摘要：
作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都是一項(xiàng)投資龐大、工序復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，一旦沒有了資金的支持，那么任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營行為就難以繼續(xù)下去。因而，而融資作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中通過正規(guī)渠道及規(guī)范的程序來獲取一定經(jīng)營資金的有效手段，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營及長期發(fā)展的重要保障。本文就房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前多渠道融資管理中的難點(diǎn)及對(duì)策這兩個(gè)問題進(jìn)行簡要的分析和闡述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；多渠道融資；難點(diǎn)；對(duì)策
正如我們所了解的一樣，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以獲取高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)，再加上其特殊的資金密集型的行業(yè)性質(zhì)，直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于金融市場(chǎng)的高度依賴性，而且這種依賴具備一定的自然性，盡可能利用企業(yè)的自有資產(chǎn)來拓寬融資渠道對(duì)是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及發(fā)展需求，雖然當(dāng)前我國房產(chǎn)企業(yè)可以利用銀行貸款、債券融資、海外融資及上市融資等方式進(jìn)行多渠道的融資，但現(xiàn)行的金融政策卻在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式，因而房地產(chǎn)的多渠道融資管理很難發(fā)揮其實(shí)際作用。
一、房地產(chǎn)多渠道融資管理的難點(diǎn)
多渠道融資能夠有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)及經(jīng)營過程中對(duì)于資金的需求，表面上來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)擁有相對(duì)多元化的融資渠道，而銀行貸款、債券融資、海外融資及上市融資是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，但是在現(xiàn)行的金融政策的約束及影響下，只有銀行貸款這一渠道相對(duì)穩(wěn)定，其他三種渠道在實(shí)際操作過程中，都難以發(fā)揮其實(shí)際的功效和作用，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)在資金上的需求。因而，看起來多樣化的融資渠道，實(shí)際上還是相對(duì)單一的。
這種融資在執(zhí)行上的單一性使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行貸款的依賴性過重，而貨幣政策由穩(wěn)健向從緊的政策轉(zhuǎn)型，又進(jìn)一步加深了房地產(chǎn)企業(yè)的融資信用風(fēng)險(xiǎn)，高度集中的融資信用風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也增大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。隨著銀行信貸的收緊，面對(duì)房地產(chǎn)融資對(duì)于信托依賴性的提升，信托融資的門檻也不斷地提升，融資工具的局限性更加深入地限制了房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著嚴(yán)重過的資金瓶頸。在這種環(huán)境下，加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資管理，尋求有效的多渠道融資管理對(duì)策成為房地產(chǎn)企業(yè)走出資金瓶頸的重點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資管理對(duì)策
理想型的房地產(chǎn)融資體系是一種平衡機(jī)制，能夠?qū)崿F(xiàn)體系內(nèi)的自我調(diào)節(jié)：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期，所需資金主要是企業(yè)自有資金，或者是企業(yè)通過開發(fā)合作及股權(quán)的轉(zhuǎn)讓等各種權(quán)益的融資方式來獲取項(xiàng)目開發(fā)前期所需的資金；到中期階段，項(xiàng)目資金則主要通過各種混合型的信托基金、銀行貸款及債券等渠道來獲得；而后期資金則是在房產(chǎn)項(xiàng)目銷售的過程中，購房者個(gè)人住房的貸款主要通過住房公積金中心以及銀行貸款來獲??；對(duì)于存量房市場(chǎng)而言，則可以充分發(fā)揮銀行資金的作用。這種理想型的融資體系能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)及金融業(yè)在投融資渠道方面同時(shí)實(shí)現(xiàn)多元化及公眾化。但這也只是一種理想的狀態(tài)，以上的分析中可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資面臨著一定的難題，而要加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的多渠道融資管理，必須完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)金融法律及法規(guī)，建立起多層次的融資體系，加快金融創(chuàng)新的步伐，加強(qiáng)對(duì)于海外資金及融資機(jī)構(gòu)的利用。
（一）房產(chǎn)行業(yè)金融法律及法規(guī)的健全與完善
隨著近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國國家及地區(qū)也相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)行業(yè)的金融法律及法規(guī)，但是這些法律法規(guī)的體系并不健全，相關(guān)規(guī)定也不具體，不能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。各種新的融資工具的使用缺少相對(duì)應(yīng)的制度規(guī)范，在應(yīng)用過程中必然會(huì)陷入相對(duì)混亂的局面，因而，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)以及各種新的融資工具的應(yīng)用，必須完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，對(duì)新的融資工具的資產(chǎn)組合、組織形式、收益來源及分配以及流通轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容，作出規(guī)范嚴(yán)格的約束，保證多渠道融資的規(guī)范化發(fā)展。
（二）多層次融資體系的構(gòu)建
房地產(chǎn)行業(yè)多元化融資渠道的發(fā)展，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)出一套有差異的、能夠滿足不同層次房地產(chǎn)企業(yè)需求的金融產(chǎn)品，構(gòu)建起一個(gè)穩(wěn)定性強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的供應(yīng)體系。不同的融資類型對(duì)于企業(yè)的要求各不相同，而不同的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展規(guī)模上也存在一定的差異，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求也存在較大的差異性。但我國房地產(chǎn)融資缺少專業(yè)化的信貸機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)信托、房產(chǎn)債券、以及房產(chǎn)基金等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資貢獻(xiàn)極為有限，股權(quán)融資的門檻又相對(duì)太高，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)根本無法滿足上市的需求，不能獲取上市融資。也正因如此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資都集中在商業(yè)銀行貸款方面，商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)行業(yè)的融資主體，而要轉(zhuǎn)變這種現(xiàn)狀，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的多渠道融資，必須要構(gòu)建起多層次的融資體系，通過擴(kuò)大現(xiàn)有的權(quán)益融資的比例，降低整個(gè)行業(yè)的整體債務(wù)的依存度；向規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期的債券融資，對(duì)中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)則可以著力于向其提供投資信托基金，如此一來，通過為不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)提供能夠與之相對(duì)應(yīng)的融資場(chǎng)所及融資渠道，減少房產(chǎn)行業(yè)融資對(duì)于銀行的過度依賴性。
（三）加快金融創(chuàng)新，充分利用海外融資
金融的創(chuàng)新，對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言是尤為必要的，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資主要以一級(jí)金融市場(chǎng)為主體的條件下，必須要實(shí)現(xiàn)金融的創(chuàng)新，在發(fā)展多渠道融資方式的同時(shí)，還需要有針對(duì)性的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性高、價(jià)值大的融資產(chǎn)品進(jìn)行重新評(píng)估及創(chuàng)新，開發(fā)各種新的金融衍生品，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)資金的流動(dòng)性，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)重視外資銀行以及各種境外房產(chǎn)基金這一房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的新生力量，充分利用外資實(shí)力來發(fā)展自身的產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營及發(fā)展的多元化及多渠道融資。
結(jié)論：
作為高投入、高風(fēng)險(xiǎn)及高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資渠道方面還存在很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)自身的多渠道融資管理能夠直接影響其未來的經(jīng)營及發(fā)展情況，缺少了資金的支持，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎是處于無法運(yùn)作的狀態(tài)，因而，不管是從國家的角度來看，還是從房地產(chǎn)企業(yè)自身出發(fā)，都必須重視房地產(chǎn)行業(yè)多渠道融資問題，在現(xiàn)有融資體系的基礎(chǔ)上，不斷建立起一套更接近理想型融資體系的多層次、實(shí)用型的房地產(chǎn)融資新體系。
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