?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)的市場集中度
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度逐漸提高。根據(jù)2004年“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”報告，在北京這個市場，屬于我國房地產(chǎn)百強企業(yè)的幾家開發(fā)商的銷售額和銷售面積占當?shù)厥袌龇蓊~的41%和30.8%。而在我國香港，房地產(chǎn)企業(yè)前三強的市場份額要占到51%；2005年房地產(chǎn)百強企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超過200億元的企業(yè)有7家，資產(chǎn)總額達到2034.2億元，占百強企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模的33.45%；2006年和2007年房地產(chǎn)百強企業(yè)房屋銷售額分別為2710億元和5007億元，增幅分別為34.8%和65.32%，均遠遠高于同期行業(yè)平均水平（楊繼瑞，2008）。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)商品的差異性
土地位置的固定性決定了房產(chǎn)具有異質性的特點。產(chǎn)品異質性越強則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對價格的操控能力也越強。與普通消費品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位和空間、通風采光、配套設施、物業(yè)管理、開發(fā)商資質等，其中地理位置和空間最為重要的構成要素之一，這使得房地產(chǎn)具有不可復制性，形成其自然壟斷性。房產(chǎn)地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場機制，他們只能是房地產(chǎn)高額壟斷利潤的提供者（張玉、劉光中、于憶驊，2006）。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘
構成市場進入壁壘的因素很多，但我國房地產(chǎn)業(yè)的市場進入壁壘并不主要體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟和產(chǎn)品差別等方面，而在政府的協(xié)議土地出讓制度以及在位房地產(chǎn)企業(yè)所采取的阻止?jié)撛谶M入者的競爭策略方面，這是造成我國房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性寡頭壟斷市場結構的重要原因。
房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項目投資額較大，但是房地產(chǎn)業(yè)本身具有高負債經(jīng)營的特點，銀行融資成為其主要來源，這在相當大程度上使得行業(yè)資本進入壁壘失效（周剛、孫堯、許遠明，2001）。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應并不明顯。我國房地產(chǎn)業(yè)中80%到90%的企業(yè)屬于三級資質以下的中小規(guī)模企業(yè)，其投資總額卻占全行業(yè)總投資的近70%。說明中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)具有旺盛的生命力。這也進一步證明規(guī)模經(jīng)濟對于房地產(chǎn)業(yè)潛在進入者來說，根本不是進入壁壘；由于當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能形成強有力的企業(yè)品牌形象，不能有效構筑消費者的選擇偏好，所以潛在進入者在企業(yè)所面臨的需求曲線上并無明顯劣勢。
政策壁壘是我國房地產(chǎn)業(yè)一個重要的行業(yè)進入壁壘。由于我國土地產(chǎn)權的國有性質以及地方政府對土地使用權的控制，使得土地出讓制度以及在該制度下的土地獲取，成為房地產(chǎn)業(yè)的主要進入壁壘。我國是以頒發(fā)土地許可證（土地出讓合同和土地使用證）的形式來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的，而許可證本身就是政府設置的進入壁壘，開發(fā)商只有經(jīng)過政府許可才能進行開發(fā)活動。同時，政府對土地的出讓絕大多數(shù)采取的是協(xié)議出讓方式，即由地方政府與開發(fā)企業(yè)就特定地塊通過協(xié)商談判的方式而進行有償轉讓土地使用權。這種方式基本上排除了對土地使用權的競爭，完全取決于開發(fā)商的“尋租能力”和政府的主觀偏好。在這種情況下，有實力的開發(fā)企業(yè)可能因為而無地可開發(fā)，而一些具有政府背景或善于“尋租”的開發(fā)商則能圈占大量土地并成為土地批發(fā)商。正是在這個意義上，土地的獲取已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的進入壁壘（李伯含，2006）。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的門檻提高，優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在不斷加強；房地產(chǎn)商品的異質性又使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過壟斷定價獲得高額壟斷利潤；雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的市場進入壁壘主要不體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟和產(chǎn)品差別等方面，但政府的協(xié)議土地出讓制度卻形成了房地產(chǎn)業(yè)主要的進入壁壘。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)市場形成了由少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)操控的區(qū)域性的寡頭壟斷市場。
寡頭壟斷市場結構下的房地產(chǎn)業(yè)市場競爭機制
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場的價格競爭
寡頭壟斷市場的顯著特點是：一個行業(yè)中僅有少數(shù)幾家廠商（企業(yè)），而這少數(shù)幾家廠商（企業(yè)）的單個規(guī)模大到足以影響市場價格。由于我國房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場結構環(huán)境，房地產(chǎn)價格并不是像完全競爭市場那樣由供求決定，而是由壟斷廠商掌控。最大限度地獲取壟斷利潤是所有寡頭企業(yè)的行為目標，而這一目標是寡頭企業(yè)借助各種競爭策略和行為，培育市場勢力，獲取壟斷高價來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)寡頭壟斷企業(yè)對房價的操控主要是通過壟斷定價、價格歧視和價格串謀來實現(xiàn)。
1.壟斷定價。企業(yè)要進行壟斷定價，必須具有市場勢力。企業(yè)的市場勢力是與企業(yè)處的市場結構相聯(lián)系的，不同的市場結構決定著企業(yè)的市場勢力的大小。在我國房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場結構中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有市場勢力，而且市場勢力還相當強。在此市場結構中，企業(yè)不再是市場價格的接受者，而是價格的制定者，并且，企業(yè)能夠把價格定在高于邊際成本之上，這也就意味著企業(yè)就具有市場勢力，企業(yè)具備了壟斷定價的能力。
