2010年1月15日臥龍地產(chǎn)披露年報(bào),擬每10股轉(zhuǎn)增8股并派現(xiàn)1元,為滬深兩市首家高送轉(zhuǎn)公司,當(dāng)日該股股價(jià)就大漲9.79%。隨后,萬(wàn)通地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金地集團(tuán)等多家房地產(chǎn)上市公司年報(bào)中又宣告高送轉(zhuǎn)股的信息,引起了市場(chǎng)上很多投資者的關(guān)注。統(tǒng)計(jì)顯示:2005至2009年實(shí)行送轉(zhuǎn)股股利政策的房地產(chǎn)上市公司逐年遞增。并引起了市場(chǎng)爆炒。為什么房地產(chǎn)上市公司愿意大規(guī)?；蚋哳~派發(fā)送轉(zhuǎn)股呢?實(shí)施送轉(zhuǎn)股的上市公司是因?yàn)楣境砷L(zhǎng)而節(jié)約現(xiàn)金還是為了隱瞞其真實(shí)的盈余質(zhì)量呢?筆者結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)特點(diǎn),構(gòu)建評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈余質(zhì)量評(píng)價(jià)體系,為投資者的理性投資、信貸決策以及監(jiān)管部門的調(diào)控、監(jiān)管提供政策制定的理論依據(jù)。
一、會(huì)計(jì)盈余與房地產(chǎn)上市公司盈余質(zhì)量
盈余質(zhì)量是一個(gè)公司收益的質(zhì)量特征,這個(gè)質(zhì)量特征包含多個(gè)因素,其中最重要的應(yīng)該是現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)的可能性,由于上市公司都采用權(quán)責(zé)發(fā)生制來(lái)進(jìn)行核算,企業(yè)最終得到的凈利潤(rùn)只是一個(gè)應(yīng)計(jì)利潤(rùn),這個(gè)應(yīng)計(jì)利潤(rùn)是否能夠最終轉(zhuǎn)換成收付實(shí)現(xiàn)制中的現(xiàn)金就成為盈余質(zhì)量高低的重要決定因素。除了是否能夠轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流外,盈余質(zhì)量還應(yīng)該考慮盈余的持續(xù)性,即這個(gè)盈余是否能在將來(lái)會(huì)計(jì)年度依然持續(xù)下去;盈余的真實(shí)性,即上市公司是否存在盈余管理。對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行操縱;依據(jù)FASB概念框架,良好的盈余質(zhì)量還應(yīng)具有可預(yù)測(cè)性和相關(guān)性。所以。Hawkins(1998)和Dechow及Schrand(2004)提出會(huì)計(jì)盈余質(zhì)量即為盈余具有持續(xù)性和穩(wěn)定性。并且與未來(lái)現(xiàn)金流、公司股價(jià)更為相關(guān),強(qiáng)調(diào)了盈余中應(yīng)計(jì)利潤(rùn)的質(zhì)量、持續(xù)性、可預(yù)測(cè)性、平穩(wěn)性和價(jià)值相關(guān)性,為構(gòu)建盈余質(zhì)量評(píng)價(jià)體系提供了理論基礎(chǔ)。
然而,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)特點(diǎn),在資產(chǎn)單邊上漲的時(shí)候是暴利的行業(yè)。資金密集是指房地產(chǎn)過(guò)分依賴信貸資金,截至2009年末,12家上市銀行的貸款總額為22萬(wàn)億元,其中,個(gè)人購(gòu)房貸款新增5.2萬(wàn)億元,季末余額同比增長(zhǎng)53.4%,比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。這是央行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告,數(shù)據(jù)充分說(shuō)明。信貸資金推動(dòng)因素明顯,然而,在房地產(chǎn)投資熱潮的推動(dòng)下房?jī)r(jià)迅速升溫,房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)凸顯,房地產(chǎn)泡沫加大,因此,評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的盈余質(zhì)量成了當(dāng)前的一個(gè)重要課題。
而對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的盈余質(zhì)量,基于一個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者的角度,筆者認(rèn)為評(píng)價(jià)其盈余質(zhì)量最重要的因素就是盈余的現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性和持續(xù)性。其中,現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性包括本期和將來(lái)現(xiàn)金的實(shí)現(xiàn)情況,而盈余持續(xù)性不僅包括對(duì)永久性盈余占總盈余的比重,還包括對(duì)資金來(lái)源的分析。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)背景還決定了應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)的資金來(lái)源做出評(píng)估,由于房地產(chǎn)公司大量使用銀行貸款來(lái)周轉(zhuǎn)資金,因此需要評(píng)價(jià)其信貸風(fēng)險(xiǎn),以及一旦信貸資金鏈斷裂或者資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)則會(huì)導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)上市公司特征與盈余質(zhì)量評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建
