新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控在《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))文件發(fā)布后,市場(chǎng)立即作出了反應(yīng)。從2010年5月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看,全國(guó)70個(gè)大中城市,房?jī)r(jià)同比上漲12.4%,環(huán)比上漲0.2%,漲幅均有所回落;銷售面積和銷售額分別下降15.8%和25%,降幅較大。在中央嚴(yán)控政策的高壓下,房?jī)r(jià)漲幅有所回落,個(gè)別城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降的個(gè)案,成交量大幅跳水,市場(chǎng)觀望情緒濃厚。
如何使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道,需要從供求因素入手分析,增強(qiáng)調(diào)控政策的針對(duì)性、連續(xù)性和有效性。避免對(duì)真正有住房需求的購(gòu)房者造成傷害,防止回到“一控就死,一放就漲”的不良循環(huán)之中。做到既有效地遏制房?jī)r(jià)過快上漲,又較好地發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用。
一、影響房?jī)r(jià)過快上漲的供求因素
(一)供給狀況
1.居住用地供給不足
土地資源具有天然稀缺性,城市化進(jìn)程使得城市住房用地變成了地方政府控制的稀缺資源。地方政府很大程度依賴“土地財(cái)政”,需要通過緊縮土地供應(yīng),以提高拍賣價(jià)格獲得更多地方可支配的財(cái)政資金,缺少提供保障性住房用地的積極性。居住用地價(jià)格不斷走高,造就了一個(gè)又一個(gè)地王。而在一些地方,廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)成為“樣子工程”,多選擇偏遠(yuǎn)不便的地段修建;一些城市僅有的經(jīng)濟(jì)適用房也被非經(jīng)適人巧取豪奪。一項(xiàng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房居住情況的調(diào)查顯示,經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)80%的入住率竟然是靠出租市場(chǎng)撐起來(lái)的,不符合條件者取得保障住房的現(xiàn)象普遍存在。
2.房地產(chǎn)開發(fā)帶有寡頭市場(chǎng)的特征
我國(guó)2007年出臺(tái)了不允許單位集資建房政策,為發(fā)展房地產(chǎn)商品化和市場(chǎng)化開辟了通途。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金,需要足夠的融資及運(yùn)籌能力,因此房地產(chǎn)開發(fā)不可能象其他產(chǎn)業(yè)那樣形成完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),天然帶有寡頭壟斷的特征。保持適度供應(yīng)不足從而獲得自身利益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)商所慣用的策略。
3.炒房者大量持有并空置加劇供給不足
將房?jī)r(jià)步步推高的是炒房行為。綜合各地調(diào)查數(shù)據(jù),商品房平均入住率不及50%。炒房者緣于逐利的初衷進(jìn)入樓市,本屬正?，F(xiàn)象,如果商品房市場(chǎng)的逐利行為演變成為沒有限制的逐利競(jìng)技場(chǎng),就會(huì)通過自發(fā)性的利益共謀,炒房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間你方唱罷我登場(chǎng),上演一出相互哄抬、水漲船高的漲價(jià)大戲。
住房在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的過程中增值是完全合理的,自然成為人們尋求資產(chǎn)保值、增值的一種選擇。但如果演變成現(xiàn)實(shí)中攫取暴利的手段,就如同飲鳩止渴,不僅會(huì)縮短整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的生命周期,加速房地產(chǎn)市場(chǎng)走向衰退,而且畸形的市場(chǎng)將使整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)增加,加劇社會(huì)矛盾,最終影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展。
(二)需求變化
1.城市化發(fā)展加快購(gòu)房需求增加
近20年我國(guó)進(jìn)入城市化快速發(fā)展階段,據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),每年有約1 500萬(wàn)農(nóng)村人口涌入城市和集鎮(zhèn),農(nóng)村剩余勞動(dòng)力參與城市生產(chǎn)建設(shè)創(chuàng)造GDP的同時(shí),必然會(huì)使得更多農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)換,這些人隨著工作的穩(wěn)定必然產(chǎn)生購(gòu)房需求,而且會(huì)隨城市化進(jìn)程的加快而大幅增加。
2.改善性住房需求增加
改善住房是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,人們提高生活質(zhì)量的必然選擇,這種需求是發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)首先滿足的;否則,直接影響人們生活水平的提高,影響人們對(duì)生活幸福的感受度。改善性住房交易應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的一個(gè)主要內(nèi)容。
3.市場(chǎng)游資逐利投資增加
游資如同一股強(qiáng)大的氣旋,走到哪里就會(huì)在那里掀起風(fēng)浪。僅溫州就有民間資本6 000億元之多,“溫州炒房團(tuán)”曾在全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn),它只是當(dāng)今中國(guó)市場(chǎng)龐大民間資本的代表。出于資本逐利增值的本性,在市場(chǎng)上尋找投資機(jī)會(huì),在市場(chǎng)規(guī)則不夠完善的領(lǐng)域就可能操縱市場(chǎng)。游資炒房是我國(guó)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過快,與居民收入水平差距過大狀況形成的直接原因。
