目前房地產(chǎn)行業(yè)備受社會各界關(guān)注，近幾年房價的上漲更是一個熱門的話題。房產(chǎn)的價格是受多方面因素影響的，有供求因素、開發(fā)費用因素、人為炒作的因素，更重要的是開發(fā)成本因素，開發(fā)成本的高低在房價中起著決定性作用。由于房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險大等特點。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險，力求以最小的成本耗費獲得最大的經(jīng)濟效益。如何加強成本核算顯得尤為重要。浙江亞廈房產(chǎn)集團有限公司成立九年以來，開發(fā)過不少樓盤。在成本管理中積累了一些成功的經(jīng)驗，也存在著一系列失敗的經(jīng)歷。事實證明采取一定措施加強成本管理，對提高自身企業(yè)經(jīng)濟效益，降低投資風(fēng)險起到很好的效果。以下就房產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本的管理談一點看法，供大家分享。
首先制定項目開發(fā)成本預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分，所以預(yù)算也應(yīng)該分為這兩部分。根據(jù)項目成本核算的形成過程，成本管理通常經(jīng)過確定總成本、目標(biāo)成本逐層分解、成本結(jié)算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本預(yù)算對比分析與處理等過程。具體而言1、通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項目總投資目標(biāo)可確定為項目總成本預(yù)算目標(biāo)。這種預(yù)算的總成本對以后的實際核算起著總控制的作用。2、逐層分樣預(yù)算目標(biāo)。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本預(yù)算目標(biāo)進行分解，將總成本分析分為項目開發(fā)成本和期間費用，再把項目開發(fā)成本拆分到各個成本對象，作為項目單位成本。計算依據(jù)或限制，制定好項目開發(fā)成本的預(yù)算。
其次，項目開發(fā)成本過程管理，根據(jù)項目開發(fā)成本總預(yù)算以此為基礎(chǔ)，通過各種特定方法，如招投標(biāo)、詢價，歷史成本法、定額測算法等。在總預(yù)算范圍內(nèi)選擇好承包商或供應(yīng)商，對項目開發(fā)成本的土地費用、前期工程費、建筑安裝費、市政公共設(shè)施費用及開發(fā)間接費用進行過程動態(tài)控制，在已經(jīng)確定的預(yù)算成本基礎(chǔ)上。對項目實施過程中，所有的項目開發(fā)成本核算對象進行全過程監(jiān)督控制，以及在出現(xiàn)特殊情況時，對成本預(yù)算進行調(diào)整，使項目開發(fā)成本始終在可控范圍內(nèi)。
最后，項目開支的后期管理，項目開發(fā)成本經(jīng)過項目前期全面預(yù)算以及項目實施全過程控制，通過對開發(fā)成本估算、預(yù)算、合同執(zhí)行管理，計算出動態(tài)成本并比較動態(tài)成本與預(yù)算成本，同時要及時進行項目決算，計算出項目匯總成本，并與項目總預(yù)算進行分析比較，找出差異原因，通過對項目的清算決算和后期評估，在項目結(jié)束后對項目成本進行整體回顧和評估，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為后續(xù)項目開發(fā)提供成本依據(jù)。
那么在實際操作中我們?nèi)绾蝸砑訌姺康禺a(chǎn)企業(yè)的成本核算呢？
下面就我公司參與開發(fā)的幾個樓盤的實際情況來作如下分析。首先在前期，我們根據(jù)本地的實際情況結(jié)合以前開發(fā)過程中積累的經(jīng)驗對地塊做一個總體的評估，給決策者在土地成交過程中提供一個可靠的價格依據(jù)。當(dāng)然這個過程比較復(fù)雜是一個公司集體智慧的結(jié)晶，我們重點討論的是對房產(chǎn)企業(yè)成本的歸集和分配，這是我們會計最為主要的任務(wù)，也是實際中控制成本的關(guān)鍵所在。由于主客觀原因，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)在有很多不同的方法在使用，我們企業(yè)由于開發(fā)項目的單一性（普通住宅）決定了我們采取了最為簡單，但在我們看來也是最真實可控的方法：按每個項目（我公司按項目單獨設(shè)立項目公司力求成本利潤數(shù)據(jù)最真實）將歸集的總成本與總的可售面積對比算出單位面積成本，據(jù)以進行財務(wù)和會計核算。下面就成本項目一一說明。
1、土地成本：包括土地出讓金、動拆遷補償費、土地權(quán)證費、契稅、土地使用稅、土地閑置費等。如果是綜合項目，土地用途不一樣，出讓價格也不一樣，那就必須根據(jù)宗地受讓的用途分類計價，將商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地、可售配套設(shè)施用地的成本分開計算其相應(yīng)的成本。在住宅成本的計算分配時如果還有不同類別的開發(fā)產(chǎn)品，比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體別墅或連體別墅，它們的土地成本就包括兩部分，即根據(jù)單體占地面積直接計算的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的分?jǐn)傊?。我公司開發(fā)項目中開發(fā)產(chǎn)品單一，那就可以用房管測繪部門所確定的可售總面積或建筑規(guī)劃部門確定的總面積去與土地開發(fā)總成本對比，得到單位面積成本，進而根據(jù)單一的開發(fā)產(chǎn)品的面積計算出其土地開發(fā)成本。
