摘 要：改革開放以來我國房地產(chǎn)從復(fù)蘇到快速發(fā)展取得了巨大的成就。房地產(chǎn)的發(fā)展極大地帶動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，但是由于房地產(chǎn)在我國仍處于發(fā)展的初期階段，所以在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中也出現(xiàn)了許多迫切需要解決的問題。在我國房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，作為對國民經(jīng)濟發(fā)展具有較強帶動性的產(chǎn)業(yè)，如何把握房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，如何把握政府宏觀調(diào)控的力度使房地產(chǎn)能與整個國家經(jīng)濟相協(xié)調(diào)發(fā)展成為重要課題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、國家經(jīng)濟、作用、投資、消費
國家是人類文明發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，是時代經(jīng)濟.社會.科學(xué).文化發(fā)展的結(jié)晶，房地產(chǎn)是隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展而出現(xiàn)的。房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)和生活要素，為國家經(jīng)濟發(fā)展提供了必要的空間基礎(chǔ)和物質(zhì)載體，它能夠影響國家經(jīng)濟的增長；反過來，各類經(jīng)濟活動是房地產(chǎn)需求的根本來源，國家經(jīng)濟是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。從國外來看，房地產(chǎn)是在國家工業(yè)化.國家化進程中興起.發(fā)展，形成了獨立的產(chǎn)業(yè)；反過來，房地產(chǎn)又推動和促進國家工業(yè)化.國家化以及現(xiàn)代化的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟是緊密結(jié)合在一起的。
1.房地產(chǎn)的含義和分類
目前，國內(nèi)外房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)的定義并不統(tǒng)一。一般來說，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又叫不動產(chǎn)或者地產(chǎn)。清華大學(xué)張紅教授認(rèn)為，房地產(chǎn)是指土地及其定著在土地之上的建筑物.構(gòu)筑物和其他附屬物的總稱。建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料.建筑構(gòu)配件和相關(guān)設(shè)備(如給排水.衛(wèi)生.燃?xì)?照明.空調(diào).電梯.通訊.防災(zāi)設(shè)備)等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中，房屋是指能夠遮風(fēng)擋雨并供人們居住.工作.娛樂.儲藏物品.紀(jì)念或進行其他活動的空間場所，一般有各種主要構(gòu)件組成，如基礎(chǔ).墻.門.窗.柱.梁和屋頂?shù)?。?gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪.水塔.水井.道路.隧道.橋梁和水壩等。
房地產(chǎn)按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致不同的分類結(jié)果。從房地產(chǎn)的用途出發(fā)，房地產(chǎn)可以分為居住物業(yè)(包括普通住宅.公寓.別墅等).商業(yè)物業(yè)(酒店.商場.娛樂場所等).工業(yè)物業(yè)(廠房.研發(fā)用房與倉儲物業(yè)).旅游房地產(chǎn).農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)(包括旅游農(nóng)業(yè)展示場及其附屬服務(wù)設(shè)施).特殊用途物業(yè)(飛機場.加油站.高爾夫球場)等。從地上物的類型出發(fā)，房地產(chǎn)又可以分為空置土地和土地及其地上物。土地及其地上物又可以分為建筑物和構(gòu)筑物，這里的建筑物和構(gòu)筑物都是依附在土地之上的，和土地形成為統(tǒng)一體。從房地產(chǎn)的性質(zhì)來看，房地產(chǎn)可以分為資源性房地產(chǎn)和資產(chǎn)性房地產(chǎn)。一方面，房地產(chǎn)作為資源，是生產(chǎn)和生活中不可缺少的生產(chǎn)要素。此時，人們更看重其使用價值，也更愿意用空間量來衡量資源性房地產(chǎn)的數(shù)量。另一方面，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，是資本市場中的重要投資對象，也是家庭和國家財富的組成部分。
2.房地產(chǎn)對國家經(jīng)濟發(fā)展的作用分析
2.1.對國家經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用
房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟的一個組成部分，它的發(fā)展會對國家經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)部分產(chǎn)生一定影響作用。
