一、例題與原解
一是原題為2008年全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書《資產(chǎn)評估》第208頁[例15-11]：(略有改動，不影響理解及解答)。有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積2000平方米，建筑容積率2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元，平方米，專業(yè)費為建筑費的10％，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，計售價9000元／平方米，銷售費用為樓價的2.5％，銷售稅率為樓價的6.5％，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6％，開發(fā)商要求的投資利潤率為10％。試估算該宗土地目前的地價。
二是原解采用假設(shè)開發(fā)法，步驟如下：(1)確定評估方法?，F(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項開發(fā)成本及費用，可采用假設(shè)開發(fā)法進行評估，計算公式為：地價=樓價一建筑費一專業(yè)費一利息一銷售稅、費一利潤；(2)計算樓價，樓價=2000×2.5×9000=45000000；(3)計算建筑費和專業(yè)費。建筑費=3000×2000×25=15000000，專業(yè)費=建筑費×10％=15000000×10％=1500000；(4)計算銷售稅費，銷售費用=45000000×2.5％=1125000，銷售稅=45000000×6.5％=2925000；(5)計算利潤，利潤=(地價 建筑費 專業(yè)費)×10％=(地價 16500000)×10％；(6)計算利息，利息=地價×[(1 6％)2-1] (15000000 1500000)×(1 6％)t-1]=0.1236×地價 990000；(7)求取地價——按照公式(1)及前述計算整理可得：地價=21810000÷1.2236=17824452。
二、采用現(xiàn)值法解答
本文將教材中的解法命名為“利息法”，采用現(xiàn)值法解答，然后分析與利息法解答的差異。由于現(xiàn)值法中已考慮貨幣的時間因素，故利息不應(yīng)再考慮，計算公式如下：現(xiàn)值法：地價=樓價現(xiàn)值-建筑費現(xiàn)值—專業(yè)費現(xiàn)值一銷售稅、費現(xiàn)值_利潤。采用現(xiàn)值法計算過程如下：(1)計算樓價現(xiàn)值。樓價現(xiàn)值=樓價×復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)=2000×2.5×9000÷(1 6％)2=40049839，80；(2)計算建筑費現(xiàn)值和專業(yè)費現(xiàn)值：由于建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人，故其時間性影響按建設(shè)期一年計算(利息法也是此思路)。建筑費現(xiàn)值=3000×2000×2.5÷(1 6％)1=14150943.40，專業(yè)費現(xiàn)值=建筑費現(xiàn)值×10％=141509434；(3)計算銷售費用現(xiàn)值和銷售稅金現(xiàn)值，銷售費用現(xiàn)值=樓價×2.5％÷(1 6％)2=1001246.00，銷售稅金現(xiàn)值=樓價×6.5％÷(1 6％)2=2603239.59；(4)計算利潤：開發(fā)商要求的利潤率為10％，利潤=(地價 建筑費現(xiàn)值 專業(yè)費現(xiàn)值)×10％=0.1(地價 1556603.77)；(5)計算地價：將以上1～4計算結(jié)果代入地價計算公式，地價=樓價現(xiàn)值-建筑費現(xiàn)值-專業(yè)費現(xiàn)值一銷售稅、費現(xiàn)值—利潤，可得：地價=40049839.80-14150943.40-1415094.34-100146.00-2603239.59-0.1(地價 1556603.77)，最終結(jié)果為：地價=17566102.46。
三、差異分析
可以看出，兩種計算方法的結(jié)果存在較大差異(原解17824452，現(xiàn)值法17566102.46)，教材中的利息法與本文的現(xiàn)值法都考慮了貨幣的時間價值，只是具體計算思路不同，但二者應(yīng)該有相同的計算結(jié)果。分析其原因，教材的利息法在計算利潤基數(shù)上沒有考慮利息。因為此時利息也是一種投入，也應(yīng)當(dāng)有利潤要求。本文中由于采用了現(xiàn)值法，利潤計算基數(shù)中的地價、建筑費現(xiàn)值和專業(yè)費現(xiàn)值都考慮了貨幣的時間價值，因此避開了該問題?；谏鲜鲈颍绻匀徊捎媒滩闹械睦⒎?，則利潤的計算基數(shù)應(yīng)做如下調(diào)整：利潤=(地價 建筑費 專業(yè)費 銷售稅、費 利息)×利潤率。按照調(diào)整后的利潤計算公式，采用教材中的利息法計算思路，得出的計算結(jié)果與本文采用的現(xiàn)值法計算結(jié)果是一樣的，計算步驟如表1所示。
四、總結(jié)寫延伸討論
計算過程表明，在假設(shè)開發(fā)法的使用中，采用現(xiàn)值法在計算時不再考慮利息，同時，在計算利潤時也不必考慮利息因素。而采用利息法，在計算利潤時須考慮利息對投資利潤的要求，計算過程較為繁瑣。尤其對于未來的銷售是分期實現(xiàn)的情況，現(xiàn)值法的優(yōu)勢更明顯。此外，本題還可以采用終值法計算。其思路與利息法相近，結(jié)果一樣，但也不如現(xiàn)值法方便和容易理解。最為重要的是，現(xiàn)值法的意義在于——由于其計算參數(shù)的時間背景都為評估基準(zhǔn)日，更符合評估的一般目的：即獲取評估基準(zhǔn)時點的公允價值。
許多研究者已就假設(shè)開發(fā)法中的時間價值問題給予了關(guān)注，并作出解釋。具有代表性的是姜楠(2004)、李光洲(2000)、金洪良(1998)等。他們的研究主要指出一點：在使用利息法時應(yīng)當(dāng)扣減利息，而在使用現(xiàn)值法時，由于已經(jīng)考慮了時間因素，不應(yīng)當(dāng)在后面的計算中再次扣減利息。但許多研究者在使用利息法時都忽略利潤的計算基數(shù)應(yīng)當(dāng)包括利息。因此。在以上研究者的文章中都沒有對為什么錯誤的使用利息法和正確解法之間存在的差異做出完整說明。關(guān)于銷售稅、費的問題：教材中原解法在利潤的計算基數(shù)中沒有考慮銷售稅、費因素。凈利潤應(yīng)是收入扣除成本和稅金以后的余額。如果題目中的利潤率為毛利率，則可不考慮銷售稅、費因素；但如果題目中的利潤率為凈利潤率，則銷售稅、費的問題應(yīng)予以考慮。在現(xiàn)有的文獻中，利潤的計算基數(shù)中都沒有考慮銷售稅費。銷售稅、費也是一種投入，有相應(yīng)的投資回報要求，因此在計算利潤率的時候應(yīng)當(dāng)予以考慮。因為從資本的角度來看，每一分的投人都應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的回報。如果這一觀點成立，則假設(shè)開發(fā)法的計算思路仍需要做一定修正。利息重復(fù)計算和利潤計算基數(shù)的問題在CPV2008；教材的其他章節(jié)中也有出現(xiàn)。列示例題[例5-9]的正確解法見表2。該題存在利息被得利計算的問題，原題及錯誤解答參見教材第202頁。
