一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與開(kāi)征背景
1.房市過(guò)熱,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快
近年來(lái),中國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下,持續(xù)上升,且在2009年金融危機(jī)中非但沒(méi)有緩解反而逆市上揚(yáng),與黃金一起成為僅有的兩種不降反增的強(qiáng)勢(shì)資產(chǎn)。有數(shù)據(jù)顯示:2009年4月迄今,國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)上升較快,國(guó)房銷售價(jià)格指數(shù)由09年4月的98.30勁升至今年9月的114.38。而這種現(xiàn)象引發(fā)了“買房難,住房難”等廣泛的社會(huì)問(wèn)題,引起了國(guó)務(wù)院住房保障部及各有關(guān)部門的重視,也引發(fā)了各方關(guān)于抑制房?jī)r(jià)問(wèn)題的大討論。
2.我國(guó)目前房地產(chǎn)稅存在諸多不合理之處
我國(guó)目前涉及住房方面的稅種主要有:房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅種。這些稅種由于計(jì)稅依據(jù)不同,稅目繁多造成了重復(fù)征稅等一系列不合理問(wèn)題,如:城鄉(xiāng)內(nèi)外房地產(chǎn)稅收制度不統(tǒng)一,計(jì)稅依據(jù)從價(jià)原值計(jì)征及稅率不合理等。這些不合理之處很大程度上屬于稅種本身的固有缺陷,且已處于相對(duì)公平狀態(tài),改革空間不大,這就需要國(guó)家有關(guān)部門研究新的稅種如物業(yè)稅等來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。
3.我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融部門存在出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)
近幾年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其象上海、北京、深圳、杭州等城市,已成為國(guó)際游資、投機(jī)資金以及國(guó)內(nèi)一些腐敗資金的投機(jī)市場(chǎng)和洗錢工具,使得這些城市的房?jī)r(jià)異常暴漲,與當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力嚴(yán)重脫節(jié),并引發(fā)全國(guó)性的房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮,造就了一大批食利階層,嚴(yán)重?fù)p害了我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平穩(wěn)發(fā)展,使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)又通過(guò)投資商開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人房貸等與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門尤其是金融機(jī)構(gòu)等密切聯(lián)系,牽一發(fā)而動(dòng)全身,存在著引發(fā)金融危機(jī)的極大隱患。而09年美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生即是對(duì)中國(guó)房市的嚴(yán)重警示。
近日來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)雖有小額降幅但總體來(lái)講并未真正降至合適水平,且只是虛降,作為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政府部門有必要采取恰當(dāng)?shù)拇胧┢胶夥績(jī)r(jià)。
二、開(kāi)征房屋保有稅的可行性與有效性分析
1. 調(diào)查結(jié)果及內(nèi)容
中國(guó)指數(shù)研究院今年年初發(fā)布報(bào)告稱,2009年全國(guó)土地出讓金總金額達(dá)1.5萬(wàn)億元。杭州和上海成為土地出讓收入超過(guò)千億元的兩個(gè)城市。目前,上海保障性住房建設(shè)雖有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),但其在整個(gè)住房結(jié)構(gòu)中所占的比重仍然偏低,保障性住房缺口使廣大中低收入者的住房需求尚未得到有效緩解,而部分高收入群體擁有多套住房,導(dǎo)致投資性和投機(jī)性需求旺盛,消費(fèi)過(guò)度。鑒于此,大量調(diào)研組在上海調(diào)研取證,作出開(kāi)征該稅的提議。同時(shí)認(rèn)為,上海已基本具備開(kāi)征條件。且據(jù)搜房在線調(diào)查結(jié)果顯示,大部分民眾對(duì)此持贊成態(tài)度。
