【摘要】新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露作出了新的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)了與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌，但是也存在著一些差異。本文對《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第３號(hào)——投資性房地產(chǎn)》在使用公允價(jià)值時(shí)應(yīng)注意的地方進(jìn)行了探討。
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，企業(yè)出于資金保值增值的目的而投資房地產(chǎn)已逐漸成為一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。投資性房地產(chǎn)既不同于一般企業(yè)的固定資產(chǎn)，又不同于房地開發(fā)企業(yè)的存貨，是具有為增值而置性質(zhì)的資產(chǎn)。由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，將其等同于一般的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，顯然無法體現(xiàn)此類資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和信息的披露，2006年2月，我國財(cái)政部根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱新準(zhǔn)則），對公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值具有重要意義。
一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)的背景
長期以來，在我國的會(huì)計(jì)實(shí)踐中，企業(yè)將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)等同于普通的固定資產(chǎn)看待，計(jì)量上采用按歷史成本入賬和分期計(jì)提折舊的處理方法。然而，投資性的房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年后，其市場價(jià)值一般不僅不會(huì)因計(jì)提折舊而低于初始投資成本，而且還經(jīng)常高出其初始投資成本而大幅增值。就我國會(huì)計(jì)制度改革以來已發(fā)布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度來看，還沒有對這類資產(chǎn)的處理和反映作出規(guī)定，在現(xiàn)行制度下，投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)來反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，房地產(chǎn)按歷史成本記入企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其它資產(chǎn)，并按其估計(jì)使用年限提取折舊、進(jìn)行攤銷。但是，這種計(jì)提折舊后的固定資產(chǎn)凈值或攤余價(jià)值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還能高于其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場價(jià)值，歪曲了企業(yè)投資的真實(shí)含義，不利于會(huì)計(jì)報(bào)表使用者了解企業(yè)的真實(shí)情況，并給企業(yè)當(dāng)局進(jìn)行利潤操縱提供了很好的機(jī)會(huì)與很大的空間，極大地?fù)p害了會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的利益?，F(xiàn)在，投資性房地產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中的比重越來越高，如果按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對這些資產(chǎn)進(jìn)行處理，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn)，也不能反映這種業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，所以，制定并發(fā)布投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則勢在必行。在此背景下，新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》明確將投資性房地產(chǎn)定義為：“為賺取租金和資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。”新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與期末估值，謹(jǐn)慎地引入了公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，給企業(yè)財(cái)務(wù)政策的選擇留下了一定的空間，也給廣大投資者及債權(quán)人、各級(jí)主管部門準(zhǔn)確了解企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況提供了合法的保障。
二、新準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)相關(guān)準(zhǔn)則的差異性比較
2000年5月3日，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)正式發(fā)布了《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》。我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》與《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》存在以下差異：
（一）投資性房地產(chǎn)所涵蓋的范圍不同
《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中投資性房地產(chǎn)所涉及的“土地”是指土地所有權(quán)，而我國由于土地屬公有制性質(zhì)，因此，我國新準(zhǔn)則中的“土地”則是指土地使用權(quán)；《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》將融資租入的房地產(chǎn)和以經(jīng)營租賃方式租入后轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)均納入投資性房地產(chǎn)的范圍，我國新準(zhǔn)則未將其納入，而是作為《租賃》準(zhǔn)則的內(nèi)容。我國新準(zhǔn)則的定義與《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的定義已經(jīng)非常相近，但在土地方面還存在一個(gè)明顯的差別。差別產(chǎn)生的原因是土地制度的不同，《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》秉承西方國家土地私有的法律理念，在法律上將土地視為一種不動(dòng)產(chǎn)，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也自然地將土地作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量。而我國《憲法》規(guī)定：“土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，即土地屬于全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有，任何其他商事主體都不能夠取得土地的所有權(quán)?！薄锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”因此《征求意見稿》定義中的房地產(chǎn)包含土地使用權(quán)而不是土地，這一點(diǎn)也影響到投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的融資租賃，即承租人無法行使優(yōu)惠選購權(quán)取得土地，而只能取得一定期限的土地使用權(quán)。
