改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來,并成為我國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要部分。進(jìn)入新世紀(jì),房地產(chǎn)價(jià)格起伏不定,2001年初到2002年上半年房?jī)r(jià)直線下跌,從2002年下半年到2005年初房?jī)r(jià)開始了逐步回升并在隨后的兩年維持震蕩行情,但2007年下半年房?jī)r(jià)開始一瀉千里,直到2009年第一季度開始觸地反彈并迅速攀升,達(dá)到歷史最高位。由此可以看出。這些年來我國房地產(chǎn)波動(dòng)頻繁且劇烈。因此,對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)進(jìn)行研究,找出其波動(dòng)背后的主要宏觀因素。對(duì)防范當(dāng)前及以后我國可能再次出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、文獻(xiàn)綜述
Abrahma和Hendershott(1996)利用一個(gè)考慮滯后過程在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格變化模型,得出住宅建設(shè)成本、就業(yè)率和收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有直接關(guān)系,而利率與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)成負(fù)相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。Adrian Cooper(2004)通過研究發(fā)現(xiàn)英國的抵押貸款利率與長(zhǎng)期利率的聯(lián)系制度是近年來英國房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要原因之一。Gerlach和Peng(2005)對(duì)香港的房地產(chǎn)價(jià)格、GDP以及銀行貸款等進(jìn)行分析,認(rèn)為銀行的貸款不影響房地產(chǎn)價(jià)格。
國內(nèi)學(xué)者對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況也進(jìn)行了大量的研究。宋勃和高波{2007)認(rèn)為國外資金長(zhǎng)期的涌入是我國住房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。周京奎(2007)通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、匯率和利率的實(shí)證分析研究,得出匯率與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)、利率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)的結(jié)論。沈悅、劉洪玉(2004)通過對(duì)我國14個(gè)城市1995～2002年的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析認(rèn)為14個(gè)城市的基本經(jīng)濟(jì)因素可以部分解釋住宅價(jià)格水平或其變化率,但是存在著比較顯著的城市影響特征。而宋勃、陳海博(2006)則認(rèn)為人民幣升值對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格有正向、負(fù)向的影響。邵崢嶸(2009)搜集了1998年1月到2008年9月的GDP增長(zhǎng)率、房屋銷售價(jià)格、M2的季度數(shù)據(jù),通過Granger因果檢驗(yàn)及其他一些處理。最終得出在10%水平下,超額貨幣供給量是房屋銷售價(jià)格指數(shù)的Granger原因。即我國的貨幣流動(dòng)性對(duì)資產(chǎn)價(jià)格。尤其是房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著影響。
綜合以上文獻(xiàn),國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究要么側(cè)重于某一方面的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,要么就是從理論上定性分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因,而綜合考慮各種宏觀因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的實(shí)證研究則比較少。本文正是通過考察各種宏觀因素對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格影響是否有顯著性,來提出防止我國房地產(chǎn)價(jià)格頻繁大幅波動(dòng)的建議。
二、實(shí)證分析:我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素
(一)指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來源
由于中國在1998年實(shí)施住房體制改革,到2000年住房實(shí)物分配在全國范圍內(nèi)停止,標(biāo)志著我國房地產(chǎn)的真正市場(chǎng)化,因此本文樣本區(qū)間取為2000年第1季度到2009年第2季度。另外,本文著重研究影響我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素,其解釋變量城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(AY)、廣義貨幣供給量(M2)和通貨膨脹率(CPI)的數(shù)據(jù)來自于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫;貸款利率(R)和匯率(EX)的數(shù)據(jù)來自中國人民銀行官方網(wǎng)站,被解釋變量全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)(EP)也取自中經(jīng)網(wǎng)。對(duì)這些數(shù)據(jù)用eviews進(jìn)行頻率轉(zhuǎn)換得到季度數(shù)據(jù)。
(二)實(shí)證分析過程
由于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(AY)數(shù)據(jù)存在明顯的季節(jié)波動(dòng)。為了消除季度因素對(duì)該時(shí)間序列的影響,本文采用X-11方法對(duì)其進(jìn)行季節(jié)調(diào)整,調(diào)整后的數(shù)據(jù)分別用AYSA來表示。然后對(duì)匯率進(jìn)行Holt-Winters無季節(jié)平滑方法處理,調(diào)整后用EXSM來表示。最后對(duì)除匯率和利率之外的其他被解釋變量進(jìn)行對(duì)數(shù)平滑處理。
1 單位根檢驗(yàn)。為避免時(shí)間序列的偽回歸的問題。本文選用ADF檢驗(yàn)來判斷數(shù)據(jù)序列的平穩(wěn)性。結(jié)果顯示原始變量是一階單整I(1)的,可以進(jìn)行Granger檢驗(yàn)等其他分析。
