房地產(chǎn) 價(jià)格因素 樓市調(diào)控
一、我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地資源因素，政府壟斷了房地產(chǎn)一級(jí)土地市場(chǎng)，實(shí)行土地使用權(quán)和所有權(quán)分離的制度，政府對(duì)土地的出讓數(shù)量進(jìn)行自主調(diào)控，如果政府對(duì)土地的供應(yīng)計(jì)劃和土地利用規(guī)劃不科學(xué)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu)將會(huì)受到土地資源的直接影響，導(dǎo)致房價(jià)的上升或者下跌。（2）消費(fèi)者的收入因素，房地產(chǎn)的有效需求直接影響當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的收入水平，如果收入水平高，則消費(fèi)者的住房消費(fèi)能力就會(huì)提升，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的提升。（3）消費(fèi)者的偏好因素，房地產(chǎn)價(jià)格的開發(fā)需要綜合考慮當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的偏好，譬如高層、多層、低層和別墅項(xiàng)目等，都需要以消費(fèi)者需求偏好為前提，否則將出現(xiàn)滯銷情況，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格的下降，反之將拉動(dòng)消費(fèi)，促使房地產(chǎn)價(jià)格上升。（4）住房保障制度因素，根據(jù)住房消費(fèi)群體的劃分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)有廉租房、經(jīng)適房和商品房三種，前兩者適用于中低收入家庭，其價(jià)格可由政府直接決定，而后者的價(jià)格完全由市場(chǎng)自行調(diào)控。如果當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)的主要方向是廉租房和經(jīng)適房，則會(huì)直接影響商品房的價(jià)格。（5）人民幣匯率升值因素，人民幣匯率的升值意味著大量外資進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)成為這些資金投資的目標(biāo)之一，資金供給的增加，將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而上漲的房產(chǎn)價(jià)格存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。（6）房地產(chǎn)開發(fā)成本的因素，包括土地成本、前提規(guī)劃費(fèi)用、基本建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅收費(fèi)用等，房地產(chǎn)開發(fā)商為了收回開發(fā)成本和獲得足夠的盈利，就必須提高房價(jià)，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
二、維持我國房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的策略
1、提高土地的利用率
目前我國城市土地的利用率不高，存在著用地的壓力，筆者認(rèn)為只有科學(xué)有效地利用土地，才能夠給房地產(chǎn)行業(yè)提供充足的土地資源：（1）土地的科學(xué)規(guī)劃管理，根據(jù)城市的人口規(guī)模、自然資源條件和交通環(huán)境等，綜合考慮區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和自然情況，避免園區(qū)開發(fā)建設(shè)脫離城市規(guī)劃而造成的耕地浪費(fèi)和建設(shè)重復(fù)。（2）協(xié)調(diào)各產(chǎn)業(yè)的用地比例，發(fā)揮土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)作用，在城市中心地段規(guī)劃收益較高的商業(yè)用地，在區(qū)位不明顯的地段規(guī)劃效率較低的原國有工業(yè)企業(yè)和行政機(jī)構(gòu)。（3）加強(qiáng)舊城改造的步伐，出臺(tái)相關(guān)的土地調(diào)控政策和城區(qū)開發(fā)政策，重置土地資源，提高優(yōu)質(zhì)土地資源的利用效率，至于新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，除了國家或者地方重點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目之外，其他的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模應(yīng)該得到一定的控制。
2、拓展房地產(chǎn)融資渠道
很多情況下，即使房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏高，都不乏大量的投資者和投機(jī)者，但能夠真正能滿足投資者的安全性金融產(chǎn)品仍然存在不足，筆者認(rèn)為可以綜合考慮以下幾種房地產(chǎn)融資渠道的拓展方法：（1）建立完善的融資監(jiān)管機(jī)制，保證房地產(chǎn)融資的安全性，一是建立房地產(chǎn)融資方面的法律法規(guī)，其中包括行業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)、資金運(yùn)行的監(jiān)督機(jī)制和違法行為的處罰條例等，二是建立嚴(yán)格的政府監(jiān)管和行業(yè)自律機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)融資資金的財(cái)務(wù)和經(jīng)營活動(dòng)審核。（2）促進(jìn)房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)融資資金進(jìn)行總量調(diào)整，通過購并重組和機(jī)構(gòu)投資者的培養(yǎng)，促進(jìn)融資資金的規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）引入國外的先進(jìn)管理，促使融資資金的規(guī)范化發(fā)展，建立中外合資的融資管理公司，規(guī)范我國投資融資企業(yè)的發(fā)展。
3、完善我國的住房保障體系
我國目前的住房保障體系存在明顯的缺陷，對(duì)于城市大多數(shù)低收入家庭來說，住房的問題始終嚴(yán)峻，因此要從以下幾方面入手完善我國的住房保障體系：（1）提高住房保障家庭財(cái)產(chǎn)和收入申報(bào)制度的透明度，實(shí)行“住房保障實(shí)名制”，進(jìn)行統(tǒng)一和實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)管理。（2）界定保障的范圍，一是中高收入的家庭，這些人有足夠的消費(fèi)能力，要排除在保障房制度的保障范圍之內(nèi)，二是中等收入水平的家庭，政府可以提供貸款和稅收優(yōu)惠，也可以不計(jì)入保障房保障的范圍之內(nèi)，三是中低收入的家庭，納入經(jīng)濟(jì)適用房制度的保障范圍，以貨幣直接補(bǔ)貼的方式幫助這些家庭購買經(jīng)適房或者租房，四是低收入家庭，主要依靠廉租房制度解決其住房問題。
4、其他的房價(jià)維穩(wěn)建議
通過轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的調(diào)控方式、建立房地產(chǎn)信息公開預(yù)警系統(tǒng)、限制外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)、區(qū)別性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求等方式，健全房地產(chǎn)管理制度。與此同時(shí)，明確土地儲(chǔ)備制度的目的、完善土地收益分配制度、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等宏觀調(diào)控手段，也是我國房地產(chǎn)價(jià)格維持穩(wěn)定性的具體方法。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其價(jià)格的穩(wěn)定性受到土地資源、消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)者偏好、住房保障制度、人民幣匯率和開發(fā)成本等因素的影響，制約著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。筆者認(rèn)為，我們只有通過土地利用率提高、拓展房地產(chǎn)融資渠道和完善住房保障體系等措施，才能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。