研究房地產(chǎn)行業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)特征是評(píng)價(jià)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)盈余質(zhì)量的重要前提。
(一)我國(guó)房地產(chǎn)公司所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)特征
房地產(chǎn)在我國(guó)正在處于行業(yè)的快速發(fā)展階段,即使在國(guó)際金融危機(jī)的影響下,也依然保持著很高的利潤(rùn)率,由于一般購(gòu)房者都會(huì)選擇現(xiàn)金或者貸款買房。所以,應(yīng)計(jì)盈余比較高,盈余現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性也相對(duì)較高。由于采用預(yù)售房的銷售形式,房地產(chǎn)公司會(huì)存有大量的應(yīng)收賬款?？梢栽趯?shí)現(xiàn)銷售的未來(lái)某一天確認(rèn)收入,所以盈余的未來(lái)實(shí)現(xiàn)性比較高。
房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平自1999年以來(lái)始終保持在70%以上,而在我國(guó)房地產(chǎn)的融資幾乎完全依賴于銀行信貸,所以房地產(chǎn)行業(yè)必須依賴國(guó)家實(shí)施適度寬松的貨幣政策,才能增加貸款,緩解資金緊張的狀況,這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社會(huì)上的資金供應(yīng)狀況、銀行利率極為敏感,經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、國(guó)家政策的改變都會(huì)對(duì)未來(lái)盈余造成嚴(yán)重影響。
在政策方面,受金融危機(jī)的影響,國(guó)家將“擴(kuò)張”的貨幣政策調(diào)整為“從緊”的貨幣政策,抑制經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱,相關(guān)部門出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行整體調(diào)控的金融措施,主要是限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購(gòu)房首付款比例、限制對(duì)非“自用性”住房貸款利率、保證保障性住房建設(shè)資金等。為抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫,遏制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭,國(guó)家還出臺(tái)了相關(guān)稅收政策,提高了房地產(chǎn)在流通環(huán)節(jié)的交易成本,這使得房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降,新開工面積增速放緩。并且需求大幅減少,成交持續(xù)萎縮,這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)、未來(lái)盈余持續(xù)性造成負(fù)面影響,基于以上分析:對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的盈余質(zhì)量的評(píng)價(jià)應(yīng)考慮以下指標(biāo):
1 盈余的本期現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性的評(píng)價(jià)
盈余的本期現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性主要是指本期應(yīng)計(jì)盈余中所包含的已得到現(xiàn)金的比重,如經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)的比率。現(xiàn)金凈額與凈利潤(rùn)的比率,這兩個(gè)指標(biāo)都是權(quán)責(zé)發(fā)生制下的會(huì)計(jì)盈余與收付實(shí)現(xiàn)制下的現(xiàn)金盈余進(jìn)行對(duì)比的過(guò)程。通過(guò)這種對(duì)比,可以清楚地發(fā)現(xiàn)會(huì)計(jì)盈余能夠變現(xiàn)的實(shí)現(xiàn)程度,即凈利潤(rùn)的現(xiàn)金含量,從而判斷盈余質(zhì)量。如果這兩個(gè)比率有一個(gè)或者兩個(gè)都大于1。