成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,通過(guò)成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象,節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。但由于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)還屬于一個(gè)新興的行業(yè),其發(fā)展的時(shí)間不是很長(zhǎng),還沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的技術(shù)體系進(jìn)行深入和系統(tǒng)的研究。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理方法
國(guó)際先進(jìn)的項(xiàng)目管理發(fā)展幾十年來(lái),形成了一整套完整的項(xiàng)目動(dòng)作程序和規(guī)范,也開(kāi)發(fā)出了一系列實(shí)用的、行之有效的項(xiàng)目管理工具和方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理主要有價(jià)值工程(VE)、ABC分析、敏感度分析等,這些工具和方法只是現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理中一些常用的管理工具,但國(guó)際先進(jìn)的項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明,這些管理工具是實(shí)用的和卓有成效的。在國(guó)際上,一般從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始就利用各種各樣的項(xiàng)目管理工具,從項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)始,到項(xiàng)目計(jì)劃、執(zhí)行、控制和結(jié)尾,都會(huì)利用管理工具進(jìn)行成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制。比如在制訂計(jì)劃時(shí),國(guó)際上一般先編制一套完整的工作分解結(jié)構(gòu),以此指導(dǎo)項(xiàng)目成本、質(zhì)量、進(jìn)度控制。為此,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理還需要新的成本管理方法。
二、掙值法的內(nèi)涵
掙值法(EVM, Earned Value Management)實(shí)際上是一種分析目標(biāo)實(shí)施與目標(biāo)期望之間差異的方法,故又常被稱(chēng)為偏差分析法。掙值法通過(guò)測(cè)量已完成工作的預(yù)算費(fèi)用,與已完成工作的實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用相比較,得到有關(guān)計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差,而達(dá)到判斷項(xiàng)目預(yù)算和進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況的目的。其獨(dú)特之處在于,以預(yù)算和費(fèi)用來(lái)衡量工程的進(jìn)度,是一項(xiàng)對(duì)費(fèi)用進(jìn)度進(jìn)行綜合控制的技術(shù)。很多項(xiàng)目在控制成本中已經(jīng)達(dá)到非常細(xì)化的程度,每一個(gè)成本管理的細(xì)節(jié)都想到了,但是在實(shí)際運(yùn)行中感覺(jué)控制沒(méi)有系統(tǒng)性、指導(dǎo)性和前瞻性。在工程完工后,會(huì)說(shuō)到成本管理的情況。但是在工程某一節(jié)點(diǎn),某一時(shí)點(diǎn),如果問(wèn)起成本情況,在這一時(shí)點(diǎn)成本是超支還是節(jié)約,應(yīng)該采用怎樣的措施,往往會(huì)不知所措。而這些問(wèn)題正是掙值法管理工具所能做到的,其對(duì)于項(xiàng)目成本管理效果非常顯著,能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目在某一時(shí)段的成本情況是超支還是節(jié)支,并且能和進(jìn)度控制結(jié)合起來(lái)。
三、掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用
費(fèi)用和進(jìn)度是測(cè)定項(xiàng)目執(zhí)行效果的主要指標(biāo),現(xiàn)代項(xiàng)目管理要求采用有效的方法來(lái)實(shí)行工程項(xiàng)目的費(fèi)用和進(jìn)度控制。以往采用的項(xiàng)目控制方法比較陳舊,也很粗淺。而掙值法是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的創(chuàng)新,其在費(fèi)用和進(jìn)度管理中的措施如下。
(一)費(fèi)用、進(jìn)度綜合檢測(cè)
在傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理中,成本、進(jìn)度和質(zhì)量是分別用不同方法管理的。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理而言,常用的是甘特圖、里程碑、網(wǎng)絡(luò)圖、計(jì)劃評(píng)審、關(guān)鍵路徑等,應(yīng)用的是成本會(huì)計(jì)的分析方法。其對(duì)項(xiàng)目成本管理,就是把項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中成本的預(yù)計(jì)值與成本會(huì)計(jì)法應(yīng)用在項(xiàng)目進(jìn)程的終點(diǎn)時(shí),無(wú)疑是正確的,可以說(shuō)明最終的費(fèi)用是節(jié)約還是超支。但是,項(xiàng)目的管理,實(shí)際是對(duì)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程的管理,一個(gè)項(xiàng)目短則數(shù)月,長(zhǎng)則數(shù)年,其間的內(nèi)外條件千變?nèi)f化。掙值法原理的創(chuàng)新之處在于,引入了第三個(gè)參數(shù),即在成本費(fèi)用的預(yù)計(jì)值和實(shí)際值之外,引入了掙值的概念。借助計(jì)算機(jī)管理的幫助,任意時(shí)刻的進(jìn)度與費(fèi)用的定性和定量的差異,都可以清清楚楚地顯示出來(lái),項(xiàng)目管理者可以根據(jù)掙值的這些顯示結(jié)果,作出應(yīng)該調(diào)整進(jìn)度還是控制費(fèi)用的決定。