一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析
房地產(chǎn)運營是一種高投入、高回報，同時也是高風(fēng)險的投資活動。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于內(nèi)在因素以及外在因素兩大部分。
（一）內(nèi)在因素
1.行業(yè)自身特點
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投入具有投資規(guī)模大、產(chǎn)品開發(fā)周期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資產(chǎn)風(fēng)險高的特征。房地產(chǎn)一旦投入，很難在短期內(nèi)收回資金，通常要用3年時間才能完成投資回收，房地產(chǎn)企業(yè)所具備的這些特征決定了其本身較高的財務(wù)風(fēng)險水平。
2.資金結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金則占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達(dá)90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會越大。
3.財務(wù)管理水平
我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平不高則主要體現(xiàn)在財務(wù)預(yù)算分析能力欠缺、缺乏現(xiàn)金流量管理觀念、成本費用控制不嚴(yán)等幾個具體的方面。
（二）外在因素
1.法律、政策環(huán)境
房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，因而在其開發(fā)和經(jīng)營中，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大。首先，政府對未來土地的開發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會直接影響到土地的供應(yīng)，進(jìn)而波及房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進(jìn)入房地產(chǎn)的價格之中，從而對房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；再次，政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調(diào)控，例如提高貸款利率水平、實行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。
2.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平
由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)差異時，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區(qū)之間的流動來縮小價格差異。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，相應(yīng)地，該地區(qū)的居民收入水平也就會比較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求也會因此而增大，從而使該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展的態(tài)勢。
3.市場環(huán)境
由市場環(huán)境引發(fā)的市場風(fēng)險一般包括價格風(fēng)險、再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進(jìn),個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。此外產(chǎn)品的差異性越來越小,開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面,行業(yè)競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)
財務(wù)風(fēng)險的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過程是以資本循環(huán)運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、資金回收、利益分配四個基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財務(wù)風(fēng)險。
（一）投資風(fēng)險
投資風(fēng)險是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項目不能達(dá)到預(yù)期投資報酬水平，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為投資項目在初期市場調(diào)研、技術(shù)可行性分析以及項目投資回報率分析上有誤造成企業(yè)項目規(guī)劃不合理、投資項目的實際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險。
（二）籌資風(fēng)險
籌資風(fēng)險是指企業(yè)為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現(xiàn)在籌資規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)安排不合理即長短期負(fù)債的相對比重不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機；資金來源結(jié)構(gòu)不當(dāng)、籌資方式及時機選擇不當(dāng)?shù)榷紩黾悠髽I(yè)額外費用，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
（三）資金回收風(fēng)險
資金回收風(fēng)險是指企業(yè)無法賣出產(chǎn)品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風(fēng)險和收款的信用風(fēng)險。主要表現(xiàn)在企業(yè)在房屋銷出后，從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金過程中由于時間和金額上的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險。
（四）收益分配風(fēng)險
收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因留存收益和股息分配的結(jié)構(gòu)處理不當(dāng)使得企業(yè)再生產(chǎn)能力規(guī)模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價大幅下挫，這些都會對企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
（一）加強項目可行性分析，實施全面預(yù)算管理
由于房地產(chǎn)投資受到諸多不確定性風(fēng)險因素的影響，為了降低這些風(fēng)險因素可能會給企業(yè)帶來的潛在損失，企業(yè)應(yīng)事先對各種投資方案進(jìn)行可行性分析和綜合評估。通過科學(xué)的研究與預(yù)測，從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟(jì)效益的回報率等對擬建項目作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算分析，對項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，減少開發(fā)的盲目性。同時在項目上馬后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時建立起以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項目預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理體系。
（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點決定了其對金融始終有著極強的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢必會使企業(yè)在國家宏觀金融政策收緊時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉(zhuǎn)變，從而降低因國家宏觀政策發(fā)生變化而對企業(yè)帶來的風(fēng)險。
（三）提高資金管理水平，增強資金利用效率
房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量大，如果不對資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌管理，極有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會導(dǎo)致企業(yè)資金利用的低效率。
因此，企業(yè)應(yīng)注重資金管理，制定資金使用計劃，確保日常營運資金的需求；加強應(yīng)收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)。
（四）實行全過程成本管理，強化成本費用控制
全過程的成本管理，就是要在房地產(chǎn)的立項、施工、竣工等各個階段實施成本費用控制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細(xì)科目，細(xì)化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。
（五）確立長期財務(wù)指標(biāo)體系，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是為了防止企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)運行偏離預(yù)期目標(biāo)而建立的報警系統(tǒng)，它主要是企業(yè)在發(fā)展過程中，對可能發(fā)生的風(fēng)險和危機，進(jìn)行事先預(yù)測和防范的一種戰(zhàn)略管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以對諸如流動比率、營業(yè)毛利率、總資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，并利用其進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的識別，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，以預(yù)防和控制財務(wù)風(fēng)險。
（六）健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度，提高風(fēng)險防范意識
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度包括企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)的設(shè)立、企業(yè)風(fēng)險管理機構(gòu)的設(shè)置以及人員配備、各職能部門在風(fēng)險管理中的權(quán)利和職責(zé)、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的基本程序等方面。健全的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度本身就已經(jīng)消除了一部分財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。因此，健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度對企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險是非常必要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范意識也在一定程度上決定了企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險能力的高低，特別是企業(yè)的財務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。
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