說(shuō)明會(huì)計(jì)應(yīng)計(jì)利潤(rùn)小于現(xiàn)金利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn),即公司的現(xiàn)金流量很高,可能在本期收回了以往沒有收回的現(xiàn)金。這是一種正面信號(hào),說(shuō)明本期盈余的現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性比較高。自由現(xiàn)金流是指企業(yè)產(chǎn)生的、在滿足了再投資需要之后剩余的現(xiàn)金流量,可以用來(lái)衡量企業(yè)實(shí)際持有的能夠回報(bào)股東的現(xiàn)金。如果自由現(xiàn)金流豐富,則公司有能力償還債務(wù)、開發(fā)新產(chǎn)品、回購(gòu)股票、增加股息支付。因此,當(dāng)自由現(xiàn)金流,現(xiàn)金凈額越大,說(shuō)明派發(fā)的現(xiàn)金紅利的期望值就越大;若為負(fù)值,派發(fā)的紅利的壓力就較大,由此可以間接檢測(cè)出公司派發(fā)送轉(zhuǎn)股的動(dòng)因,如果是由于現(xiàn)金流不足才發(fā)放這種非現(xiàn)金股利,那就需要引起投資者的警惕了。
2 盈余的未來(lái)現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性的評(píng)價(jià)
本文設(shè)置了4個(gè)相對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的應(yīng)計(jì)項(xiàng)目、重要費(fèi)用增長(zhǎng)率來(lái)評(píng)估盈余未來(lái)變現(xiàn)的可能性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款?？墒栈匦院芨?但是在房產(chǎn)“天價(jià)”的當(dāng)今社會(huì),如果企業(yè)通過(guò)放寬信用政策來(lái)增加成交量,可能會(huì)造成未來(lái)現(xiàn)金收回的困難,甚至是壞賬的增加,這樣就會(huì)導(dǎo)致公司盈余的未來(lái)持續(xù)性比較低。因此,通過(guò)檢查應(yīng)收賬款的增長(zhǎng)是否伴隨著主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng),可以衡量盈余未來(lái)現(xiàn)金收回可能性的高
低。對(duì)于存貨,也就是房產(chǎn)行業(yè)所持有的房子。是構(gòu)成公司資產(chǎn)的重要部分,對(duì)房產(chǎn)的投資、管理效率將直接影響公司的收入及未來(lái)現(xiàn)金的收回。如果所持房產(chǎn)的增長(zhǎng)率比主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)率高,說(shuō)明公司目前擁有的現(xiàn)房比其運(yùn)營(yíng)中能夠賣出的要多。基于目前我國(guó)居民住房狀況的考慮,公司持有的現(xiàn)房將來(lái)銷售出去的可能性很高,雖然目前可能會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的問(wèn)題,但是最終會(huì)給企業(yè)帶來(lái)未來(lái)盈余。此外,考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)和業(yè)務(wù)活動(dòng),預(yù)收房款在房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的是很常見的形式,所以需要將預(yù)收賬款單獨(dú)進(jìn)行分析。預(yù)收賬款是企業(yè)已收到現(xiàn)金但還不能確認(rèn)為收入的部分,預(yù)收賬款越多,說(shuō)明企業(yè)未來(lái)收入的現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性越高。最后,一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量銷售和管理費(fèi)用,所以需要考慮這個(gè)投入的銷售和管理費(fèi)用是否伴隨著主營(yíng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng),進(jìn)而了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題,銷售及管理費(fèi)用相對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率越大,說(shuō)明企業(yè)的盈余質(zhì)量越差。
3 盈余持續(xù)性的評(píng)價(jià)
盈余可以根據(jù)持續(xù)性的特點(diǎn)分為暫時(shí)性盈余和永久性盈余。暫時(shí)性盈余即為企業(yè)的非經(jīng)常性損益,每年具有極大的不確定性,而永久性盈余(即經(jīng)常性損益)能夠?qū)ξ磥?lái)的收益連續(xù)性產(chǎn)生正向影響,非經(jīng)常性損益與凈利潤(rùn)的比率揭露了房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、固定資產(chǎn)處置、投資收益等非經(jīng)常性交易獲得利潤(rùn)的情況。這部分比率越小,永久性盈余對(duì)未來(lái)收益的貢獻(xiàn)越大。盈余質(zhì)量越高。進(jìn)一步講,把公允價(jià)值變動(dòng)損益從非經(jīng)常性損益中剝離出來(lái),由于房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)過(guò)快,有必要單獨(dú)計(jì)算公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)、非經(jīng)常性損益的貢獻(xiàn),通過(guò)這個(gè)比率可以很清楚的看出開放商囤積的房產(chǎn)升值所帶來(lái)的凈利潤(rùn)的上升,如果凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)大多來(lái)自于公允價(jià)值變動(dòng)損益,那么企業(yè)的盈余質(zhì)量較低。
