摘 要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供資金的房地產(chǎn)信貸行業(yè)也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)貸款占商業(yè)銀行貸款余額的比率不斷上升。但是目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，泡沫一旦破滅，地產(chǎn)價格下跌，商業(yè)銀行的損失將立竿見影。房地產(chǎn)貸款余額越高，銀行對房地產(chǎn)信貸的依賴越大，泡沫破滅時遭受的損失也就越大。針對這樣的經(jīng)濟現(xiàn)狀，突顯了控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的緊迫性和必要性。本文在分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的基礎(chǔ)上，提出了我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險控制的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；商業(yè)銀行；信貸風(fēng)險
一、我國商業(yè)銀行的經(jīng)營現(xiàn)狀分析
（一）安全性分析
1、資本充足率
2011年，在貸款大幅增加、資本質(zhì)量要求明顯提高的形勢下，我國商業(yè)銀行整體加權(quán)平均資本充足率11.4%，基本保持2009年底的水平，超過國際平均水平。截至2009年底，239家商業(yè)銀行資本充足率全部達標，達標銀行資產(chǎn)占商業(yè)銀行總資產(chǎn)的比例達到100%?？梢?，我國商業(yè)銀行對資本充足率越來越重視，在風(fēng)險的控制水平上也有所提高。但是，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)貸款的餓抵押物會隨之陡然貶值，這種潛在風(fēng)險是無法靠資本充足率揭露出來的。
2、不良貸款余額
截至2010年底，商業(yè)銀行不良貸款的余額為4,973億元，相比年初減少了630億元，不良貸款率為1.58%，相比年初下降了0.84個百分點。不良貸款余額逐年下降，不良貸款率更是陡然降低。這表明我國商業(yè)銀行的風(fēng)險控制水平每年都有所提高，對風(fēng)險控制這一領(lǐng)域越來越重視。但另一方面是因為現(xiàn)在是房地產(chǎn)業(yè)繁榮的時期，房地產(chǎn)貸款都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此不良貸款余額和比率的數(shù)據(jù)相當?shù)?。?jù)中國銀行行長李禮輝所說：“若使房價下跌30%，該行的不良貸款率會上升1.2個百分點?！币坏┡菽茰?，不良貸款率會明顯上升。因此，銀行應(yīng)加強內(nèi)部控制，完善金融監(jiān)管體制。
（二）流動性分析
截止至2010年底，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)的流動性比例為46.4%，相比年初下降了3.6個百分點。存貸款比例為71.9%，相比年初上升了2.7個百分點。其中，商業(yè)銀行的人民幣超額備付金率為3.8%，相比年初下降了1.8個百分點。
近年來，房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)抵押貸款也隨之高速增長，致使房地產(chǎn)貸款占銀行資產(chǎn)的份額越來越大。而房地產(chǎn)抵押貸款是缺乏流動性的資產(chǎn)，這會極大的影響到商業(yè)銀行的流動性。
（三）盈利性分析
2010年，銀行業(yè)金融機構(gòu)實現(xiàn)的稅后利潤總和為6,684億元；資本利潤率為16.2%；資產(chǎn)利潤率為0.9%。從結(jié)構(gòu)來看，構(gòu)成收入的三個主要部分分別是凈利息收入、投資收益和手續(xù)費凈收入。銀行的收入大部分還是利息收入，獲得利息收入的過程會影響資產(chǎn)負債表，成本相對中間業(yè)務(wù)要大很多。因此我國商業(yè)銀行應(yīng)該更關(guān)注中間業(yè)務(wù)的發(fā)展，完善盈利結(jié)構(gòu)，彌補房地產(chǎn)貸款的借款人一旦違約而產(chǎn)生的大量利息損失。
綜上可見，房地產(chǎn)信貸管理已經(jīng)成為了商業(yè)銀行經(jīng)營管理中非常重要的一個板塊，對商業(yè)銀行經(jīng)營管理質(zhì)量的影響相當大。雖然目前商業(yè)銀行的風(fēng)險控制水平相比之前有所提高，但是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制還是刻不容緩。
二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理策略
在分析了美國次貸危機對我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險控制的啟示之后，我國應(yīng)吸取經(jīng)驗提出并實施具體的發(fā)展策略。下面將對控制我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的方法進行探討，提出實施細則。
（一）加強商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的內(nèi)部控制
內(nèi)部控制是指一個單位為了實現(xiàn)經(jīng)營目標，在銀行內(nèi)部采取自我調(diào)整、評價、控制等的一系列方法和措施的總稱。具體的控制方法包括：商業(yè)銀行要進行嚴格的貸前審核，避免出現(xiàn)假按揭；嚴格執(zhí)行按揭貸款的首付政策，杜絕零首付；高度重視信貸風(fēng)險，并對風(fēng)險進行監(jiān)測；商業(yè)銀行要對信貸資金的使用進行跟蹤，將每個客戶的信貸檔案集中管理；為了防止房地產(chǎn)信貸人員發(fā)生道德風(fēng)險，銀行應(yīng)慎重用人，采取定期輪換崗位的防范措施；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在不斷地變化，銀行要利用自身能采集到的數(shù)據(jù)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，定期對房地產(chǎn)風(fēng)險進行評估，避免盲目的跟從市場。
（二）建立和完善我國的個人信用制度
目前，西方發(fā)達國家早已實現(xiàn)了個人信用制度的運用，銀行可以通過利用完善的信用體系來獲得全面的資料，并以此來確定借款人的信用狀況。而我國尚未建立完善的個人信用制度，因此我國商業(yè)銀行只能通過戶口、收入證明等資料進行貸款審批，根本無法明確借款人的信用等級。為了降低銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，我們可以從以下幾個方面來完善我國的個人信用制度。首先，我國應(yīng)建立一個完善的個人信用數(shù)據(jù)庫。若想要以低成本獲得一個人完整準確的信用信息數(shù)據(jù)，就必須建立起全國性的個人信用信息查詢中心，使個人的違約成本大于收益，從而增強信用意識。其次，我國應(yīng)建立科學(xué)統(tǒng)一的個人信用評分模型。目前，我國各商業(yè)銀行利用自己內(nèi)部的信用評分模型得到借款人的信用分數(shù)，并以此決定是否發(fā)放貸款。但各個銀行的評分標準不統(tǒng)一，對同一人的評分可能出現(xiàn)差異，信用評分效益大大降低。
（三）建立和完善我國的信用法律制度
西方發(fā)達國家已經(jīng)建立了完善的信用法律體系，而我國在這方面尚薄弱。因此我國應(yīng)該借鑒西方發(fā)達國家的經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際國情，不斷完善我國的信用法律體系，明確《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中的借款人的權(quán)利和義務(wù)。此外，還可以建立房地產(chǎn)交易擔(dān)保機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、完善房地產(chǎn)拍賣市場，設(shè)立對房地產(chǎn)市場糾紛進行處理的仲裁機構(gòu)，可以出臺《個人隱私法》、《個人破產(chǎn)法》等相關(guān)法律來完善我國的房地產(chǎn)信貸市場，使得商業(yè)銀行的行為有法可依。
三、小結(jié)
商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸作為房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源，吸收了大量的房地產(chǎn)貸款。若泡沫膨脹不能被有效地抑制，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部分面臨的風(fēng)險會越來越大，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅可能會對商業(yè)銀行造成毀滅性的打擊。在這樣的經(jīng)濟背景下，為了防止這些潛在風(fēng)險在暴露時對商業(yè)銀行經(jīng)營產(chǎn)生巨大沖擊，提升商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險水平已經(jīng)成為當務(wù)之急。