運(yùn)用掙值法原理對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度進(jìn)行綜合檢測(cè),可以對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施情況作出客觀的評(píng)估,可及時(shí)發(fā)現(xiàn)原有的和執(zhí)行中的問(wèn)題,有利于查找問(wèn)題的根源,并能判斷這些問(wèn)題對(duì)進(jìn)度和費(fèi)用產(chǎn)生的影響程度,以便采取必要的措施去解決這些問(wèn)題;可以形象地用S曲線把進(jìn)度表中各項(xiàng)活動(dòng)的計(jì)劃要求和實(shí)際支出與實(shí)際進(jìn)展相比較;可以對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度和資金的執(zhí)行情況進(jìn)行測(cè)量,并可進(jìn)行生產(chǎn)效率分析;不僅可以作出項(xiàng)目現(xiàn)狀報(bào)告,而且還能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè);能夠提供對(duì)資金和人員的需求分析,根據(jù)情況可隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整;可以靈活地編制項(xiàng)目報(bào)告,即根據(jù)不同項(xiàng)目的需要,提供標(biāo)準(zhǔn)的或按不同習(xí)慣要求的各種報(bào)告。
(二)費(fèi)用、進(jìn)度執(zhí)行的趨勢(shì)預(yù)測(cè)
費(fèi)用、進(jìn)度執(zhí)行效果的趨勢(shì)預(yù)測(cè)是采用趨勢(shì)分析法去預(yù)測(cè)項(xiàng)目或某項(xiàng)任務(wù)完工時(shí)的實(shí)施結(jié)果,以便在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中能及早地提供這方面的信息。為了保證項(xiàng)目趨勢(shì)預(yù)測(cè)技術(shù)的效果,應(yīng)用趨勢(shì)分析法應(yīng)具備兩個(gè)條件:一是要有一套合乎邏輯的分析技術(shù),以便能定期確認(rèn)被檢查的那些任務(wù)的實(shí)際執(zhí)行效果與原定計(jì)劃或預(yù)算之間發(fā)生的偏差值:二是根據(jù)已確認(rèn)的這個(gè)偏差值,選用合適的外推法來(lái)推斷該項(xiàng)任務(wù)完工時(shí)的發(fā)展趨勢(shì)。趨勢(shì)預(yù)測(cè)技術(shù)僅僅是一種近似的方法,不可能提供確切的答案。它的精確程度與其他項(xiàng)目控制技術(shù)一樣,均取決于定期提供的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況報(bào)告中各項(xiàng)數(shù)據(jù)和資料的準(zhǔn)確性。實(shí)際上,趨勢(shì)分析圖表不可能提供項(xiàng)目預(yù)期的確切完工日期,也不可能提供確切的項(xiàng)目竣工費(fèi)用和人工時(shí)總數(shù)。不過(guò),它所提供的有關(guān)項(xiàng)目預(yù)期的完工日期、竣工費(fèi)用和人工時(shí)需用量的預(yù)測(cè)值,比用其他方法得出的結(jié)果要更加接近實(shí)際。在項(xiàng)目管理中應(yīng)用掙值法的主要優(yōu)點(diǎn)是,它能為項(xiàng)目經(jīng)理和管理人員及早提供有關(guān)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)變化情況的信息,能及時(shí)發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目竣工時(shí)可能出現(xiàn)與原定目標(biāo)產(chǎn)生的嚴(yán)重偏差。
四、掙值管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用流程
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中運(yùn)用掙值法,最基本的步驟如下:
一是建立本工程項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)。有關(guān)工程設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試車(chē)和分包合同服務(wù)的所有基本單元都在WBS中標(biāo)明,并能清楚地反映它們相互之間的關(guān)系以及與整個(gè)項(xiàng)目之間的關(guān)系。WBS還必須與整個(gè)項(xiàng)目控制的編碼系統(tǒng)銜接,如分組碼,記賬碼等。
二是編制切合實(shí)際的工作進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目的工作程序和相互間的關(guān)系,應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù),確定關(guān)鍵線路,制訂項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。這一計(jì)劃必須從項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃起,到各項(xiàng)具體任務(wù)的詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃止。所有各個(gè)層次的進(jìn)度計(jì)劃要與項(xiàng)目的工作程序相一致。
三是確定人工時(shí)和費(fèi)用的預(yù)算。根據(jù)WBS及其編碼,將人工時(shí)和費(fèi)用分解到最低層次的記賬單元,并確定人工時(shí)費(fèi)率。在總體執(zhí)行效果測(cè)量時(shí),計(jì)量單位統(tǒng)一用金額表示。
四是根據(jù)已完成的BCWS,定期對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行中的各項(xiàng)BCWP(掙值)和ACWP的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢測(cè),并根據(jù)檢測(cè)結(jié)果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和預(yù)測(cè)。
總之,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度越來(lái)越高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本會(huì)越來(lái)越透明;同時(shí),市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范,各方面的監(jiān)管力度在加強(qiáng),消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)在提升,作為以項(xiàng)目運(yùn)作為業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),項(xiàng)目成本管理會(huì)變得越來(lái)越重要。如何在實(shí)踐中有效地運(yùn)用這些高效的成本管理方法將是以后房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵所在。
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