2、前期費用：包括勘察費、規(guī)劃方案設(shè)計費、可行性研究費、環(huán)評費、施工圖設(shè)計費、招標(biāo)費、政府收取的各項規(guī)費、“七通一平費用”等為項目施工前所做的一切準(zhǔn)備而發(fā)生的成本費用。 前期費用在開發(fā)產(chǎn)品的成本中所占比例相對來說較低，可以根據(jù)總費用與總面積直接計算分配。如果其中單項費用很高的話，也可將公攤部分和單體分開計算，總之，根據(jù)重要性原則進行會計處理。我公司將這些費用平均分配在每個可售面積上以保持一貫性原則。
3、建筑安裝成本：包括土建工程、水電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、設(shè)備及工器具購置等所發(fā)生的費用。這部分成本在某個單一產(chǎn)品成本中所占的比重是很大的，但是相對于其他成本項目來而言，其分配對象較為明確，可直接按單體分配到單一產(chǎn)品對象，也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法，對同一類別的開發(fā)產(chǎn)品進行分類匯總，比如同結(jié)構(gòu)相同造價相近、裝修標(biāo)準(zhǔn)或檔次相同等等，總之是便于計算，能真實準(zhǔn)確地反映開發(fā)產(chǎn)品的計價成本。就我們公司開發(fā)的亞廈風(fēng)和苑、亞廈中央假日小高層來說分為住宅和地下人防兩部分來分?jǐn)?，這樣就避免了地下城防部分成本不真實從實際來看地下部分造價確實高于地上部分。有效的避免了利潤虛高。
4、基礎(chǔ)設(shè)施費：包括排污、排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、照明費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、道路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎(chǔ)性工程費用，它的分配相對于其他費用而言，要簡單明了，可采用按可售面積、工程造價比等方法進行分配，這樣對客觀公允地反映企業(yè)的經(jīng)營成果是沒有影響的。
5、公共配套設(shè)施：包括教育設(shè)施費、醫(yī)療設(shè)施費、商業(yè)設(shè)施費、地區(qū)市政設(shè)施建設(shè)費、物業(yè)管理配套服務(wù)設(shè)施費、大型人防工程等配套工程的成本費用。這部分成本的分配要根據(jù)受益對象進行，這些配套工程大部分是為了完善項目的功能或是為了提高項目的服務(wù)品質(zhì)而建設(shè)的，大致可分為可單獨有償轉(zhuǎn)讓或不能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套項目，而可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施在財務(wù)上應(yīng)該視同開發(fā)產(chǎn)品進行核算，這里所指的是不能有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施。公共配套設(shè)施的成本只需歸集其建造成本，不需要分?jǐn)偼恋氐认嚓P(guān)的其他成本，分配方法與基礎(chǔ)設(shè)施費的相同。
6、開發(fā)間接費：是指在施工現(xiàn)場設(shè)立的管理機構(gòu)（如指揮部等）或是開發(fā)企業(yè)同時有多個項目開發(fā)時將工程項目管理機構(gòu)發(fā)生的費用列入開發(fā)間接費包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、審計費、公證費、評估費等。而有些企業(yè)的項目公司也將一些應(yīng)該計入期間費用的管理費用計入開發(fā)間接費，這對成本的核算和真實地反映經(jīng)營成果是有影響的。不利于成本管理，在核算過程中要注意細(xì)分，
關(guān)于借款費用的這里要單獨說明的是其停止資本化的時間問題，會計準(zhǔn)則中所講的是“固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時應(yīng)停止借款費用的資本化”；而以前的企業(yè)會計制度中講的是“開發(fā)產(chǎn)品銷售前計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本”，也就是開發(fā)產(chǎn)品開始銷售后就應(yīng)該將借款費用計入期間費用了；而現(xiàn)行稅法則規(guī)定“借款費用如屬于成本對象完工前發(fā)生的應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除”這三者看上去不一致，但是稅法的規(guī)定顯得相對合理，完工應(yīng)該是指建筑質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格，以此時點為界限，這與前二者并不矛盾，因為沒有質(zhì)量監(jiān)督部門的驗收是不能交房的，換言之也是不算達(dá)到可使用狀
態(tài)。
以上這些成本項目是開發(fā)過程成本管理的細(xì)分要點，不但要對這些項目原始憑證正確分類入賬，還要把好關(guān)確認(rèn)原始憑證的真實、有效性，以免在項目結(jié)束后的清算中，因為票據(jù)不合法不合規(guī)被清理出來，進而影響總成本，導(dǎo)致土地增值稅增加影響總成本。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本管理主要是通過項目前期成本預(yù)算管理，項目實施過程中控制管理，以及項目后期竣工決算分析管理組成的。我公司管理層和財務(wù)科在前期開發(fā)的項目中忽視了某個過程或是在某個過程中忽視了某個環(huán)節(jié)，以致在成本控制管理中走了一些彎路，影響了開發(fā)的總成本。在房產(chǎn)項目立項到竣工的過程中只有做到全程實時監(jiān)控和管理，才能達(dá)到最佳的項目開發(fā)成本管理目標(biāo)，也是我公司以后成本管理的方向。