二、房?jī)r(jià)調(diào)控是保持經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展的要求
房?jī)r(jià)應(yīng)不應(yīng)該調(diào)控,其實(shí)是一個(gè)無(wú)須討論的問題,房?jī)r(jià)過快上漲和高房?jī)r(jià)的危害顯而易見。任何暴利對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都是有害的,會(huì)造成嚴(yán)重的發(fā)展不平衡,加劇分配不公,誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī),最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑。目前我國(guó)房?jī)r(jià)過快上漲已經(jīng)產(chǎn)生了令人十分擔(dān)憂的不良反應(yīng)。
(一)降低了實(shí)體投資的熱情,嚴(yán)重影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁
由于炒作,房市在一些地區(qū)(特別是相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū))已經(jīng)演變成暴利場(chǎng),50%的年回報(bào)率誘惑著許多辛苦經(jīng)營(yíng)獲利不足20%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資者,把本要用于企業(yè)發(fā)展的資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),直接造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)投入的不足,影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。如果這種現(xiàn)象繼續(xù)加劇,則會(huì)嚴(yán)重挫傷實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資熱情,導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的扭曲。不僅對(duì)目前恢復(fù)經(jīng)濟(jì)不利,而且會(huì)對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
(二)產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫,增加金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
目前炒房主要是通過銀行貸款來(lái)完成資金運(yùn)籌,炒房者通過貸款以小博大,甚至一些更高明的炒房者通過運(yùn)作設(shè)計(jì),直接玩起了“空手道”。隨著房?jī)r(jià)推高,貸款規(guī)模也在不斷擴(kuò)大,風(fēng)險(xiǎn)也一步步累積。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是沒有計(jì)劃的經(jīng)濟(jì),這種“計(jì)劃”性是通過經(jīng)濟(jì)(主要)手段,甚至行政(輔助)手段維護(hù)經(jīng)濟(jì)健康、合理、有序地運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的在于改善人們的生活水平和質(zhì)量,當(dāng)今帶有寡頭壟斷形態(tài)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為追逐暴利的逐利場(chǎng),政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不僅是合理、合法的,而且十分迫切。我們必須吸取國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅而造成整個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退的教訓(xùn),并引以為鑒。
(三)加大貧富差距,使社會(huì)矛盾變得突出
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為產(chǎn)生富豪最多的行業(yè),近幾年公布的富豪榜前十名中有一半以上是以房地產(chǎn)為主業(yè),前一百名中所占的比例也較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)演變?yōu)橛绣X人盤剝中低收入者的場(chǎng)所,出現(xiàn)“二八效應(yīng)”,加大了貧富差距。急劇上升的房?jī)r(jià)給廣大中低收入人群增加巨大的生活壓力,降低了生活幸福度。而富人手中握有大量房源寧肯空置待漲,造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。過快上漲的房?jī)r(jià)已成為目前最受詬病的社會(huì)問題。
三、抑制高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過快上漲的措施
房?jī)r(jià)調(diào)控的難度空前,緣于價(jià)格博弈“多空”雙方實(shí)力懸殊,在房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者中,高房?jī)r(jià)的獲益者包括地方財(cái)政、稅務(wù)、開發(fā)商、炒房者、銀行、中介等。其收益被地方政府、開發(fā)商、投資商“三分天下”。高房?jī)r(jià)的受損者是中低收入無(wú)房者、改善性住房需求者。前者對(duì)房?jī)r(jià)的影響力之大是決定性的,而后者對(duì)房?jī)r(jià)的影響力小到只能忍受。降低房?jī)r(jià)或是抑制房?jī)r(jià)過快上漲的難度可想而知。
從2010年4月17日“國(guó)十條”發(fā)布算起,調(diào)控已近3個(gè)月,房?jī)r(jià)未降市場(chǎng)先衰。調(diào)控的現(xiàn)狀是房?jī)r(jià)還沒有降低,而市場(chǎng)交易被消滅了;而租房市場(chǎng)價(jià)格的升高,又為抑制房?jī)r(jià)增加了新的困難。抑制房?jī)r(jià)已經(jīng)成為當(dāng)前迫切而又棘手的經(jīng)濟(jì)問題,需要從多方面合力解決。
