【摘要】我國現(xiàn)行的房地產稅費制度存在著稅制繁復、稅負不平等弊端。為規(guī)范房地產市場,充分發(fā)揮房地產稅費的功能,應對現(xiàn)行的房地產稅費制度進行改革,以保證房地產業(yè)健康有序地發(fā)展。
繼國務院提出六條關于樓市調控的針對性舉措后,建設部等九部委也出臺了關于穩(wěn)定住房價格的意見,顯示出國家對房地產市場宏觀調控的進一步加強,房地產稅收也成為人們關注的焦點,房地產稅費制度中存在的一些問題值得我們思考。
一、稅制繁復、內外有別不利于房地產業(yè)的健康發(fā)展
房地產開發(fā)經(jīng)營涉及12項稅費:
(一)營業(yè)稅
(二)城市維護建設稅(外資企業(yè)不征)
(三)教育費附加(外資企業(yè)不征)
(四)企業(yè)所得稅
(五)個人所得稅
(六)房產稅(外資企業(yè)為城市房地產稅)
(七)城鎮(zhèn)土地使用稅(外資企業(yè)為土地使用費)
(八)車船使用稅(外資企業(yè)為車船使用牌照稅)
(九)印花稅
(十)契稅
(十一)耕地占用稅
(十二)土地增值稅
稅費多、負擔重,從某種程度上制約了房地產業(yè)的健康發(fā)展。國際上通行的做法是“寬稅基、簡稅種”?！皩挾惢本褪菍⒈M量多的房地產納為征稅對象;“簡稅種”就是將現(xiàn)行的房地產稅費進行合并和簡化。有些稅種可以考慮合并,如城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;有的稅種可以考慮取消,如耕地占用稅,它與土地出讓金重復存在,在我國有完整的保護耕地的行政制度,耕地占用稅所起的作用非常有限;土地增值稅由于土地出讓方式如招標、拍賣的推廣,使土地增值的空間被大大壓縮,而且此稅率設置較高。
稅賦內外有別,形成內外資企業(yè)競爭環(huán)境的不公。人們都清楚,大量外資的涌入對中國房地產熱產生推波助瀾的作用。許多地方為招商引資給外資企業(yè)提供多種優(yōu)惠,對外企征收的房地產稅實際只對房產征稅,對地產不征稅;土地使用稅和耕地占用稅也只對內征收,而不對外征收。
二、流轉稅種不合理,應調整稅種結構,完善房地產保有稅
房地產涉及的稅收主要有兩類,一類為財產稅性質(保有稅),即對房地產的存量狀態(tài)進行征稅,我國現(xiàn)在開征的房產稅(城市房地產稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅,以及將來可能開征的遺產稅的有關房地產稅目,均屬此性質;第二類為流轉稅和所得稅性質,指在房地產的開發(fā)建設及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅,主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
從我國的稅制中可以看到,房地產運行不同階段和環(huán)節(jié)的稅費負擔很不公平。房地產開發(fā)四個環(huán)節(jié)納稅情況如下:
(一)土地環(huán)節(jié)
要交納契稅、耕地占用稅和印花稅;除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負擔使房地產開發(fā)企業(yè)占用大量資金。
(二)建設環(huán)節(jié)
涉及營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加。
(三)房地產建成轉讓環(huán)節(jié)
涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預征,個人所得稅只是針對個人轉手房產來征稅。
(四)房地產使用環(huán)節(jié)
涉及到房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產稅。
以上可以看出,房地產的稅種主要集中在前三個開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉環(huán)節(jié),即流轉稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對輕,即保有稅輕。而流轉稅是間接稅,它具有可轉嫁性,房地產開發(fā)企業(yè)將這部分稅轉嫁給了購房者,由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。
而不動產保有稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅。對房地產保有征稅,目的在于合理調節(jié)政府與房地產的所有者或房地產的實際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟發(fā)展情況和房地產的發(fā)展情況確定。國際通用的做法是對經(jīng)營性的房產按高檔稅率課征,非營業(yè)性的房產按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。如新加坡財產稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,最低檔次的稅率0.67%,最高檔次的稅率2%。不動產轉讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進的形式,以實現(xiàn)財富再分配或抑制投機的政策目標。
三、土地出讓金方式存在弊端
商品房開發(fā)成本中,土地費用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費用甚至高達50%。而通常所說的地價,即房地產開發(fā)支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費用。因為土地歸國家所有,購買的只是40年—70年的使用權,是租金的性質。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。
首先是地方政府行為短期化?，F(xiàn)在“賣地”現(xiàn)在收益,造成亂征地亂開發(fā)現(xiàn)象嚴重,大量農業(yè)用地被征用,失去土地的農民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利于社會穩(wěn)定。
其次,使得房地產開發(fā)前期占用大量資金,此項資金多由銀行貸款。根據(jù)有關部門統(tǒng)計,全國房地產開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構資金(含按揭貸款)占全部開發(fā)建設資金比例達50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔,對房價的提高起到了推波助瀾的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。
房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。為充分發(fā)揮房地產稅費的功能,促進市場公平競爭,保證整個房地產市場健康有序地運行,有必要借鑒先進的房地產稅費管理經(jīng)驗對我國現(xiàn)行的房地產稅費制度進行改革,完善房地產稅收法規(guī),規(guī)范房地產市場,科學選擇稅種,簡化稅制,統(tǒng)一稅法。從而理順分配關系,規(guī)范分配格局,以適應社會主義市場經(jīng)濟的要求。
本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。
朱 潔
