[摘要]本文首先介紹的是日本90年代房地產(chǎn)泡沫形成的過程及原因,并通過對比分析,闡述其對政府、金融機構(gòu)等如何保持中國房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的啟示。
[關鍵詞]房地產(chǎn) 泡沫 啟示
日本經(jīng)濟奇跡般的高速持續(xù)增長,使日本在短短一二十年時間里成為世界上少數(shù)的經(jīng)濟實力強國。20世紀90年代以來出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟,再次引起各方的高度重視并成為熱點研究的課題之一。
房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的命脈,他的蓬勃發(fā)展既反映了中國改革開放三十年的偉大成就,也是中國經(jīng)濟得以保持強勁增長的基礎保證。但與此同時民間過分的投機需求,銀行無視經(jīng)營風險,放寬信貸條件,增加信貸額度,加之地方政府由于“尋租”所產(chǎn)生的對房地產(chǎn)監(jiān)管不利,已經(jīng)部分透支了房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿?泡沫現(xiàn)象已初見端倪。社會各界加強對中國房地產(chǎn)的監(jiān)督與管理已經(jīng)到了刻不容緩的地步。
一、日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因
1.金融自由化與寬松的貨幣政策
日本之所以在70年代初期嘗試金融自由化,有兩方面原因:(1)日本國內(nèi)金融管制過多和金融改革的相對滯后。特別是企業(yè)自有資金比率提高后,對銀行的貸款需求量減少,迫使銀行在業(yè)務競爭中不得不降低貸款利率。由于存款利差減少,銀行收益下降,這樣國內(nèi)相對滯后的金融改革迫使日本金融企業(yè)到海外尋求發(fā)展。(2)1973年第一次石油危機使日本經(jīng)濟陷入蕭條之中。為了克服蕭條,政府不得不建設大量公共事業(yè)以刺激經(jīng)濟回升。而經(jīng)濟不景氣導致稅收不足,財政出現(xiàn)大幅度赤字。為了彌補赤字,從1975年起,日本每年都要發(fā)行大量國債,國債大量增加帶來的結(jié)果是債券市場的急速發(fā)展。債券流通市場的利率是自由利率,高于受管制的銀行利率,銀行如能適當?shù)乩米杂墒袌隼实纳唐?將能增加收益。這樣便有利地沖擊了政府對銀行利率的管制。在這種金融自由化過程中,為了在競爭日益激烈的金融市場上占據(jù)一定份額,大銀行絲毫無節(jié)制地向土地投機融資。銀行發(fā)放大量的抵押貸款,鼓動土地持有者和其他個人進行土地投機,并以他們持有的或購買的土地為擔保提供相當于地價70%的貸款讓他們再去購地。如此循環(huán),反復貸款,銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。
2.土地的投機性需求
由圖表顯示,1973年的石油危機以后,日本經(jīng)濟陷入前所未有的蕭條。日本政府在克服蕭條中,進行了大量公共事業(yè)以刺激國民經(jīng)濟。而經(jīng)濟不景氣導致稅收不足,財政出現(xiàn)大幅度赤字。企業(yè)為了在日益激烈的競爭中占據(jù)一定份額,而金融市場的開放與發(fā)展正適應了房地產(chǎn)和建筑公司等開發(fā)機構(gòu)需要大量資金進行土地投機的要求,銀行更是毫無節(jié)制地發(fā)放抵押貸款,大量向土地投機融資。這樣引發(fā)了土地投機的熱潮,造成銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。
1984年房地產(chǎn)抵押貸款在日本全國銀行的貸款總額中所占的比例為17%,以后比例逐年增加,至1987年已達到20%。1992年3月末更是達到150萬億日元,占全國銀行貸款余額的35,5%。除了商業(yè)銀行外,其他非銀行金融機構(gòu)尤其是日本財政部支持的房地產(chǎn)貸款機構(gòu),也在土地開發(fā)中大量貸款給企業(yè),進一步加劇了土地價格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴大形成惡性循環(huán),進一步推動了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時,東京和周圍3個地區(qū)理論上的地價甚至超過了當時所有美國領土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值。除流入房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的銀行信貸資金之外,由于日本經(jīng)濟下滑,以及企業(yè)利潤的下降,大量的企業(yè)資金也參與了土地投機,獲取超額利潤。
3.“廣場協(xié)議”導致的日幣升值