2 Granger因果檢驗(yàn)。Granger因果檢驗(yàn)用于判斷一個(gè)變量的過去值是否是引起另一個(gè)變量當(dāng)前變化的原因。我們采用1-4階的滯后階數(shù)來對(duì)變量進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)。由表1的Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果可以看出:從短期看,人均可支配收入和貨幣供給量的1期、2期滯后變量以及利率的1期滯后變量是房地產(chǎn)價(jià)格的G ranger原因。從長(zhǎng)期看,貨幣供給量的3期、4期滯后值、CPI的4期滯后值和匯率的4期滯后值是房地產(chǎn)價(jià)格的G ranger原因。由此可知,貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響顯著而持續(xù);人均可支配收入的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格在短期也有一定影響;利率的變化在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較為顯著的影響;匯率的變化在短期內(nèi)并不對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生顯著的影響,但滯后4期其對(duì)房?jī)r(jià)卻有較為顯著的影響。
3 脈沖響應(yīng)分析。脈沖響應(yīng)函數(shù)用于衡量來自隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對(duì)內(nèi)生變量的當(dāng)期值和未來值的影響。本文在作脈沖分析時(shí),分別給各解釋變量一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差單位的沖擊,考慮其各自對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,圖1給出了基于VAR模型的脈沖響應(yīng)曲線。
由圖1可知,給于通貨膨脹率一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生持續(xù)正影響,這種影響效果逐漸增強(qiáng)并在第5期達(dá)到最大,之后影響效果逐漸變?nèi)醪②呌?,表明了短期內(nèi)通貨膨脹率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大的正向影響,而長(zhǎng)期作用趨于中性。由圖2可知,人均可支配收入一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊在14期內(nèi)大幅波動(dòng),并在第13期達(dá)到最大值,之后逐漸減弱。由圖3可知,給于匯率一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊,將會(huì)產(chǎn)生明顯的正向影響,并在第3期達(dá)到最大值,之后這種影響效果逐漸減弱并趨于0,表明了匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格短期有較為顯著的影響,長(zhǎng)期是中性的。由圖4可知,給于貨幣供給量一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊,第2期就對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生最大的正向影響,隨后逐漸減弱。但從第7期開始又逐漸增強(qiáng)并持續(xù)下去,表明貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格無論是短期還是長(zhǎng)期都有顯著影響。由圖5可知,給于利率一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊在14內(nèi)大幅波動(dòng)。并在第12期達(dá)到最大值,之后逐漸減弱并趨于0。表明了利率在是短期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都有較為顯著的影響,長(zhǎng)期則趨于中性。
三、結(jié)論及政策啟示
本文利用2000年第一季度至2009年第二季度的數(shù)據(jù),通過Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)分析以及方差分解等方法,分析了房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)各因素之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明:收入因素在短期內(nèi)對(duì)我國的房地產(chǎn)價(jià)會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響,長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)的上漲不是基于人均可支配收入增長(zhǎng)的原因,而主要是由廣義貨幣供給量即流動(dòng)性引起的,匯率對(duì)此也起了相當(dāng)重要的作用,貸款利率、通貨膨脹率對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)較小。因此,為了防止我國房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng),維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展,我們提出以下建議:
(1)適度控制我國的廣義貨幣供給量。貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有十分顯著的影響,過剩的流動(dòng)性是促使我國房地產(chǎn)價(jià)格攀升的重要原因。因此有效控制我國貨幣供應(yīng)量,緩解流動(dòng)性過剩,能夠有效控制房?jī)r(jià)的上漲。
(2)保持我國匯率的基本穩(wěn)定,人民幣可以適當(dāng)小幅升值,同時(shí)完善市場(chǎng)利率體系,優(yōu)化利率傳導(dǎo)機(jī)制。保持匯率基本穩(wěn)定有利于保持房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定,人民幣小幅升值可以減少投機(jī)性資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)的壓力,從而減弱房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng);優(yōu)化利率傳導(dǎo)機(jī)制有利于利率工具有效性的發(fā)揮,能夠提高央行貨幣政策的有效性以及政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控。
(3)維持較低水平的通貨膨脹率。高通貨膨脹率會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,因此維持通脹率的低水平,有利于抑制房地產(chǎn)價(jià)格的急劇上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。
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