1 工程建設(shè)項目各階段的造價控制
1.1 設(shè)計階段的造價控制工作
設(shè)計階段是項目成本控制的主要階段,但對工程造價的影響可達75%以上,設(shè)計成果及設(shè)計工作的質(zhì)量直接影響建設(shè)費用控制工作,合理科學(xué)設(shè)計成果可達到技術(shù)、經(jīng)濟協(xié)調(diào)的最佳設(shè)計配合。
1.1.1 通過設(shè)計招標優(yōu)選擇設(shè)計單位
積極推行工程設(shè)計方案比較與優(yōu)選并考慮經(jīng)濟方案的設(shè)計招標方法,既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位,又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新。
1.1.2 通過限額設(shè)計有效控制造價
積極推行限額設(shè)計,健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程特點和建筑材料市場價格,然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算,再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此,各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下,必須制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更,以保證投資限額不輕易突破。
1.1.3 控制設(shè)計工作質(zhì)量和施工圖設(shè)計濃度
設(shè)計不精、深度不夠?qū)こ淘靸r控制極其不利,極容易造成施工階段工程造價控制工作難度大大增加。良好的設(shè)計成果是控制設(shè)計變更最為有效的手段。
1.1.4 委托設(shè)計監(jiān)理管理模式
建設(shè)單位可以在設(shè)計階段引進設(shè)計監(jiān)理,特別是規(guī)模較大項目,能夠通過優(yōu)化設(shè)計,挖掘節(jié)省投資的潛力。對于較小規(guī)模的項目,也可通過監(jiān)理單位在設(shè)計階段介入,查看圖紙,查找可優(yōu)化的部位。協(xié)助建設(shè)單位配合設(shè)計單位進行設(shè)計優(yōu)化,提出合理化建議,這樣可在很大程度上節(jié)省投資。
1.2 招標投標階段的成本控制
1.2.1 招標過程中的成本控制
工程招標投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面,通過招投標開發(fā)商選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。
1.2.2 應(yīng)嚴格審查施工單位資質(zhì),必要時進行實地考察并充分考慮施工企業(yè)造價管理能力;
1.2.3 做好招標文件的編制工作,造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料,對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價。
1.2.4 合理低價者中標,以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價,是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。
1.2.5 規(guī)范合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款,對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等,都應(yīng)有明確的約定。同時,正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外,應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施,使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避,提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險,是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。
1.3 施工階段的成本控制
施工階段工程項目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵨锏倪^程,是項目建設(shè)資金投入最大的階段,加強施工控制,就是加強履約行為的管理,規(guī)范工程建設(shè)施工過程和行為是確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)有效控制工程建設(shè)成本及實現(xiàn)預(yù)期收益的關(guān)鍵工作。
1.3.1 規(guī)范合同管理,控制工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價,施工單位往往采取低價中標,索賠贏利的方式承攬工程。作為業(yè)主方或工程造價咨詢單位的造價管理人員要做到事前把關(guān),主動監(jiān)控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響,從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更,減少不必要的工程費用支出,避免投資失控;另外,對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠,使成本得到有效控制。
1.3.2 重視項目專業(yè)管理模式
通過專業(yè)的咨詢或顧問公司實現(xiàn)工程建設(shè)項目的專業(yè)管理,從工程管理機制上建立健全投資管理控制系統(tǒng),從而有效和專業(yè)控制工程造價的管理工作。
1.3.3 通過技術(shù)措施開展項目投資的有效控制
對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上,廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等,想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。
1.3.4 通過經(jīng)濟措施有效控制工程管理
嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費,合理使用廣告策劃費、銷售代理費等,減少銷售成本,最大限度降低靜態(tài)投資。例如:占道費、綠化賠償費和其他補償費等,對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進行甲供,以達到降低造價之目的。
1.4 竣工結(jié)算審核階段
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同計價條款、招投標資料、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)等,認真審核工程款。以政策為依據(jù),對送審的竣工結(jié)算進行核實工程量,落實聯(lián)系單簽證費用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。
2 明確工作程序
2.1 建立項目投資控制工作組
接到全過程投控及審價等造價管理業(yè)務(wù)后,立即安排合適人員成立造價管理項目組。
2.2 確定控制目標及重點
詳細分析總投資、招標情況及后期開口的子目做出工程全過程投資控制的重點比如:盡量控制設(shè)計變更及簽證;精裝修工程的造價,尤其是開口部分材料選材上;安裝暫定單價部分設(shè)備材料的價格審核等。
2.3 確定控制措施
目前大部分項目采用工程量清單計價,合同嚴格規(guī)定除暫定材料單價外,中標單價在結(jié)算時不得調(diào)整,因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計優(yōu)化審核、設(shè)計變更審核及現(xiàn)場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施如下:設(shè)備材料審核程序: 做好材料性價比比選工作。對設(shè)計變更造價的控制:在施工實施過程中對可能的重大設(shè)計變更,由施工單位上報此變更可能引起的成本增減報投資監(jiān)理審核,然后報業(yè)主及設(shè)計單位預(yù)先報告因任何設(shè)計修改而可能引起的成本增減,并定期(設(shè)計變更發(fā)生時或付款時)將因工程修改所導(dǎo)致的造價增減向業(yè)主通報,對工程造價進行事前控制,而并非對既定方案進行事后的評估, 現(xiàn)場簽證的管理。
A、注意收集工程施工有關(guān)資料,了解施工工程情況,強調(diào)辦理工程簽證的及時性,對簽證的描述要求客觀、準確,簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理,要加強預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。
B、施工現(xiàn)場簽證發(fā)生后,報相關(guān)單位核實工程量的同時附帶簽證所發(fā)生的費用,相關(guān)單位簽證工程量確認后報投資監(jiān)理單位審核、業(yè)主進行簽證價格復(fù)核,以便全過程總價控制。
糾偏處理:每月進行投資實際支出值與總控制目標值的比較,發(fā)現(xiàn)問題及時分析偏差原因,及時采取糾偏措施;
2.4合同管理
在項目實施過程中,充分認識到合同文本條款的重要性,在合同簽定前,由投資監(jiān)理對合同價款、計價方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計價條款進行審核,審核通過后方可簽訂。
A、既實施合同的動態(tài)管理,又信守合同,嚴格履約,創(chuàng)造條件盡可能實行閉口合同,以最合理的合同價獲得最好的技術(shù)方案和最強的工程保障能力;
B、提供工程合同結(jié)構(gòu)和承發(fā)包模式的專業(yè)建議;
C、參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同;
D、做好工程資料的收集匯總,為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù),合理處理索賠事宜。
3分析和總結(jié)
建設(shè)單位和主管領(lǐng)導(dǎo)要重視和支持本項目的投控工作,是項目總投資能夠得以控制的關(guān)鍵。
施工各方(建設(shè)方、施工方、設(shè)計、監(jiān)理和投資監(jiān)理)的積極配合,在不降低使用功能和質(zhì)量標準的前提下,共同為降低造價出謀劃策,項目控制成功是有關(guān)各方通力合作的結(jié)果。
事先針對本項目具體情況做一個合理的準確的切實可行的控制目標,重點明確,措施及時合理。
充分重視造價控制與質(zhì)量等專業(yè)控制的協(xié)調(diào)性?？傊?投資控制工作貫穿工程建設(shè)項目的全過程,并不是獨立存在的;造價控制工作與工程質(zhì)量、工期、安全等控制工作存在即對立又統(tǒng)一的關(guān)系,需要這幾方面的控制工作整體策劃和全盤考慮,才能做到直接有效地控制工程建設(shè)項目造價,從而達到房地產(chǎn)項目投資收益的最大化。
