年還沒有售完，有的開發(fā)商就會認(rèn)為資金回籠慢，還不如價(jià)格降低以求快售，利潤不少掙，稅還要少交，并且資金回籠快，能集中資金和人力進(jìn)行更好的項(xiàng)目，從下一個(gè)項(xiàng)目中又能有好的收益，這樣經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙豐收，何樂而不為呢? 因此，嚴(yán)征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價(jià)的沖動，使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。
三、稅法中有一項(xiàng)優(yōu)惠政策規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額２０％的，免征土地增值稅
這個(gè)規(guī)定將會鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)，因?yàn)楦叨俗≌?xiàng)目的利潤會比較高，增收的稅費(fèi)自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價(jià)低，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應(yīng)量將加大，能極大地緩解購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。
四、我國現(xiàn)在實(shí)行的是社會主義的市場經(jīng)濟(jì)，市場是一只無形之手，在完全市場經(jīng)濟(jì)的情況下，價(jià)格并不完全取決于成本，價(jià)格最終將由供求關(guān)系決定，供求關(guān)系是最重要的市場規(guī)律
理論上土地成本的上漲會推動房價(jià)的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無一例外地采用市場定價(jià)法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。而且房價(jià)是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我國商品房價(jià)格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。
因此，筆者認(rèn)為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，只會部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會多開發(fā)中低檔住宅，這就會使國內(nèi)居高不下的房價(jià)有所回落，國家的宏觀調(diào)控政策將會收效。
