在當(dāng)前社會中房地產(chǎn)開發(fā)是利潤非常高的行業(yè)之一，因此大部分開發(fā)商對成本控制根本談不到重視，但在現(xiàn)在房地產(chǎn)新政策加緊實(shí)施的嚴(yán)峻形勢下和經(jīng)濟(jì)適用房崛起，政府行為日益規(guī)范起來，市場競爭更加劇烈，這個(gè)行業(yè)的微薄利潤時(shí)代馬上就要到來了，成本控制也就是成為房地產(chǎn)開發(fā)商們的最主要的心里想法，只有最有效的控制住成本，才能利潤和房價(jià)兩者之間找到平衡，最終達(dá)到買方賣方的兩者互為盈利，也就達(dá)到廣大人民所期望的目的啦。結(jié)合現(xiàn)在社會發(fā)展形勢，淺談構(gòu)建房建成本預(yù)控體系，在房建構(gòu)成成本影響房建成本上做些淺顯的論述。研究房建成本是對房建本身的分析和研究?？偟恼f，房建開發(fā)過程分五大階段:立項(xiàng)；前期策劃；設(shè)計(jì)規(guī)劃；項(xiàng)目施工；營銷。其中前三部分是投資決策應(yīng)該重要分析的環(huán)節(jié)，對房建成本的預(yù)控起到非常重要的作用。
一、房建成本管理的構(gòu)成
房建成本管理不是設(shè)計(jì)的變更或是材料變化這么簡單，怎樣在成本和開發(fā)節(jié)奏之間找到平衡，那就需要構(gòu)建一個(gè)完整的合理成本管理體系，成本體系就是用統(tǒng)計(jì)好的數(shù)字和成本的表格來證明，這樣在以后的房建體系中就能做到有的放矢，本文對房建體系構(gòu)建的一些方法和步驟。
二、房建體系構(gòu)建
(一)立項(xiàng)
立項(xiàng)的成本控制主要根據(jù)其開發(fā)形式不同而產(chǎn)生的區(qū)別。這個(gè)環(huán)節(jié)國家是有法律法規(guī)限制的，靈活度相對較小，其原則是最大力度的控制企業(yè)費(fèi)用且必須在國家劃定的范圍內(nèi)。立項(xiàng)的目的是控制土地的一些費(fèi)用如：容積率、拆遷費(fèi)、綜合費(fèi)用、配套費(fèi)等。
(二)前期策劃
現(xiàn)在，一般的小一點(diǎn)的開發(fā)商是先有地，后考慮怎樣運(yùn)作項(xiàng)目，而先研究市場的一般都是大開發(fā)商，先做好初步方案然后有目的購地。前期策劃分析包括對市場調(diào)查、對客分析、項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品本身定位和如何推廣等內(nèi)容。其中成本控制要著重于對成果本身的衡量和對成果衡量人的選擇，對策劃本身的費(fèi)用控制還在其次。好的策劃方案對以后的成本節(jié)約效果是顯著的，但它是隱性的，到以后才能體現(xiàn)出來。
(三)設(shè)計(jì)規(guī)劃
在設(shè)計(jì)費(fèi)用方面，有一種比較節(jié)約方法。如一個(gè)項(xiàng)目中的同質(zhì)產(chǎn)品，設(shè)計(jì)單位做出其中一個(gè)，別的復(fù)制就可以了。
規(guī)劃中成本控制具有相當(dāng)重要的作用和地位，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)在整個(gè)工程成本的比例一般還沒到1％，但對整個(gè)工程影響相當(dāng)巨大，可達(dá)70％。工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施的，只有在規(guī)劃中控制成本才是實(shí)現(xiàn)控制關(guān)鍵的，可以減少以后由變動照成的無故成本增加?？茖W(xué)討論，周密規(guī)劃，嚴(yán)格審批是這個(gè)環(huán)節(jié)中控制的基本原則。
既然規(guī)劃設(shè)計(jì)如此重要，公司應(yīng)該在組織結(jié)構(gòu)中建立造價(jià)控制部門，負(fù)責(zé)進(jìn)行審核、評價(jià)。經(jīng)過初步審核，做是否可行的分析，來評價(jià)方案帶
來的經(jīng)濟(jì)效益。雖然設(shè)計(jì)招標(biāo)的選擇方法非常不錯(cuò)，但實(shí)際中這樣做的很少，原因是費(fèi)時(shí)費(fèi)力。限額設(shè)計(jì)是效果又好，還相當(dāng)可行的好辦法，限額設(shè)計(jì)中包括外圍管網(wǎng)、樁基造價(jià)、電梯造價(jià)、鋼筋混凝土比例含量、會所造價(jià)、外墻造價(jià)、大堂造價(jià)、景觀等等分析。當(dāng)然，在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)應(yīng)該挑選相對信譽(yù)度好、水平又高的單位，設(shè)計(jì)費(fèi)可能會多些，但好的設(shè)計(jì)能減少材料耗費(fèi)、還更仔細(xì)、更科學(xué)，這樣就更多的降低了建筑成本。
