
摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),對于房地產(chǎn)業(yè)來說,獲取資金和拓寬融資渠道是其健康運行的關(guān)鍵。從資金來源現(xiàn)狀基礎(chǔ)著手,揭示了目前房地產(chǎn)存在的金融風(fēng)險。結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的實際情況,使用SWOT分析法對房地產(chǎn)投資基金進行了綜合研究。并結(jié)合我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的制約因素,提出發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議。
1當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄,當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融暗藏幾大風(fēng)險:(1)房地產(chǎn)泡沫的破滅。房地產(chǎn)價格上漲過快使市場價格過分偏離其真實價值,從而產(chǎn)生泡沫。泡沫的破滅使房地產(chǎn)價格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險。我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。(3)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。(4)基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險。(5)土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險。
2房地產(chǎn)投資基金分析
2.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析(S)
(1)房地產(chǎn)投資基金具有融資靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此,在各種資金供給者中,房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色,可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
?。?)房地產(chǎn)投資基金具有高流動性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,通常采用服務(wù)或受益憑證的形式,使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。而房地產(chǎn)直接投資,出售物業(yè)的難度大且交易成本很高,流動性差。
?。?)房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險較?。核梢酝ㄟ^多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項目,同時房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財務(wù)報表、財務(wù)運作情況,有較高的透明度。房地產(chǎn)直接投資,受各種變化的影響大;投資風(fēng)險大。
2.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(W)
?。?)目前我國尚未出臺房地產(chǎn)投資基金法規(guī),房地產(chǎn)稅費不盡合理,對于房地產(chǎn)投資基金的實施是個障礙。另外,我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模實力有限,能達到成立房地產(chǎn)投資基金要求的不多。
?。?)我國實際上并不存在真正的房地產(chǎn)投資。在中國只有房地產(chǎn)貸款。連有限的房地產(chǎn)信托也是銀行貸款的替代,沒有真正嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)融資。我國沒有嚴(yán)格的金融體系,大眾能夠以比較低的準(zhǔn)入門檻分享房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)的增長,也不可能有真正商業(yè)地產(chǎn)的運作。
?。?)我國的金融體系不利于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。金融體系就是在融資多余的儲蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國有大量的儲蓄,儲蓄幅度仍然很快,而房地產(chǎn)商也有大量的需求,但是整個金融中介的功能需要到中國香港去完成,這就是由于整個融資結(jié)構(gòu)存在一個重大的問題,有必要進行構(gòu)建使其完備。
2.3房地產(chǎn)投資基金的機會(O)
?。?)投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力,它是以資本為中心的,就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值的持續(xù)最大化為目標(biāo)。
?。?)市場分析。一方面,目前我國有許多民間資本通過三個方面——自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中,這種不規(guī)則投資房地產(chǎn),加重了房地產(chǎn)的市場風(fēng)險。建立房地產(chǎn)信托基金,不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金,同時可以降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險和金融風(fēng)險。
?。?)需求分析。目前我國融資渠道單一。房地產(chǎn)金融體系不健全,銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,減少房地產(chǎn)投資公司的高的財務(wù)風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款,這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險,一且金融體系政策有變更。房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險,當(dāng)金融政策有變動時,不至于直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險分析(T)
?。?)經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資基金運行過程中。在規(guī)范運作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。
(2)財務(wù)風(fēng)險。各種風(fēng)險因素綜合作用的結(jié)果,其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決,投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤;是否會出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險、流通風(fēng)險和期限風(fēng)險。為此,被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)制度,加強財務(wù)管理。
?。?)環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險,主要有以下兩個方面:一是政策風(fēng)險,由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風(fēng)險。由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善,以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等。
3發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
3.1建立健全相關(guān)的法律制度
法律制度的不健全是目前發(fā)展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規(guī),但其持續(xù)發(fā)展,需要更為健全的法律法規(guī)制度。對此,應(yīng)建立完善的法律體系,保證和維持整個信托市場的公平、公正、公開和透明,以推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。
3.2明確稅收優(yōu)惠待遇
房地產(chǎn)投資信托基金在國外得以大力發(fā)展的重要原因在于能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。在美國,房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇,房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財產(chǎn),且免除公司稅項。避免了雙重納稅。目前。我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。對此,我國可借鑒美國附條件的不對其進行雙重征稅的規(guī)定。
3.3嚴(yán)格監(jiān)管,強化信息披露
國外對公開發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托。均有嚴(yán)格的信息披露制度。而從我國現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露分析,我國對信托計劃涉及項目的披露較為簡單,對項目的收益和風(fēng)險結(jié)構(gòu)也未作詳細披露。應(yīng)從發(fā)展之初就高度重視監(jiān)管問題,實行嚴(yán)格的信息披露和違規(guī)懲戒制度。一方面。加速相關(guān)法律法規(guī)的出臺,另一方面,加大中介機構(gòu)的連帶責(zé)任,防止中介機構(gòu)披露不合格的會計信息。
3.4建立交易平臺。解決流動性問題
標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金可以像股票一樣在市場進行買賣,具有很好的流動性,這也是其吸引投資者的一個重要原因之一。我國以往的信托產(chǎn)品因為缺少統(tǒng)一的交易平臺,流動性不足,成為限制信托業(yè)發(fā)展的一大問題,如果發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,就應(yīng)通過建立和完善信托產(chǎn)品信用評級體系、信托產(chǎn)品的定價等一制度,建立面廣、公平、公正和公開的交易平臺,提高其流動性。