國家為促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，抑制房地產(chǎn)價格過度上漲，國務(wù)院先后出臺了一系列的政策，如“國六條”、“新國八條”等政策來調(diào)控房地產(chǎn)價格，自2010年以來國家已上調(diào)了10次存款準備金率來抵制房價的持續(xù)上漲；2011年11月22日中央電視臺《共同關(guān)注》節(jié)目報道：萬科等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶頭降價，降幅達到30%。有人指出這個冬天是房地產(chǎn)企業(yè)暴利時代的終結(jié)。然而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本卻居高不下，在房地產(chǎn)市場的調(diào)控與宏觀經(jīng)濟緊縮相疊加的宏觀政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭中占據(jù)一席之地，通過稅收籌劃降低納稅成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，實現(xiàn)稅后利潤的最大化，已成為不爭的事實。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負重
房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、開發(fā)成本高的特點，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售以及保有等每個環(huán)節(jié)均有涉稅。從涉及的主要稅種的稅率來看：營業(yè)稅的稅率為5%；土地增值稅的稅率為30%~60%的三級超率累進稅率；企業(yè)所得稅的稅率為25%，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。
?。ǘ﹪叶愂諆?yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負擔，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，實現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本技術(shù)
（一）延期納稅技術(shù)
延期納稅技術(shù)是納稅人按照稅法的規(guī)定將應(yīng)納稅款推遲一定期限繳納，雖沒有減少應(yīng)納稅額，但使得納稅人無償使用這筆款項而不用支付利息，就相當于降低了稅收負擔。
（二）稅率差異技術(shù)
不同的稅種，稅率不同；即使是同一稅種，稅率也會有所差別。而稅率的高低體現(xiàn)的是征稅的深度，反映企業(yè)的稅收負擔輕重，因此可以通過稅率的差異進行納稅籌劃，降低稅收負擔。例如：營業(yè)稅的建筑業(yè)適用3%的稅率，銷售不動產(chǎn)適用5%的稅率，可以通過一定的方式使得適用3%的稅率。
?。ㄈ┛鄢夹g(shù)
扣除技術(shù)是使稅收扣除額、寬免額和沖抵額等盡量最大化，這樣計稅依據(jù)就會減少，而使得應(yīng)納稅額減少，降低稅負。
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每個稅種都會有一定的稅收優(yōu)惠政策，所以應(yīng)該充分享受稅收優(yōu)惠，盡量爭取免稅期最大化，以及減稅待遇，從而使得減免稅最大化，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方式
（一）建房方式選擇的納稅籌劃
1.代建方式
房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實施代建工程，收取一定的勞務(wù)費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務(wù)費用按照建筑業(yè)3%的稅率計征營業(yè)稅。由于這種代建行為并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。
2.合作建房
房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅；如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業(yè)稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業(yè)稅也不免土地增值稅。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用確定的納稅籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用分為財務(wù)費用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用兩部分。
凡財務(wù)費用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤且能提供金融機構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額可據(jù)實扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。
凡財務(wù)費用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，財務(wù)費用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。
在這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕。所以對于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對利息支出提供金融機構(gòu)的證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)費用單獨計算。
（三）房地產(chǎn)裝修的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所售房屋有兩種：一種是毛坯房；一種是精裝或簡裝房。如果開發(fā)銷售裝修后的房屋，則裝修費用增加了開發(fā)成本，同樣也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入，營業(yè)稅和土地增值稅增加；如果企業(yè)在建成毛坯房后與購房者簽訂購房合同，同時把裝修工程轉(zhuǎn)包給企業(yè)自設(shè)的裝修公司，再與購房者簽訂房屋裝修合同，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，總承包人將部分工程分包給單位的，可以實行差額納稅，即以取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就購房合同中注明的價款按照銷售不動產(chǎn)5%的稅率計征營業(yè)稅。自設(shè)的裝修公司就裝修費用按照建筑業(yè)3%的稅率計征營業(yè)稅，則減少了營業(yè)稅。并且計征土地增值稅的依據(jù)中也不包含裝修部分的費用，也可以減少土地增值稅。
?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)檔次的納稅籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。所以對于納稅人既建造普通標準住宅又建造中高檔住宅的，應(yīng)分別核算各自的增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。對于房地產(chǎn)企業(yè)在制定普通標準住宅的銷售價格時，應(yīng)充分考慮該稅收優(yōu)惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應(yīng)增加的稅收負擔進行權(quán)衡，如果帶來的收益小于增加的稅收支出，則應(yīng)適當降低銷售價格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實現(xiàn)稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。
?。ㄎ澹┌l(fā)生廣告費用的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發(fā)生廣告費用的當年卻不一定取得營業(yè)收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業(yè)稅收負擔?？紤]到貨幣的時間價值，企業(yè)應(yīng)該對廣告費用的發(fā)生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預(yù)期實現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費用。
（六）房地產(chǎn)企業(yè)保有階段的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，除用于銷售外，還可以轉(zhuǎn)作自用或用于經(jīng)營性租賃。按照稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自建建筑物自用，不繳納營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于經(jīng)營性租賃，則應(yīng)按照“租賃業(yè)”就租金收入計征營業(yè)稅，如果采取預(yù)收款方式的，則應(yīng)在收到預(yù)收賬款的當天，就收取的租賃費繳納營業(yè)稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建建筑物轉(zhuǎn)作自用或用于經(jīng)營性租賃，房產(chǎn)沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳土地增值稅。按照國稅函[2008]828號文件規(guī)定，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營，可以作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，故也不交企業(yè)所得稅。
房地產(chǎn)企業(yè)長期以來的工作經(jīng)驗表明，降低其經(jīng)營成本的空間已經(jīng)達到了極限，而其涉及的稅種多，稅負重，可籌劃的空間大，所以通過納稅籌劃降低稅金支出，是房地產(chǎn)企業(yè)求得生存和發(fā)展的重要途徑。
