
一、房地產(chǎn)稅稅基評估的程序選擇
?。ㄒ唬υu稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實(shí)行稅基評估制度的國家和地區(qū)中,有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體(政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員)和代表納稅方的評估主體(往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)或人員)共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū),其稅基評估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法,一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的,另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題,其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機(jī)構(gòu)作為稅基評估主體時,其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是,假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估,必然要新增大量人員,這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符,更重要的是,稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu),由它來評估不僅缺乏說服力,還將大大增加征稅成本。
因此,在建立我國稅基評估制度時,對評估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行:(1)選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評估主體,改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性,又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。(2)假如我國稅基評估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔(dān)時,則可以選擇民間的社會中介評估機(jī)構(gòu)作為評估主體,這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用,又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然,需要先對中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。(3)如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評估主體,那么,為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性,稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外,由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的,其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎(chǔ),對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅,必須要考慮到市場價值變動的影響。因此,房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響:一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素(通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等);二是受制于重新進(jìn)行評估的成本;三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機(jī)系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實(shí)行財產(chǎn)稅的國家來看,法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年,從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整;美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估:在丹麥,1982~1998年之間每個不評估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整,從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估;德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值,由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定,市場價值變化不明顯,其課稅評估周期為6年,而事實(shí)執(zhí)行的評估周期在6年以上。
我國在房地產(chǎn)稅立法時,應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言,經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期,經(jīng)濟(jì)波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯,房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大,評估周期不宜定得過長。同時,我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,地區(qū)差異明顯,評估周期不宜采取一刀切的辦法,建議可由國家確定一個浮動期間,如在3~5年之間,由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣,既可保證計稅價格相對穩(wěn)定,又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化,保證財政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
?。ㄈ┥暝V安排
房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣,且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此,相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排,以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先,在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評估部門的專門的復(fù)核委員會,并組成評估專家團(tuán),在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性;復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴,以確保稅負(fù)的公平和一致性;其次,要保證納稅人的知情權(quán),稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進(jìn)行評估后,應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上,并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi),如果業(yè)主對計稅價格持有異議,可以向評估機(jī)構(gòu)申訴,若對申訴結(jié)果仍不滿意的,業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核,復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機(jī)構(gòu),最終的計稅價格應(yīng)更加客觀公正。