調(diào)控首先要使高房?jī)r(jià)降下來(lái),價(jià)格不降低,市場(chǎng)交易量就不可能增加。如果價(jià)格未降低,而市場(chǎng)重新活躍起來(lái),則意味著市場(chǎng)離泡沫破滅不遠(yuǎn)了。反對(duì)調(diào)控降低房?jī)r(jià)的人提出兩個(gè)問題:房?jī)r(jià)降了會(huì)不會(huì)更沒人買?房?jī)r(jià)應(yīng)該降低多少?前者需求定理早已給出了否定的回答,而后者是需要通過市場(chǎng)選擇實(shí)現(xiàn)均衡的過程。關(guān)鍵在于通過財(cái)政、貨幣、稅收等經(jīng)濟(jì)手段,從增加供給、調(diào)整需求結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面采取具體措施引導(dǎo)市場(chǎng)回歸健康發(fā)展的軌道。
(一)增加保障性住房建設(shè)
當(dāng)前商品房的高價(jià)格與住房困難家庭支付能力不足是一個(gè)突出矛盾。因此要擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模,增加廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房等保障性住房供應(yīng)。通過完善經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度,加強(qiáng)土地供應(yīng)管理、資金籌措管理、存量周轉(zhuǎn)管理等措施,確保保障性住房建設(shè)落到實(shí)處。
(二)調(diào)整對(duì)集資建房的限制
取消集資建房的初衷是為了廢除住房計(jì)劃分配制度,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫與權(quán)力伴生的糾葛,避免侵占國(guó)家資產(chǎn)、侵害普通百姓利益。集資建房與計(jì)劃分配住房完全不同,無(wú)論是個(gè)人集資還是單位集資(單位組織個(gè)人集資),都屬于住房商品化的范疇,不應(yīng)因在這個(gè)過程中可能出現(xiàn)操作性錯(cuò)誤而對(duì)其嚴(yán)格限制。個(gè)人集資建房緣于消費(fèi)者面對(duì)高房?jī)r(jià)的無(wú)奈,而事實(shí)是個(gè)人集資建房行動(dòng)大多中途夭折。單位組織個(gè)人集資建房則具有可行性,對(duì)于增加供給,減少住房供求矛盾,抑制高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過快上漲具有一定作用。
(三)抑制炒房行為
目前握有大量房源的炒房者在觀望,因?yàn)槠涑钟谐杀九c預(yù)期收益懸殊,有的甚至在交易減少的情況下繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。調(diào)控的關(guān)鍵是抑制炒房行為,使炒房人愿意降低價(jià)格出售住房。只有當(dāng)價(jià)格降低到改善性住房需求者能夠承受的時(shí)候,市場(chǎng)上的非炒作交易才可能增加。市場(chǎng)規(guī)律決定市場(chǎng)走向,完全不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)降低會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受毀滅性打擊,所謂毀滅論無(wú)非是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的苦肉計(jì)。只有市場(chǎng)上的炒作成份大大降低,房地產(chǎn)才真正具有投資避險(xiǎn)的作用。
怎樣才能使炒房的人愿意降低價(jià)格出售房屋呢?有效途徑之一是對(duì)持有第三套房及以上住房(炒房)征稅,通過房產(chǎn)稅增加其持有成本,使其對(duì)房屋價(jià)格繼續(xù)上升獲利預(yù)期小于現(xiàn)實(shí)持有成本的增加額。有效途徑之二是加強(qiáng)對(duì)炒房收益?zhèn)€人所得稅的征收管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)依法對(duì)自第三套房起的投資性炒房收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行確認(rèn)并征收稅款。而其中二套以內(nèi)的居民自住及改善性住房不屬于征稅對(duì)象,這是保持稅收政策與抑制炒房行為這一調(diào)控目標(biāo)一致性的關(guān)鍵。
征稅的對(duì)象是個(gè)人現(xiàn)實(shí)同時(shí)持有的第三套房起的多套住房而不是自第二套房起計(jì)算,理由很簡(jiǎn)單,因?yàn)楦纳谱》康娜藗冊(cè)谫?gòu)置第二套住房后,手中的第一套房暫時(shí)保留,在市場(chǎng)上等待與新的購(gòu)買者達(dá)成一致而出售是很正常的,屬于消費(fèi)的范疇,不屬于投資炒房的范疇。
(四)支持首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房
政策在市場(chǎng)中要保護(hù)什么、限制什么的導(dǎo)向必須清楚,剛性需求(首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房)應(yīng)予保護(hù)(所謂難免誤傷完全是明知故犯)。第二套房首付提高到50%是個(gè)誤區(qū)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,要體現(xiàn)為老百姓生活水平的提高,自然就有了改善住房的需要,把原來(lái)舊的、擁擠的、條件差的住房更換為新的、寬敝的、條件好的住房是提高人民生活水平的一個(gè)重要方面,增強(qiáng)百姓生活的幸福感,促使人心安定,社會(huì)穩(wěn)定。提高二套房貸后,使得本來(lái)希望依靠辛苦積攢下來(lái)的一些積蓄改善住房的人們的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)。讓這些人先賣掉第一套房變成無(wú)房者以后再去購(gòu)買改善性住房,這不具有操作性。只有在打擊炒房的同時(shí)支持剛性購(gòu)房需求,才能夠既遏制房?jī)r(jià)過快上漲,又避免出現(xiàn)零交易的狀態(tài),使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸健康發(fā)展之路。