(四)項(xiàng)目施工
有了好的設(shè)計(jì)就是成功的基礎(chǔ)，一定要控制好施工環(huán)節(jié)，這是我們要花費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間工作的階段，把紙上的藍(lán)圖繪制成現(xiàn)實(shí)實(shí)物的階段。它包括選擇施工單位，設(shè)備采購，材料采購，施工過程等的控制。
施工單位一般有外包和自建兩種形式，可以優(yōu)先考慮自建這種模式。如果自己沒有建筑公司，看看能否用收購方式成立自己的公司?，F(xiàn)如今建筑商的實(shí)際上是“狼多肉少”，競爭相當(dāng)激烈，有些相對較小的已處于破產(chǎn)的邊緣的建筑公司，把這樣的企業(yè)收購過來用他的資質(zhì)成本相對不會高的。成功收購以后，再考慮資本金和增加它資質(zhì)，慢慢的做大做強(qiáng)。如果是外包，要按照工程特點(diǎn)考慮．如何計(jì)價(jià)，如何分派，如何發(fā)包，如何組織，這幾個(gè)要素，從這幾方面想辦法節(jié)約施工成本。
控制好自己的施工單位的施工過程。加強(qiáng)單位施工過程中的預(yù)算管理，實(shí)施評價(jià)。要求工程主管加強(qiáng)巡查，糾正錯(cuò)誤的施工作業(yè)。 如果工程是發(fā)包的，依靠監(jiān)理做好價(jià)格控制，造價(jià)控制要以合同管理為主要綱領(lǐng)進(jìn)行。在施工過程中，對現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更要嚴(yán)格控制。
設(shè)備和材料中，材料成本約占65％，所以材料一定要管理好。買方在建筑材料市場中占有絕對的主導(dǎo)地位，因此現(xiàn)場材料是可以做到庫存基本為零的。如果要獲得更低的價(jià)格那就要找到長期的戰(zhàn)略伙伴。管理現(xiàn)場材料，應(yīng)建立實(shí)用且完善的進(jìn)、出管理辦法，并配合保安人員，保證材料不被偷盜。
(五)營銷
前期策劃也是營銷環(huán)節(jié)的一部分，在這個(gè)環(huán)節(jié)中主要是對銷售人的控制，相比之下費(fèi)用控制已經(jīng)微乎其微啦。項(xiàng)目成本的多少是由作策劃方案的人員水平?jīng)Q定的，從這就能看出人力資源的重要了，策劃所用的費(fèi)用也需要控制，對比下已經(jīng)微乎其微了，相對其它的根本不重要。這里說說銷售中對費(fèi)用、合同這兩種的控制。銷售費(fèi)用中有很多是與銷售有關(guān)的，如：售樓中心、樣板房推廣活動、廣告、樓盤資料、宣傳、辦公費(fèi)用等。像員工的開支，材料的成本都是銷售費(fèi)用，還有可能影響樓盤的銷售量。所以一定認(rèn)真研究市場，講究銷售策略和推廣辦法，讓推銷費(fèi)用發(fā)揮它最大的效果。廣告效果是難以評價(jià)其好壞的，按銷售額控制銷售費(fèi)用是最簡單的方法啦。
(六)房建成本的分析
從房建成本分析方法看，主要有實(shí)際成本，通過對單一的案例的計(jì)算分析成本；標(biāo)準(zhǔn)成本，以兩個(gè)或兩個(gè)以上案例的統(tǒng)計(jì)來計(jì)算分析成本；作業(yè)成本，以總結(jié)歸納的法來總結(jié)經(jīng)驗(yàn)推算成本，運(yùn)行成本，在
運(yùn)作項(xiàng)目的同時(shí)來分析和控制成本，目標(biāo)分析，還沒啟動項(xiàng)目前先做好目標(biāo)成本，幾種分析成本的方法。成本管理是從核算型延伸至控制性從而達(dá)到價(jià)值的創(chuàng)造性。在領(lǐng)導(dǎo)的角度，他只要此項(xiàng)目的一些指標(biāo)和目標(biāo)成本，他就可以做決策啦。
三、結(jié)束語
在長期的實(shí)踐中得知，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，他的資金支出數(shù)額相當(dāng)龐大，每降低一個(gè)點(diǎn)位所獲得的利潤就能達(dá)到百萬。所以成本的控制從來都被管理者放在項(xiàng)目實(shí)施階段。房建的成本控制是從策劃開始，然后實(shí)施，到銷售完成，最后交付使用，這是一項(xiàng)系統(tǒng)性很強(qiáng)工作，需要各公司相互參與和配合，成本控制才能落到實(shí)處，降低成本才會成為現(xiàn)實(shí)，這才是真正房建成本預(yù)控體系。
