2006年財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但相應(yīng)的也有關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的幾點(diǎn)規(guī)定：一是要采用公允價(jià)值模式計(jì)量，必須滿足規(guī)定的條件。首先，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。二是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。三是投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷。四是已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。幾年過去了，我們來看看公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的實(shí)際應(yīng)用情況。
一、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀
認(rèn)真分析，不難發(fā)現(xiàn)引入公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)有以下優(yōu)點(diǎn)：能比較真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，讓公司的資產(chǎn)增值信息更透明，從而改善資本結(jié)構(gòu)，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，由于采用公允價(jià)值計(jì)量不用計(jì)提折舊和攤銷，當(dāng)期費(fèi)用少，賬面利潤(rùn)高，能提高公司融資能力，使公司容易獲取融資。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)與國(guó)際接軌，更加方便了國(guó)際投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值，增加了相關(guān)性和可比性。
2006年新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)后，規(guī)定上市公司從2007年開始必須實(shí)行新準(zhǔn)則。在2006年年報(bào)中，有9家上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，占上市公司總數(shù)的0.69%；在2007年的年報(bào)中，1 570家上市公司有630家存在投資性房地產(chǎn)但只有18家對(duì)其計(jì)量采用公允價(jià)值模式，占上市公司總數(shù)的1.1%；2008年的年報(bào)中，690家有投資性房地產(chǎn)的上市公司只有22家采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)；到2010年3月31日，全國(guó)615家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量的僅有26家。從絕對(duì)數(shù)來說，雖然有逐年遞增的趨勢(shì)，但增加的比例卻非常小。上市公司應(yīng)用情況尚且如此，非上市公司應(yīng)用比例也不容樂觀。既然用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)有著明顯的優(yōu)點(diǎn)，為何只有較低比例的公司應(yīng)用呢？仔細(xì)分析，究其原因，主要有以下幾方面。
二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的困境及原因
（一）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以取得
由于我國(guó)市場(chǎng)化程度還不夠高，市場(chǎng)機(jī)制不夠完善，不夠活躍，而房地產(chǎn)的價(jià)格受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、地域、朝向、樓層等因素的影響比較大，沒有統(tǒng)一的定價(jià)，因此，要取得合理的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值比較困難。目前大部分以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格來確定其公允價(jià)值，而另外一部分公允價(jià)值的確定則來源于投資性房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所獲得的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。但是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，比如房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師分別隸屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部，采用誰的定價(jià)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各自的評(píng)估權(quán)威也不高。而市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告所獲取的價(jià)格其可靠性和準(zhǔn)確性也值得商榷。
（二）采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的成本高
首先，增加會(huì)計(jì)做賬的工作量。一方面，由于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日要根據(jù)其公允價(jià)值來調(diào)整賬面價(jià)值會(huì)增加會(huì)計(jì)的工作量；另一方面，在計(jì)算企業(yè)應(yīng)繳所得稅時(shí)，關(guān)于投資性房地產(chǎn)其賬面價(jià)值為公允價(jià)值，即“初始成本+公允價(jià)值變動(dòng)”，而計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本-折舊攤銷”，因此在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)（“投”與“非投”的轉(zhuǎn)換）、持有期間公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)其年底均考慮所得稅暫時(shí)性差異從而進(jìn)行納稅調(diào)整，在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)其賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)均為0，這時(shí)又需轉(zhuǎn)回原產(chǎn)生的暫時(shí)性差異，從而對(duì)處置當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整，這些各期的調(diào)整均會(huì)增加會(huì)計(jì)的工作量。
其次，取得公允價(jià)值成本高。如前所述，公允價(jià)值合理取得的本身就比較困難，為了取得各方認(rèn)可的公允價(jià)值，企業(yè)勢(shì)必會(huì)作一些比較和判斷，還會(huì)涉及到請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，增加了工作量和信息成本。
最后，披露成本高。由于房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)快、變化大，采用公允價(jià)值計(jì)量增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的不穩(wěn)定性，企業(yè)需要向投資人充分解釋該計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表產(chǎn)生的影響，詳細(xì)披露該房地產(chǎn)當(dāng)期價(jià)值的增減變化情況、公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法等，信息披露成本較高。
（三）所有投資性房地產(chǎn)只能采用一種模式，并且不能由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式
