摘要：本文首先寫(xiě)了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)存在的信息質(zhì)量問(wèn)題，然后在此基礎(chǔ)上談了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 會(huì)計(jì)信息 質(zhì)量問(wèn)題
一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)存在的信息質(zhì)量問(wèn)題
（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷(xiāo)售收入的確認(rèn)隨意性較大
房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:1.在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。2.在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。3.在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書(shū)”并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入。4.在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。
（二）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部份項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，這樣看來(lái)，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類(lèi)企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果. 所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)及香港部份房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員亦去信準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)提高上述問(wèn)題，看來(lái)越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)亦希望準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)能考慮該問(wèn)題。
（三）現(xiàn)金流量信息不全面
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷(xiāo)售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。另外，由于每一項(xiàng)目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，因此無(wú)論是從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進(jìn)而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會(huì)計(jì)制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無(wú)法客觀地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。
（四）會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷素質(zhì)較低
《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》實(shí)質(zhì)上就是會(huì)計(jì)信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會(huì)計(jì)人員來(lái)實(shí)施的，因此，會(huì)計(jì)人員對(duì)制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力是影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重要因素。會(huì)計(jì)制度對(duì)會(huì)計(jì)處理留有選擇空間的目的，也是為了使企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理更符合實(shí)際，以便使企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息具有真實(shí)性、可靠性、有用性。但如何做出合理選擇，在很大程度上取決于會(huì)計(jì)人員是否具有良好的職業(yè)判斷力。如果會(huì)計(jì)人員的判斷水平不高，不能很好地把握制度的意圖，會(huì)計(jì)制度所留有的選擇空間不僅不利于提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，相反還會(huì)因會(huì)計(jì)信息選擇空間的存在和被誤用降低會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。因此，會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會(huì)計(jì)人員根據(jù)己有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力直接影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量口例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)在規(guī)定的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)得到滿足時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)這四條標(biāo)準(zhǔn)滿足與否的判定，就需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力。又如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目、成本計(jì)算方法的確定，也需要會(huì)計(jì)人員做出合理的判斷和選擇。完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策
（一）實(shí)施兩大策略，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理
1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。銷(xiāo)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售正處在平穩(wěn)階段，購(gòu)房者對(duì)房屋的需求量雖很大，但其購(gòu)房時(shí)必定會(huì)在多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行相互比較，自然會(huì)選擇信譽(yù)好、品牌佳的開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果忽略銷(xiāo)售策略，不考慮項(xiàng)目資本的使用效率，那將會(huì)使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資發(fā)生虧損，因此要靈活組合營(yíng)銷(xiāo)策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用。要把握信息收集，掌握科學(xué)信息管理辦法，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)，滿足廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅產(chǎn)品的需求。
2、品牌策略。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有越來(lái)越重要的地位，同時(shí)也面臨著越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，在競(jìng)爭(zhēng)中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，品牌策略是大多數(shù)開(kāi)發(fā)公司目前使用的經(jīng)營(yíng)策略，并且在適用中取得良好的效果。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的品牌策略是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)始終堅(jiān)持建立企業(yè)品牌的信念，通過(guò)為顧客提供高品質(zhì)的住房、完善的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而提升企業(yè)的信譽(yù)，建立企業(yè)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品牌形象。
（二）進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必然需要大量的資金投入，籌措資金要保證所有投資項(xiàng)目的需要。因此要合理安排資金籌措，考慮資金來(lái)源，做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率。要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。監(jiān)督的內(nèi)容包括:開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金的籌集、資金的占用、資金的回收、資金的分配情況;開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算是否正確;此外還要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督。完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度需要嚴(yán)格執(zhí)行才能發(fā)揮作用，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，使企業(yè)管理部門(mén)人員充分認(rèn)識(shí)到監(jiān)督的目的是維護(hù)本單位、國(guó)家和集體的利益。
（三）全面與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌
目前，中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在中國(guó)大陸還沒(méi)有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較重要的準(zhǔn)則一遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但是中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒(méi)有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展。本人亦覺(jué)得監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，這兩項(xiàng)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定所有出租物業(yè)需要按重估值入賬，其升值或減值會(huì)直接在利潤(rùn)表中反映。這樣的處理方法比較能反映出租物業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)值。中國(guó)暫時(shí)沒(méi)有采用公允值的方法，因?yàn)楣手档母拍畋澈笕匀挥泻芏鄦?wèn)題需要解決。但隨著一系列打擊投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施推出，相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的配合可加強(qiáng)其力度及使房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況更加緊貼市場(chǎng)的變化。
