《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定（以下簡稱“本準(zhǔn)則”），企業(yè)如有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途已發(fā)生改變，只要滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開始自用；作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用，改為出租。
一、成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理和納稅調(diào)整
（一）會計處理。一般應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。
（二）稅務(wù)處理。1.對于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的，由于其所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓，因此不確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得。如果已計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致，因此需要進(jìn)行納稅調(diào)整。如果投資性房地產(chǎn)及提折舊或攤銷的年限、折舊方法與稅法存在差異，應(yīng)對折舊或攤銷進(jìn)行納稅調(diào)整。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)在2007年12月31日前發(fā)生的，按照國稅發(fā)［2006］31號的規(guī)定，視同銷售確認(rèn)收入，同時按開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)；在2007年12月31日后發(fā)生的，根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第25條規(guī)定，從2008年1月1日起企業(yè)將自產(chǎn)產(chǎn)品自用，因所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，無需視同銷售處理，不確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得，因此投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)保持不變。
例1：
二、公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理和納稅調(diào)整
（一）會計處理。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。
（二）稅務(wù)處理。1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，其計稅基礎(chǔ)維持不變，按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益的部分應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整；對年初至轉(zhuǎn)換的當(dāng)月應(yīng)扣除的折舊調(diào)減本期應(yīng)納稅所得額，如果轉(zhuǎn)換后的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的提折舊或攤銷的年限、折舊方法與稅法存在差異，應(yīng)對折舊或攤銷進(jìn)行納稅調(diào)整。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理同成本法下稅務(wù)處理。
