土地資源是企業(yè)生存發(fā)展的重要基礎(chǔ)。近年來(lái)，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，對(duì)土地的需求逐步增加。同時(shí)，由于政府拆遷、公司發(fā)展規(guī)劃、外部環(huán)境的變化，日常土地管理也遇到了各種各樣的情況。本文對(duì)近年來(lái)公司加油站土地置換管理進(jìn)行了分析。
一、加油站土地置換產(chǎn)生的背景
由于政府建設(shè)規(guī)劃，使在營(yíng)業(yè)加油站無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，面臨著被拆遷和處置。對(duì)企業(yè)而言，加油站地面資產(chǎn)拆遷可以通過(guò)政府賠償獲得補(bǔ)償，但土地資源的稀缺及新土地使用權(quán)獲取的艱難，用現(xiàn)有的土地置換新的土地，就成為企業(yè)維持加油站網(wǎng)點(diǎn)、占領(lǐng)市場(chǎng)的一個(gè)較好途徑。同時(shí)，由于公路改道、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整等原因造成加油站關(guān)閉、土地閑置。為優(yōu)化資產(chǎn)，盤活土地資源，積極爭(zhēng)取土地置換，獲取新的站點(diǎn)。
二、近年公司土地置換情況
1．因地制宜，盤活閑置土地
案例：甲片區(qū)A加油站土地置換。
2003年，甲片區(qū)所在縣規(guī)劃、國(guó)土、消防、安監(jiān)局等有關(guān)部門選址審查后，同意中國(guó)石油四川成都銷售公司（簡(jiǎn)稱“成都公司”）在甲片區(qū)修建加油站一座。隨后，成都公司與當(dāng)?shù)厝嗣裾炗喠恕段修k理A加油站國(guó)有土地使用證的協(xié)議》。2004年，加油站如期修建完畢，但新站建成后由于國(guó)土政策原因，當(dāng)?shù)厝嗣裾疅o(wú)法按原協(xié)議約定辦理該站《國(guó)有土地使用權(quán)證》，致使加油站無(wú)法營(yíng)業(yè)。為使加油站盡快投產(chǎn)營(yíng)業(yè)，成都公司因地制宜，查閱公司擁有的所有土地資源，通過(guò)各種渠道，給當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門做工作，提出用當(dāng)?shù)亻e置的E油庫(kù)用地進(jìn)行置換。E油庫(kù)是重組前縣石油支公司資產(chǎn)，自1994年以后，E油庫(kù)一直閑置未使用，土地面積7569.54平方米，土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地。我公司聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)E油庫(kù)用地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)A加油站土地價(jià)值進(jìn)行咨詢，達(dá)成了以E油庫(kù)用地置換A加油站用地，兩塊土地價(jià)差用于抵減我公司辦理置換后的A加油站《國(guó)有土地使用權(quán)證》過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償及出讓金等費(fèi)用的協(xié)議，使土地置換得以順利進(jìn)行。目前，該站日銷量達(dá)15噸。
2．等價(jià)置換，維護(hù)公司利益
案例1：乙片區(qū)B加油站土地置換
2009年，乙片區(qū)縣政府規(guī)劃修建邑新大道，成都公司B加油站在拆遷范圍之內(nèi)。經(jīng)與當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心談判協(xié)商，由雙方分別聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)B加油站資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，最后根據(jù)雙方評(píng)估價(jià)值孰高的原則由當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心補(bǔ)償成都公司B加油站地面資產(chǎn)價(jià)值108.325萬(wàn)元。土地處置方面，公司本著網(wǎng)點(diǎn)不丟，效益不減、就近置換的原則，采用同用途、同性質(zhì)、同使用年限終止日期、等面積置換方式獲取了距離原B加油站約1000米，同道同側(cè)的一塊土地，目前，已在該地新建加油站一座。新站建設(shè)以2008年加油站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，配置了4臺(tái)12槍電腦加油機(jī)，可研日銷量15.49噸，預(yù)計(jì)年度可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額126萬(wàn)元。
案例2：丙片區(qū)C加油站土地置換
2009年，由于丙片區(qū)C加油站所在地政府進(jìn)行工業(yè)園區(qū)建設(shè)，要求成都公司對(duì)C加油站進(jìn)行搬遷。經(jīng)過(guò)與丙片區(qū)縣工業(yè)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司協(xié)商，達(dá)成了搬遷協(xié)議。對(duì)加油站房產(chǎn)、設(shè)備及構(gòu)筑物價(jià)值以評(píng)估價(jià)103.09萬(wàn)元為標(biāo)準(zhǔn)，由對(duì)方進(jìn)行補(bǔ)償，資產(chǎn)歸屬對(duì)方所有。對(duì)土地使用權(quán)按同面積同用途置換到新選地址，由成都公司新建加油站一座。同時(shí)，經(jīng)過(guò)與對(duì)方的積極協(xié)商，按照成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法，公司還獲得了加油站地面資產(chǎn)及土地使用權(quán)評(píng)估總價(jià)15%的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。目前，該站正在建設(shè)中。規(guī)劃加油位12個(gè)，站內(nèi)設(shè)施與周邊比較處于先進(jìn)水平，可研日銷量13.5噸，預(yù)計(jì)年度可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額71萬(wàn)元。