4 資金來(lái)源的評(píng)價(jià)
關(guān)于資金來(lái)源的評(píng)價(jià)主要是針對(duì)信貸資金方面,因?yàn)榉慨a(chǎn)行業(yè)需要大量的資金投入,而由于我國(guó)融資機(jī)構(gòu)比較單一,房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全部依靠銀行貸款,而銀行一般會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后才會(huì)發(fā)放貸款。筆者認(rèn)為,如果房產(chǎn)公允價(jià)值的上升對(duì)應(yīng)計(jì)盈余的貢獻(xiàn)很大,那么銀行根據(jù)其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)發(fā)放貸款是不理性的,因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)下跌房地產(chǎn)商將貸不到資金,甚至資金周轉(zhuǎn)、還款困難,信貸風(fēng)險(xiǎn)很大。因此,銀行需要考慮本期貸款最終對(duì)現(xiàn)金凈額的貢獻(xiàn),還要考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題,即本期還款現(xiàn)金流出與本期借款現(xiàn)金流入的關(guān)系,以及本期貸款增長(zhǎng)相對(duì)增長(zhǎng)的情況,從這些數(shù)據(jù)可以看出企業(yè)對(duì)信貸資金依賴性是否在增加。
三、房地產(chǎn)上市公司盈余質(zhì)量評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)構(gòu)成
基于以上分析,筆者構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司盈余質(zhì)量的評(píng)價(jià)體系并形成了評(píng)價(jià)指標(biāo),利用這些指標(biāo)形成的體系可以建立基期與考核期以及若干期的比對(duì)與分析,判斷同行業(yè)間的比較房地產(chǎn)上市公司的盈余質(zhì)量,據(jù)此為投資者的理性投資、信貸決策以及監(jiān)管部門的調(diào)控、監(jiān)管提供制定政策的理論依據(jù)。房地產(chǎn)公司的盈余質(zhì)量主要是由應(yīng)計(jì)盈余的現(xiàn)金可實(shí)現(xiàn)性和盈余在未來(lái)的持續(xù)性決定,即本期和將來(lái)期的公司內(nèi)部現(xiàn)金流量、現(xiàn)金含量的狀況越好,永久性盈余占總盈余的比例越高,信貸風(fēng)險(xiǎn)越低。盈余質(zhì)量越好。
衡量房地產(chǎn)上市公司的盈余質(zhì)量,識(shí)別公司價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)具有極為重要的作用:具有充足現(xiàn)金流和未來(lái)持續(xù)發(fā)展能力的公司通過(guò)送轉(zhuǎn)股提高股票流動(dòng)性,降低股票價(jià)格;盈余質(zhì)量較差的上市公司送轉(zhuǎn)股就存在惡意抬高股價(jià)和向市場(chǎng)傳遞虛假信息的可能性。
綜上所述,本文選擇了以上4個(gè)著重點(diǎn),并選取相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為衡量房地產(chǎn)上市公司盈余質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的盈余質(zhì)量評(píng)價(jià)應(yīng)該側(cè)重于公司盈余的現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)性和未來(lái)持續(xù)性,而由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及目前在我國(guó)經(jīng)濟(jì)背景下所處的狀況,持續(xù)性又包括進(jìn)一步衡量整體行業(yè)中的企業(yè)的信貸資金情況和對(duì)利率的敏感程度,只有正確地評(píng)價(jià)盈余質(zhì)量以及資金來(lái)源,才能夠幫助投資者了解更多的公司未來(lái)業(yè)績(jī)發(fā)展的信息,發(fā)掘公司的投資價(jià)值,而不再是盲目地追捧發(fā)行現(xiàn)金股利或非現(xiàn)金股利的公司股票,理性地面對(duì)投資市場(chǎng)進(jìn)行投資分析;同時(shí)能夠幫助房地產(chǎn)管理層警惕公司盈余質(zhì)量產(chǎn)生問(wèn)題,盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)健地開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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