（二）后續(xù)計(jì)量中兩種計(jì)量模式的選擇不同
我國新準(zhǔn)則第9條對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表中采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但本準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外?！钡?0條規(guī)定“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！笨梢?，我國新準(zhǔn)則更傾向于采用成本法計(jì)量；而ISO40雖沒有規(guī)定成本模式和公允價(jià)值模式的優(yōu)先順序，但I(xiàn)AS40第25條指出：“《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——當(dāng)期凈損益、重大差錯(cuò)和會(huì)計(jì)政策變更》規(guī)定，只有能夠在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中對事項(xiàng)或交易進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)的情況下，才能作自愿變更會(huì)計(jì)政策。從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)?！币虼?，不難看出國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不太贊成從公允價(jià)值模式改為采用成本模式，而對于從成本模式改為采用公允價(jià)值模式則沒有表明傾向性意見。
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國際準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的披露要求比我國新準(zhǔn)則更詳細(xì)，其差別主要有兩個(gè)方面：１.規(guī)定了收益表（利潤表）中有關(guān)金額的披露，包括與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的租金收益、當(dāng)期修理維護(hù)費(fèi)用等；２.在成本模式下，要求披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，而我國新準(zhǔn)則卻沒有這些要求。
三、企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)注意的問題
采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)是目前國際通行的做法，有利于公司在資本市場上獲得正確的定價(jià)，從而也有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個(gè)角度講，公允計(jì)價(jià)可幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了NAV（重估凈資產(chǎn)值）方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位，這必將引導(dǎo)市場對該項(xiàng)方法的進(jìn)一步認(rèn)可。而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，肯定會(huì)引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行也會(huì)導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量一個(gè)公司的價(jià)值，這無疑構(gòu)成制度性的長期利好。然而，會(huì)計(jì)核算方法的改變，只是讓公司的隱性價(jià)值顯性化，但并沒有改變公司的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)闆Q定公司價(jià)值的應(yīng)該是企業(yè)的核心盈利能力和真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，而非賬面利潤與賬面價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，是選擇成本計(jì)價(jià)還是選擇公允計(jì)價(jià)值得大家深入研究。
成本模式下，雖然要對投資性房地產(chǎn)按期提取折舊或攤銷，減少了企業(yè)的賬面利潤，但折舊和攤銷卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)納稅的現(xiàn)金流出，從而將價(jià)值保留在了企業(yè)內(nèi)，有利于股東利益；公允模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，將相應(yīng)的增值或減損計(jì)入當(dāng)期損益。依據(jù)近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的狀況，這樣的調(diào)整往往會(huì)增加企業(yè)的賬面利潤。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定。如果我國參照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，不對計(jì)入當(dāng)期損益的重估增值征收所得稅，則企業(yè)并不會(huì)因此承擔(dān)稅收。但是，如果我國對增值部分征收所得稅，公允價(jià)值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)大量現(xiàn)金的流出。因此，對于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，在采用公允價(jià)值模式時(shí)，應(yīng)充分考慮企業(yè)的未來現(xiàn)金流是否充足。近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，許多城市房價(jià)不斷攀升，不少城市客觀存在房地產(chǎn)泡沫，未來投資性房地產(chǎn)減值的可能性客觀存在。
在成本法下，有關(guān)投資性房地產(chǎn)的減值適用于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》，即投資性房地產(chǎn)的可回收金額低于其賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)的賬面價(jià)值減至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)計(jì)提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。可見，采用成本法時(shí)，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面凈值不會(huì)頻繁、劇烈地波動(dòng)；而在公允價(jià)值法下，投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提減值準(zhǔn)備，以資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。在未來我國房地產(chǎn)市價(jià)可能發(fā)生較大波動(dòng)的情況下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式，則可能由于前期確認(rèn)了大量的增值收益，而需要在后期確認(rèn)較多的減值損失，從而導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，人為引起利潤波動(dòng)。因此，對于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，特別是那些在房價(jià)泡沫較大的城市持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，應(yīng)充分考慮未來資產(chǎn)減值的可能。
