根據(jù)我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的初始計量為取得時的實際成本，后續(xù)計量則分成本模式與公允價值模式兩種，其中首選成本模式，公允價值模式只有在相應條件同時具備時才允許選用。會計政策選擇歷來是企業(yè)經(jīng)營者的一個敏感話題，已實施企業(yè)會計準則的我國上市公司，2007年投資性房地產(chǎn)會計政策的執(zhí)行情況究竟怎樣，本文試做分析。
一、2007年投資性房地產(chǎn)公允價值會計政策執(zhí)行的總體情況
根據(jù)2007年上市公司年報，滬深兩市1 570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，其中18家采用公允價值進行后續(xù)計量，占有此類業(yè)務公司的2.86%；其余的均采用成本模式。
二、公允價值計量模式既能提高會計信息相關性與可比性，又能滿足企業(yè)對利潤的需求
公允價值的使用能夠使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的期末價值更加貼近市場價格，投資者不僅可以了解相關信息，還可結合自身對未來房地產(chǎn)市場的判斷，更加科學、理性地進行投資決策。采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，公允價值變動計入當期損益。初次采用時，計量模式的轉(zhuǎn)變也會引起所有者權益的變動。2007年我國房地產(chǎn)價格仍處在高點，一些公司出于增加利潤的目的，或者為改善資本結構以進行有利的融資，會選擇采用公允價值的后續(xù)計量模式。2007年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響程度可用公允價值貢獻收益率來說明。公允價值貢獻收益率，即投資性房地產(chǎn)公允價值變動對收益的影響比率，具體可按下式計算：
公允價值貢獻收益率=投資性房地產(chǎn)影響的利潤額÷本期平均投資性房地產(chǎn)公允價值×100%
其中，本期平均投資性房地產(chǎn)公允價值為期初與期末的均值。由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動凈收益是整個時期的結果，所以分母取平均值。此指標說明采用公允價值模式計量時每百元投資性房地產(chǎn)可以創(chuàng)造的利潤。
三、公允價值模式計量能改善資產(chǎn)與負債結構，提高企業(yè)的融資能力
投資性房地產(chǎn)采用公允價值的后續(xù)計量模式對企業(yè)的另一個影響，主要體現(xiàn)在初始轉(zhuǎn)換時所有者權益的變動。為了說明其對所有者權益的影響程度，可以采用投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量所導致的所有者權益變動額與轉(zhuǎn)換時投資性房地產(chǎn)賬面價值的比率來衡量。所有者權益影響率，即投資性房地產(chǎn)公允價值計量對所有者權益的影響比率。該指標反映企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量時，在轉(zhuǎn)換時點每百元房地產(chǎn)所產(chǎn)生的所有者權益變動額。由于此會計政策變更實現(xiàn)的所有者權益一次變動實現(xiàn)，所以在計算時對投資性房地產(chǎn)采用初始賬面價值。計算公式如下：
所有者權益影響率=導致的所有者權益變動額÷轉(zhuǎn)換時投資性房地產(chǎn)的賬面價值×100%
四、多數(shù)上市公司不采用公允價值計量模式的原因
一是公允價值計量標準要求過嚴，條件苛刻。
二是房地產(chǎn)價格變化較大。
三是成本的因素。
五、幾點建議
一是構建活躍的房地產(chǎn)市場，完善市場信息和市場價格。
二是加大對中介機構的監(jiān)管力度。
三是加大公允價值計量和披露的監(jiān)管力度。