企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可能不止一項(xiàng)，既可能有房產(chǎn)也可能有地產(chǎn)，其持有的目的有些是為了增值，也有些是為了出租，如果只選定一種后續(xù)計(jì)量模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，不能準(zhǔn)確地體現(xiàn)相關(guān)性和可比性，并且企業(yè)在以后的會(huì)計(jì)期間有可能還會(huì)增加投資性房地產(chǎn)，而準(zhǔn)則又規(guī)定不能由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式，所以為了減輕當(dāng)期的決定困惑，大部分企業(yè)都會(huì)本著應(yīng)有的謹(jǐn)慎而選擇成本模式，以后再視情況而定是否轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。
另外，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著很多泡沫，雖然政府采用了收取房產(chǎn)稅和限購(gòu)令等一系列調(diào)控政策，但目前的價(jià)格走勢(shì)還不能真正地反映房產(chǎn)價(jià)值，用公允價(jià)值計(jì)量貌似客觀，實(shí)則有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)上市公司來說，房?jī)r(jià)上漲，造成賬面利潤(rùn)高，還涉及到是否分股利的問題，分吧，現(xiàn)金流不足，不分吧，影響股東的積極性。這些因素都會(huì)對(duì)企業(yè)是否采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響。
三、完善公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
（一）完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和市場(chǎng)信息
要取得合理的公允價(jià)值依賴于完善和成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和市場(chǎng)信息。要完善我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和市場(chǎng)信息可從以下幾方面入手：首先，要完善和發(fā)展相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法律制度，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要建立相應(yīng)的預(yù)警制度；其次，要培養(yǎng)多級(jí)市場(chǎng)，重視二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家要采取有效措施建立一個(gè)信息更公開、交易更透明、價(jià)格更合理的活躍市場(chǎng)體制，以使取得的公允價(jià)值更公正和客觀；最后，建立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估體系，提高評(píng)估人員的素質(zhì)，提高資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不但給以一個(gè)定性的確定方式，而且給以定量的確定方法，使公允價(jià)值的取得有理可依，有據(jù)可查。
（二）與國(guó)際準(zhǔn)則接軌，完善準(zhǔn)則的細(xì)則
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的規(guī)定中明確指出，優(yōu)先考慮公允價(jià)值計(jì)量，只有在主體確實(shí)無法持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)才可以采用成本模式計(jì)量。國(guó)際準(zhǔn)則可采用估值技術(shù)，而我國(guó)目前不允許。這些顯著的差異表明我國(guó)應(yīng)該積極改善市場(chǎng)環(huán)境，完善和發(fā)展相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)制度，在充分借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則細(xì)則，在細(xì)則的制定中，盡量減少模糊性語言和概念的使用，形成適合我國(guó)國(guó)情的公允價(jià)值計(jì)量的體系和框架。
（三）同一企業(yè)允許使用兩種計(jì)量模式
目前，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)其持有的所有投資性房地產(chǎn)，都只采用一種計(jì)量模式。雖然這樣便于國(guó)家相關(guān)部門統(tǒng)一管理，但實(shí)際情況是部分公司持有多項(xiàng)用途不同、形式多樣的投資性房地產(chǎn)。筆者建議按照其持有目的來決定采用的計(jì)量模式，如果持有目的只是為了出租、收取租金，那么平時(shí)只涉及到租金的處理，其公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)它沒有太大的影響，也就沒有必要采用公允價(jià)值計(jì)量，同時(shí)也減少了會(huì)計(jì)的工作量；如果是準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有并且是準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓以獲利的投資性房地產(chǎn)則無論是房產(chǎn)還是地產(chǎn)均應(yīng)采用公允價(jià)值計(jì)量，及時(shí)關(guān)注其公允價(jià)值的動(dòng)態(tài)變化，以便掌握關(guān)于其價(jià)格的第一手信息，出售時(shí)在價(jià)格的談判上占有主動(dòng)地位。
（四）出臺(tái)使用公允價(jià)值計(jì)量的稅收優(yōu)惠政策
現(xiàn)階段各上市公司謹(jǐn)慎應(yīng)用公允價(jià)值其中也有一個(gè)重要的原因是基于稅收的考慮，投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量后可能增加企業(yè)的現(xiàn)時(shí)稅收負(fù)擔(dān)，從而增加現(xiàn)金流出，因此相關(guān)部門應(yīng)制定稅收優(yōu)惠政策來減輕企業(yè)的稅負(fù)，避免企業(yè)是因?yàn)楸芏惗^續(xù)使用成本模式。同時(shí)用稅收優(yōu)惠政策可刺激更多的企業(yè)采用公允價(jià)值模式，而公允價(jià)值模式的大量應(yīng)用又會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)制度和市場(chǎng)信息的完善，形成一個(gè)較好的良性循環(huán)。
（五）加強(qiáng)監(jiān)管力度和公允價(jià)值信息的披露
在應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，我們應(yīng)該看到公允價(jià)值的使用本身就是一把雙刃劍，在提高會(huì)計(jì)信息公允性、相關(guān)性的同時(shí)，也為投機(jī)者提供了操縱利潤(rùn)的可能，現(xiàn)實(shí)中企業(yè)利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤(rùn)操縱和進(jìn)行盈余管理的事件屢屢發(fā)生，因此為了促進(jìn)公允價(jià)值的合理應(yīng)用，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。首先，相關(guān)部門應(yīng)建立獨(dú)立的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系，進(jìn)一步明確舞弊主體的法律責(zé)任，加大會(huì)計(jì)作假的懲罰力度，強(qiáng)化國(guó)家監(jiān)督部門如證監(jiān)會(huì)等機(jī)關(guān)的監(jiān)督審計(jì)力度。其次，要完善企業(yè)尤其是上市公司的披露制度，上市公司年報(bào)報(bào)出之前，必須有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并在財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)披露，只有完善公允價(jià)值的披露，才能保證投資者了解企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。
綜上所述，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，但用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，相信隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展、相關(guān)評(píng)估制度的建立以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的日臻完善，會(huì)有越來越多的企業(yè)選擇用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。●