據(jù)提案,房屋保有稅的起征條件可以設(shè)定一個(gè)固定額(如110平方)或可以按照人均建筑面積作為分界線,稅額可以定在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成交均價(jià)的10%乘以建筑面積。對(duì)于低于起征條件的家庭免稅,對(duì)超過(guò)起征條件但只有一套住宅的家庭(以一對(duì)夫妻為一個(gè)家庭單位,成年單身人士以一個(gè)家庭單位計(jì))以實(shí)行差額部分征稅,一個(gè)家庭單位名下所有房產(chǎn)累計(jì)計(jì)算,可參照個(gè)稅計(jì)算方法,搞累進(jìn)制,房產(chǎn)數(shù)量越多,稅率越高,這對(duì)正常居住的居民不產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān),而對(duì)囤積多套住房的投資客和居住面積大大超過(guò)起征條件的家庭(如別墅)產(chǎn)生比較大的遏制作用。另外,這筆錢應(yīng)?？顚Ｓ?由中央財(cái)政監(jiān)督用于上交這筆錢城市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),改善當(dāng)?shù)厥忻竦木幼l件?？上扔稍圏c(diǎn)嘗試,最終決定是否普及全國(guó)。
2.實(shí)行的可行性及有效性分析
(1)對(duì)國(guó)家來(lái)講。用物業(yè)稅來(lái)代替其他稅種可以有效避免一定程度上的重復(fù)征稅,減少稅負(fù)不公,還可作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行收入再分配的重要手段。且國(guó)家目前已基本做好了配套準(zhǔn)備工作,具備基本的征收要求。另外,該稅的開(kāi)征還可增加國(guó)家財(cái)政收入,節(jié)約土地資源,控制城建規(guī)模。
(2)對(duì)房地產(chǎn)商及市場(chǎng)來(lái)講。使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低,有利于費(fèi)用在各期的分?jǐn)?因而有利于降低房?jī)r(jià),使購(gòu)房門檻降低,房產(chǎn)空置率降低,投資風(fēng)險(xiǎn)降低。并且,該稅的開(kāi)征可有效的減少投機(jī)者的盈利,加大他們持有房產(chǎn)的成本,打壓投機(jī)性持有房地產(chǎn)者,迫使他們退出房地產(chǎn)市場(chǎng),使后者恢復(fù)合理秩序,房屋流向沒(méi)房者,緩解房產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)旺問(wèn)題。另外,可防止經(jīng)濟(jì)泡沫,降低為其融資的金融機(jī)構(gòu)等的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
(3)對(duì)普通購(gòu)房者而言。房?jī)r(jià)下降,使傳統(tǒng)最重要也是最根本的住房問(wèn)題得到解決。另外,按面積征稅,持有成本的增加可促使人們恰當(dāng)選取房屋面積,避免不必要的浪費(fèi),同時(shí)使他們將房產(chǎn)上多余資金轉(zhuǎn)至其他方面,刺激其它消費(fèi)需求的增長(zhǎng),構(gòu)建居民合理的消費(fèi)模式,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)各方面的增長(zhǎng)。
(4)對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言。①民生問(wèn)題得到基本解決,實(shí)現(xiàn)住者有其房; ②房屋面積的調(diào)整也在一定程度上促進(jìn)家庭凝聚力,促進(jìn)關(guān)系的改善;③征稅的實(shí)施以及一系列工作的展開(kāi)需要大量人員去調(diào)查取證、核算征管,可在一定程度上促進(jìn)就業(yè),解決社會(huì)問(wèn)題;④稅收本身所具有的調(diào)節(jié)收入再分配的功能可以在一定程度上緩解社會(huì)貧富差距擴(kuò)大的問(wèn)題。
總之,有利于實(shí)現(xiàn)我們構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的總體目標(biāo)。
三、目前仍需解決的問(wèn)題
開(kāi)征房屋保有稅雖然可能會(huì)帶來(lái)一系列好處,但仍有不確定性風(fēng)險(xiǎn)的存在以及急需解決的問(wèn)題。
第一,它作為稅收手段的一種,只是宏觀調(diào)控的一種,并不直接參與價(jià)格的形成,最終是否有效以及達(dá)到目標(biāo)很難保證,需要實(shí)踐和市場(chǎng)的檢驗(yàn)。因此,不應(yīng)賦予過(guò)多使命,抱有絕對(duì)的希望。
第二,它存在許多技術(shù)性難題:如何征收,起征點(diǎn)多少,誰(shuí)來(lái)征收,稅率如何來(lái)定,如何有效防止偷稅漏稅等等。
總之,可在謹(jǐn)慎論證各種可能性,確定合適的開(kāi)征方法基礎(chǔ)上,作出大膽嘗試,爭(zhēng)取最終的抑制房?jī)r(jià)虛高、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、減輕百姓負(fù)擔(dān)的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。達(dá)到鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求,限制投資性需求,抑制投機(jī)性需求,加大中小戶型房屋的供應(yīng)量的國(guó)家宏觀目標(biāo)。
參考文獻(xiàn):
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