3．互惠共贏，共同發(fā)展
案例：丁片區(qū)D油庫(kù)土地置換
2009年，由于成都市重點(diǎn)工程川陜復(fù)線建設(shè)，需要占用成都公司丁片區(qū)D油庫(kù)13095.65平方米倉(cāng)儲(chǔ)用地。該地是丁片區(qū)D油庫(kù)兩塊宗地之一，2003年4月D油庫(kù)關(guān)閉以來(lái)，土地一直閑置未使用?？紤]到川陜高速公路是川陜兩地間貨運(yùn)的重要運(yùn)輸通道，公路建設(shè)是政府重點(diǎn)工程，建成后必將促進(jìn)兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也將較大提升川陜沿線加油站銷量，且通過(guò)與政府溝通有可能置換到更優(yōu)位置。公司積極響應(yīng)政府拆遷，保持和政府的密切溝通，最終以同面積、同用途、同性質(zhì)方式獲取了新地一塊。為充分發(fā)揮新置換土地創(chuàng)效能力，增收節(jié)支，公司已對(duì)新置換的土地做出規(guī)劃。鑒于新土地距離成都市某區(qū)中心僅1.5公里，區(qū)域內(nèi)主要為火車站站區(qū)、規(guī)劃中的糧食物流區(qū)，區(qū)域位置較好，公司擬在此進(jìn)行大型市場(chǎng)建設(shè)，開(kāi)展資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，擴(kuò)大非油業(yè)務(wù)的發(fā)展。
從以上加油站土地置換案例來(lái)看，在土地置換過(guò)程中，成都公司采用了具體問(wèn)題具體分析、對(duì)癥下藥的工作方法，以閑置土地置換、在用地等價(jià)置換等不同方式，成功置換到了同用途或不同用途的新土地。當(dāng)然，除以上幾例外，成都公司另有幾個(gè)項(xiàng)目因政府拆遷，面臨土地置換，在實(shí)踐中還可能發(fā)生其他的置換方式。
三、加油站土地管理措施和方法
隨著國(guó)家對(duì)土地資源保護(hù)和用地監(jiān)管力度的加大，在加油站拆遷土地置換過(guò)程中，如果管理跟不上，公司將面臨越來(lái)越高的土地政策風(fēng)險(xiǎn)，承受不斷上升的土地成本，給公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)一定的影響。近年來(lái)，公司主要從以下幾方面開(kāi)展了土地管理工作。
1．吃透政策，加強(qiáng)政企溝通，保證加油站建設(shè)用地
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地供需矛盾日益突出，國(guó)家把土地管理定位為國(guó)家重要的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段之一，近年來(lái)每年都有新的土地政策出臺(tái)，各省市也制定了相應(yīng)的土地管理制度，土地政策種類多、管理分散。因此，對(duì)企業(yè)而言，要熟悉政策，創(chuàng)新工作方法，加強(qiáng)與地方政府的溝通，取得地方政府的理解和支持，用好土地優(yōu)惠政策，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地需求。加強(qiáng)建設(shè)用地審批，依法使用土地，防范土地風(fēng)險(xiǎn)。在加油站拆遷過(guò)程中堅(jiān)持以站換站，先建后遷，確保土地成功置換，新站順利建設(shè)，避免老站拆遷后新站土地?zé)o法落實(shí)給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，最大限度維護(hù)公司利益。
2．落實(shí)部門責(zé)任，細(xì)化流程分工，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)，做好土地置換工作
土地管理工作是一項(xiàng)全面復(fù)雜的工作，涉及到公司各部門、各環(huán)節(jié)。土地價(jià)值管理部門、實(shí)物管理部門及實(shí)物使用部門對(duì)土地分級(jí)管理，土地管理三級(jí)責(zé)任制的落實(shí)，是做好土地管理的基礎(chǔ)。同時(shí)，按照公司土地管理規(guī)定，項(xiàng)目用地計(jì)劃和新增建設(shè)用地由投資部門負(fù)責(zé)，土地置換協(xié)議簽訂之前老土地價(jià)值評(píng)估及新土地價(jià)值咨詢由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)辦理。因此，加油站土地置換工作涉及管理片區(qū)、加油站管理部門、投資管理部門、財(cái)務(wù)部門等。為做到上下聯(lián)動(dòng)、連貫作業(yè)，一是對(duì)拆遷加油站處理流程進(jìn)行明細(xì)化，明確各部門工作范圍及完成時(shí)間，保證環(huán)環(huán)相扣；二是實(shí)行專人項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，使每個(gè)項(xiàng)目有專人負(fù)責(zé)按進(jìn)度落實(shí)；三是實(shí)行項(xiàng)目進(jìn)度定期通報(bào)制度，由各部門負(fù)責(zé)人員按時(shí)定期對(duì)工作進(jìn)展情況進(jìn)行通報(bào)，共同分析項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，采取措施加以應(yīng)對(duì)，不但使項(xiàng)目推進(jìn)中存在的問(wèn)題能及時(shí)得到解決，而且使不同部門的人員能相互學(xué)習(xí)，了解其他領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)，為公司培養(yǎng)懂政策、善協(xié)調(diào)、會(huì)管理、責(zé)任心強(qiáng)的綜合性土地管理隊(duì)伍打下基礎(chǔ)。
