幾乎為單一銀行體制的房地產(chǎn)開發(fā)金融條件下,房地產(chǎn)公司的高負債率問題具有宏觀效應(yīng),資產(chǎn)負債率高是各國房地產(chǎn)開發(fā)公司的普遍情況。但從宏觀效應(yīng)看,由于我國房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款高度依賴,所以我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的高負債率可能招致的風(fēng)險大于房地產(chǎn)金融發(fā)達的國家。
房地產(chǎn)開發(fā)融資存在的問題
國內(nèi)銀行房地產(chǎn)開發(fā)融資服務(wù)能力不足,加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險。一是風(fēng)險定價能力不足。世界銀行研究報告指出,我國銀行收取的開發(fā)貸款利率不足以涵蓋信貸風(fēng)險。銀行應(yīng)該對風(fēng)險收取費用,實施恰當(dāng)?shù)馁J款信貸標(biāo)準。雖然貸款機構(gòu)按照人民銀行和銀監(jiān)會的要求正在收緊貸款標(biāo)準,但是中國人民銀行報告仍顯示,在2005年,盡管開發(fā)貸款質(zhì)量較差,銀行向開發(fā)商發(fā)放的基本貸款率仍在5.5%～6.1%之間,與居民住房貸款的利率相差不大。
二是產(chǎn)品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品主要有兩大類別:一是風(fēng)險共擔(dān)貸款,向房地產(chǎn)開發(fā)商提供規(guī)模上限可與項目建設(shè)成本相當(dāng)?shù)馁J款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務(wù),剩下的1/3貸款被看作權(quán)益;二是房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)化融資,即按照每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的要求進行創(chuàng)造性債務(wù)和權(quán)益結(jié)構(gòu)化融資。我國商業(yè)銀行單一的房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品與麥格理銀行能夠提供的產(chǎn)品和服務(wù)有著很大的差距。
三是土地儲備貸款存在潛在風(fēng)險。盡管房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段都有融資需求,但各個階段所面臨的投資風(fēng)險不同,其中土地投資風(fēng)險最大。在發(fā)達國家,土地購買資金主要來自于權(quán)益投入。我國的情況恰與之相反,由于土地儲備貸款主體的政府背景,土地儲備貸款規(guī)模增長迅速。此外,國家審計署《國有土地使用權(quán)出讓金審計調(diào)查結(jié)果》指出,土地儲備貸款中存在兩個突出問題,給土地儲備貸款帶來較大風(fēng)險。一是土地儲備貸款的抵押物不實,即用于抵押的土地并非是真正已儲備的土地,同時有的土地儲備機構(gòu)貸款規(guī)模過大而還款能力不足;二是土地儲備貸款被用于市政設(shè)施建設(shè)等非土地儲備用途。產(chǎn)生這一問題的根本原因是部分地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道,為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金,以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設(shè)。除了貸款風(fēng)險外,土地儲備貸款規(guī)模過大,還會大量透支地方政府未來的土地收益,增加未來的還款壓力和風(fēng)險,還會造成盲目超量儲備土地和建設(shè)規(guī)模的過度擴張。
房地產(chǎn)金融運作欠效率,資金投向結(jié)構(gòu)不合理。
一方面由于我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營,使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征,金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置,阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動,受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。
另一方面房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)不夠合理,商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資,經(jīng)濟適用住房建設(shè)投入不足,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足,又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā),出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩,空置率居高不下,資金流通鏈條斷裂。
解決房地產(chǎn)開發(fā)
融資問題的對策
一是通過制度建設(shè)和金融創(chuàng)新改變房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后的狀況。當(dāng)前,房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨的主要問題是制度環(huán)境不利于金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新跟不上實體經(jīng)濟發(fā)展的需要,產(chǎn)生了很多需要金融創(chuàng)新才能解決的問題——單一、分割的金融體系妨礙了“適銷對路”的金融產(chǎn)品的開發(fā),現(xiàn)有的金融產(chǎn)品難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的融資要求等。
二是房地產(chǎn)債券融資大有可為。在公司的資本結(jié)構(gòu)中,債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過高會增加公司的流動性和破產(chǎn)風(fēng)險;債務(wù)過低則表明資金運用效率偏低。因此,在保證公司財務(wù)穩(wěn)健的情況下,根據(jù)公司的類型選擇不同比例的公司債券發(fā)行,有利于公司財務(wù)杠桿的良好運用,從而能為公司股東謀求收益的最大化。我國房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資,短期債務(wù)中主要是銀行貸款,但是通過資本市場以債券方式進行融資所占的比重很小,尤其是利用公司債券融資的只有個別公司。目前,原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求,銀行都會發(fā)放開發(fā)貸款,但總體說,開發(fā)貸款也屬于較短期的;而許多房地產(chǎn)公司對中長期資金的需求量更大,而長期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)。
我國2007年下半年以來試點的公司債券可以為房地產(chǎn)公司提供較為穩(wěn)定的資金來源,有利于降低、減少對信貸融資的依賴,從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。雖然現(xiàn)在的試點階段公司主要針對大型房地產(chǎn)上市公司,且在國家宏觀調(diào)控時期,但公司債券發(fā)展前途光明。
三是房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷幾次整頓之后,在央行控制銀行信貸風(fēng)險的背景下,得到了較快發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,目前國內(nèi)已有25家信托公司發(fā)行了50多個房地產(chǎn)信托計劃,總規(guī)模達到了60億元左右,每個信托計劃的平均規(guī)模為1.2億元,有力地保證了房地產(chǎn)開發(fā)的進行。對房地產(chǎn)開發(fā)而言,信托資金的注入起到了“過橋貸款”的作用,使房地產(chǎn)項目建設(shè)前期能夠滿足銀行貸款的條件,為開發(fā)的后續(xù)融資打下了良好的基礎(chǔ)。信托資金一般以前期貸款或參股的形式介入房地產(chǎn)的開發(fā),信托公司對開發(fā)商資金流動、管理模式、項目進度進行跟蹤和控制,既保證了信托資金的安全性、保障項目資金用途,也在客觀上幫助開發(fā)商完善管理制度,提高企業(yè)的品質(zhì)。在我國以間接金融為主的金融體系中,房地產(chǎn)信托融資是為數(shù)不多的一種在實踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式,它建立了民間資本直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的融資通道。信托法及其管理辦法為房地產(chǎn)信托融資提供了法律保護和可參與的運行規(guī)范,盡管對一個信托計劃做了限制,但在資金募集的額度和期限上并沒有確切的約束,因此房地產(chǎn)信托成為一種比較靈活的直接融資方式。事實上,自央行“121號”文件頒布以來,北京、杭州、南京等城市成功發(fā)行了幾十份房地產(chǎn)信托,證明了房地產(chǎn)信托的強大生命力。(作者單位:浙江省社科院經(jīng)濟研究所)
