房地產銷售收入的確認是土地增值稅清算的首要環(huán)節(jié)?，F如今，房地產企業(yè)在開發(fā)產品的銷售上有多種多樣的銷售方式，最后的結算價格、結算方式、開票金額等都可能存在較大的差異。這就需要稅務部門對企業(yè)的銷售情況認真分析、界定，并依據稅法的有關規(guī)定進行適當地調整。
一、收入確認時可能遇到的問題
1、銷售折扣問題。在銷售過程中，由于人情關系、商業(yè)促銷、質量問題等原因而給予一定的銷售折扣。對于銷售折扣，在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的政策中都有較為明確的規(guī)定，即只有將折扣與價款開具在同一張發(fā)票上，才允許在營業(yè)額中予以扣除，否則不論在財務上如何處理都不予扣除。土地增值稅的政策中并未明確規(guī)定，而且房地產企業(yè)的銷售折扣一般都直接體現在發(fā)票上，但這種銷售折扣肯定要有一個合理的控制范圍，否則將直接影響到土地增值稅的稅基。另外，對于把銷售折扣隱藏在銷售價格中，如在銷售時根據樓位、層次和戶型等因素，確定不同的銷售價格。這些給稅務部門確認銷售收入帶來了更大的難度與不確定性。
為了避免稅收流失，稅務部門在進行土地增值稅清算時需要界定銷售折扣是否合理、是否存在銷售價格明顯偏低又無正當理由的情況。但目前的土地增值稅政策中并沒有規(guī)定“價格明顯偏低”的具體界定標準，也未對“正當理由”明確相應的范圍。此外，稅務部門在確認企業(yè)的明顯不合理低價行為后如何進行收入調整，也無具體操作辦法。
2、以租代售問題。 “以租代售”是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產品時，在銷售協議上約定以某價款出售，但由購房者先租賃三至五年，租賃期結束后如需購買則在結算購房款時扣除以前年度已經支付的租金。該在什么時候確認收入，稅收政策中沒有明確規(guī)定。
3、包租問題?！鞍狻笔侵阜康禺a開發(fā)企業(yè)為了保證整個開發(fā)項目后續(xù)的經營管理，在簽訂購房協議時約定代購房者出租三至五年的房屋使用權，銷售價格給予一定的優(yōu)惠，租金歸開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)開具的不動產發(fā)票金額是房屋實際成交價。
二、對收入確認的一些建議
1、制訂“價格明顯偏低”的界定標準，作為營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的最低計稅依據，也以此來衡量企業(yè)的銷售價格是否明顯偏低。但這一標準也應根據房地產市場的變化及時進行合理調整，才能既避免稅收流失，又保護納稅人合法權益。
2、明確“正當理由”的范圍，如，可認定為開發(fā)產品的質量問題等，便于基層稅務機關操作。
3、明確收入的范圍。對于以租代售問題，購房者先租賃后購買的，應按租賃合同簽訂的時間，確認收入。對于包租問題的收入，應為房屋實際成交價加上歸開發(fā)企業(yè)收取的租金。
4、制訂土地增值稅清算的后續(xù)管理辦法，在實際征管工作中必須建立相應的臺賬和管理措施才能保證稅款不流失，同時對于清算后稅款的結算時間也需進一步作出明確規(guī)定。
