從強化和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理的角度出發(fā)，2006年3月6日，國家稅務總局以《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）的形式，對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策進行了重新規(guī)定，同時廢止了國稅發(fā)[2003]83號文件，這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理產(chǎn)生了重要影響。為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)正確理解和運用新的企業(yè)所得稅政策，現(xiàn)將新舊政策作一個比較，并提煉出新政策的幾大特點：
一、區(qū)別對待，分別規(guī)定預征率
國稅發(fā)[2003]83號）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調整。
預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
從實踐操作的情況來看，由于區(qū)域經(jīng)濟差別較大，全國“一刀切”確定預售收入的利潤率不客觀，因此，新政策國稅發(fā)〔2006〕31號文件明確，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。同時，將經(jīng)濟適用房與非經(jīng)濟適用房分開征稅。
其一，經(jīng)濟適用房項目享受較低的預征率。經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
其二，非經(jīng)濟適用房在不同的區(qū)域分檔預征。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。
二、確定完工標準，強化稅務管理
房地產(chǎn)開發(fā)是一個特殊產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，在以往的政策中沒有明確完工的具體標準，給稅務機關和納稅人實施具體的稅務管理操作增加的困難，國稅發(fā)〔2006〕31號有效地解決了這個問題。新政策明確符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：一是竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。
對于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題，新政策沿用原規(guī)定的同時，對委托銷售進行了完善。
一是采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。這比國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)強化了可操作性。
二是采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。這比國稅發(fā)[2003]83號文件明確應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)有了較大的提高。
三是采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。這比國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)更接近市場銷售的具體情況。
（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。這與國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)相比，更適應綜合銷售方式的稅務管理現(xiàn)狀。