根據(jù)圖表顯示,1985年日元大幅升值后,日本經(jīng)濟形成過剩的流動性,但卻未引發(fā)通貨膨脹,主要因為日本股票市場極大的吸納了流動性過剩,其實在“廣場協(xié)議”后,由于日元升值的預期大增,日元資產(chǎn)投資成為除資本市場外又一個最好的投資方式之一,大量的居民存款、企業(yè)存款、金融機構(gòu)存款和進入日本的國外資本在殺入股票市場的同時也將巨額的資金投向了日本的房地產(chǎn)——市場。
到1990年年末,日本土地資產(chǎn)總額高達2389萬億日元,比1985年末增漲了140%,所增長的1385萬億日元已經(jīng)相當于當時日本GDP的三倍之多。1982年東京CBD的樓盤價格達到350萬日元/平米,1990年則上漲到3200萬日元/平米,按當時匯率折算相當于22萬美元/平米,漲幅達到了9倍多。日本上地資產(chǎn)總額在1990年時己經(jīng)相當于當年日本GDP的5倍多;而1985年末到1990年末,日本土地總資產(chǎn)的升值部分就達到了1990年日本GDP的三倍之多,年平均增長率達到了驚人的60%,日本房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)非常嚴重。
在日元升值過程中,日本房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期的繁榮昌盛局面,從上面分析的結(jié)論來看,日本房地產(chǎn)市場是促進日本經(jīng)濟發(fā)展的非常重要的一部分。因此,日本在1990年之前的經(jīng)濟發(fā)展帶給日本經(jīng)濟的貢獻非常大,正因為如此,房地產(chǎn)經(jīng)濟的增幅降低同樣會給經(jīng)濟發(fā)展造成非常大的影響,當日本房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟被刺破后,由于乘數(shù)效應的存在,那么它對經(jīng)濟的打擊是毀滅性的,當然日本也不例外。
二、日本房地產(chǎn)泡沫的啟示
1.加強對房地產(chǎn)調(diào)控的力度與強度。
由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊屬性及其對國民經(jīng)濟的重要作用,國家應該始終將其作為敏感產(chǎn)業(yè),通過宏觀經(jīng)濟政策重點調(diào)控,完善機制,整合資源。各級省市政府部門也要切實轉(zhuǎn)變觀念,推進投資體制改革。杜絕“面子工程”,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
2.加強金融監(jiān)管,健全金融體系建設。對于中國來講,金融自由化應該是循序漸進的。中國金融領域存在一系列問題,例如金融法制不健全,金融監(jiān)管薄弱,金融秩序混亂等。在目前中國金融體制不健全的情況下,金融部門大幅度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門,引發(fā)泡沫。因此,強化金融機構(gòu)的經(jīng)營基礎和金融監(jiān)管勢在必行。這方面的措施包括積極改革政銀、銀企關系,將政府的工作重點盡快由扶植企業(yè)和銀行轉(zhuǎn)移到培育競爭機制和競爭能力上來;利用股份制方式調(diào)整銀行的產(chǎn)權(quán)關系,完善治理結(jié)構(gòu),加快國有商業(yè)銀行的商業(yè)化改革,使銀行的經(jīng)營機制來一個根本性的轉(zhuǎn)變,并使銀行內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)能夠?qū)?jīng)營者實行更有效的監(jiān)督;強化對銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風險管理與控制能力方面的監(jiān)管,同時增強銀行經(jīng)營活動的透明度同時發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用。
3.設計合理地稅制,打擊投機。作為根本的地價政策,必須實現(xiàn)稅制的合理化,消除土地作為資產(chǎn)保有額的優(yōu)越性。稅收方面的措施必不可少。正是從這樣的意識出發(fā),我國已經(jīng)醞釀導入地價稅。但土地稅制改革還遠未完成,我們必須盡快推進地價稅的實施,強化農(nóng)地征稅。而且,為了消除凍結(jié)效果,還必須放寬讓與征稅。
4.減少貿(mào)易順差,提高外匯儲備的利用效率。對于如何減少巨額貿(mào)易順差,國家應該從調(diào)整結(jié)業(yè)結(jié)構(gòu)入手,改變原先的單一的以低附加值的制造業(yè)為手段,而以提高產(chǎn)品的科技含量,逐步擺脫掠奪式的發(fā)展模式,并實行一定的加薪政策,提高外貿(mào)企業(yè)勞動者的薪酬水平,進而拉動一些消費,同時迫使出口企業(yè)優(yōu)勝劣汰。對于如何提高外匯儲備的利用效率,可以從三方面來考慮:一是改變比重結(jié)構(gòu),保持儲備資產(chǎn)多元化;二是提高外匯儲備在國內(nèi)靜運用效率,減少國際市場籌集資金;三是調(diào)整外匯儲備的投資策略,增加收益。
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