3．規(guī)劃利用好存量土地資源，降低土地成本，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，原本地處偏遠(yuǎn)的土地資產(chǎn)已成為區(qū)位好，市場(chǎng)價(jià)值可觀的優(yōu)良資產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)值越來(lái)越大，這些土地在地面資產(chǎn)報(bào)廢后因沒(méi)有盤活，處于閑置狀態(tài)，會(huì)逐漸被政府無(wú)償收回，喪失土地資產(chǎn)效益。此外，一方面，由于市場(chǎng)環(huán)境變化的影響使加油站投入產(chǎn)出不配比，加油站無(wú)法創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益或效益低下的情況下，而被停業(yè)關(guān)閉，造成土地閑置。另一方面，成都公司卻在承擔(dān)著與土地相關(guān)的不斷增長(zhǎng)的稅費(fèi)。因此，統(tǒng)籌規(guī)劃、盤活存量土地，節(jié)約用地，提高土地使用效率就是擺在我們目前的一個(gè)重要課題。
加油站土地一般面積小、點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)。土地取得方式有劃撥、出讓、作價(jià)入股等。不同的取得方式，其價(jià)值和處置方式也完全不同。土地用途涉及倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等，未經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，不得自行轉(zhuǎn)換土地用途。為了準(zhǔn)確掌握土地來(lái)源、性質(zhì)、使用狀況，盤活盤好非在用閑置土地，一是開(kāi)展了存量土地普查工作，對(duì)全公司范圍內(nèi)宗地逐一清查，掌握了各類土地的基本情況，建立了存量土地資料信息庫(kù)。特別是對(duì)公司閑置的土地進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，摸清了這些非在用土地的形成原因、取得方式、潛在風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)全面分析，提出非在用土地初步處理意見(jiàn)。二是分階段、分區(qū)域?qū)Ψ窃谟猛恋噩F(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行滾動(dòng)分析，由土地使用部門、管理部門根據(jù)政府部門現(xiàn)階段的土地使用政策，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)建設(shè)土地現(xiàn)實(shí)需求狀況，提出土地置換、處置、整合的方案，根據(jù)不同情況，制定不同措施，逐一解決閑置土地，盤活非在用資產(chǎn)。如上述E油庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)用地置換A加油站商業(yè)用地，即為一成功案例。
4．制定考核激勵(lì)機(jī)制，挖潛增效，最大限度提升土地價(jià)值
“十一五”期間，成都公司累計(jì)完成投資X億元，新建加油站X座，加油站總數(shù)達(dá)到X座，逐步完善了與企業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)的銷售網(wǎng)絡(luò)。“十二五”期間，公司樹(shù)立了以鞏固和拓展零售網(wǎng)點(diǎn)為企業(yè)核心利益的思想意識(shí)，要求公司上下發(fā)揮守土有責(zé)、寸土必爭(zhēng)、拓土開(kāi)疆的魄力，不猶豫、不懈怠，堅(jiān)決做好土地管理工作，打贏網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)攻堅(jiān)戰(zhàn)。按照“集中控制、屬地管理”的原則，明確管理片區(qū)“一把手”的土地管理責(zé)任。把市場(chǎng)責(zé)任、土地管理責(zé)任、土地使用效率納入片區(qū)一把手業(yè)績(jī)考核，并與投資部門掛鉤，形成連帶責(zé)任。對(duì)因土地管理不到位，造成閑置土地被政府收回、遷建土地置換不成功致使土地使用權(quán)丟失，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的，要追究責(zé)任。
土地管理工作是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)、政策性強(qiáng)的工作，復(fù)雜艱巨、責(zé)任重大。要規(guī)范管理、規(guī)避土地風(fēng)險(xiǎn)，就要以國(guó)家土地管理法律、法規(guī)和政策為依據(jù)，依法行事，同時(shí)遵守集團(tuán)公司土地管理規(guī)章制度，對(duì)土地處置按規(guī)定程序履行報(bào)批，還要積極加強(qiáng)與地方政府的協(xié)調(diào)溝通，維護(hù)公司整體利益。
總而言之，土地使用權(quán)是企業(yè)一項(xiàng)寶貴的財(cái)富，增值的潛力也是較大的，充分利用企業(yè)土地資源，可以為企業(yè)帶來(lái)豐厚的回報(bào)。