?。?）房地產(chǎn)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供了物質(zhì)空間。城市的聚集效益是國家形成的原因之一，也是城市規(guī)模擴大和國家經(jīng)濟發(fā)展的原因。城市人口和產(chǎn)業(yè)的集中，在需求方面為工業(yè)的發(fā)展提供市場條件，促進國家工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。國家工業(yè)化的發(fā)展導(dǎo)致其它部門相應(yīng)產(chǎn)生，形成了包括商業(yè).金融.交通.中介.媒體等國家網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)和生活要素，為國家這些經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)提供了必要的空間基礎(chǔ)和物質(zhì)載體。另外，房地產(chǎn)所提供的生產(chǎn)設(shè)施.生活服務(wù)設(shè)施.公共設(shè)施和文化娛樂設(shè)施等體現(xiàn)了一個國家的經(jīng)濟環(huán)境.生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)，建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境可以增強國家對外投資的吸引力，促進國家經(jīng)濟的良性循環(huán)發(fā)展。
?。?）房地產(chǎn)稅收是國家財政收入的主要組成部分。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)稅費不僅是保證房地產(chǎn)成為國家財政收入來源的重要條件，也是維護市場公平競爭，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有力杠桿。隨著我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展和國家化進程的加快，房地產(chǎn)將成為我國居民的重要資產(chǎn)，以房地產(chǎn)為對象的房地產(chǎn)稅將成為我國國家財政收入的一個重要來源。
?。?）房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，為國家各個經(jīng)濟組織和社會團體提供經(jīng)濟和社會活動空間。也就是說，房地產(chǎn)產(chǎn)品是國家經(jīng)濟的一個重要的硬件設(shè)備。所以，房地產(chǎn)的發(fā)展可以改善國家面貌，提高國家價值和綜合競爭力，從而吸引更多投資，促進國家經(jīng)濟更快增長。房地產(chǎn)的發(fā)展可以改善國家居民居住環(huán)境，提高人民生活質(zhì)量，促進社會和諧發(fā)展；同時，也改善了國家商業(yè)活動環(huán)境條件，提高商貿(mào)交易水平和檔次，對國家經(jīng)濟增長產(chǎn)生基礎(chǔ)性影響。
2.2. 房地產(chǎn)的投資作用
實踐表明，在其他條件沒有重大變化時，要保證國家經(jīng)濟能以較高速度增長，必須通過適量的增加投資來拉動國家經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)投資作為國家經(jīng)濟投資的有機組成部分，將有效拉動國家經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)投資對國家經(jīng)濟增長的影響主要有三個方面:一是房地產(chǎn)投資本身對國家經(jīng)濟增長有促進作用；二是房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)效應(yīng)；三是房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)。
根據(jù)“哈羅德一多馬模型”經(jīng)濟增長理論模型[1]，資本的不斷形成是經(jīng)濟增長的決定因素。在國家固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資所占比重較高。房地產(chǎn)屬于高關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，無論從開發(fā)建設(shè)過程所需的上游產(chǎn)品來看，還是從其建成后的服務(wù)對象和依托來看，都是關(guān)聯(lián)度很高.產(chǎn)業(yè)鏈很長的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)投資能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動國家經(jīng)濟增長。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國每增加1億元的住宅類房地產(chǎn)投資，能夠引起的其他20多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加近1.5億元的投入，被帶動的直接或間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達60多個。此外，隨著房地產(chǎn)投資的增加，還能夠帶動諸如建材.化工.家電.裝飾等生產(chǎn)生活資料行業(yè)的消費增長。由此可見，房地產(chǎn)投資能夠直接或間接的啟動或帶動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資與收益.生產(chǎn)與消費，并增加社會就業(yè)機會，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而引起整個社會的經(jīng)濟增長。
另一方面，房地產(chǎn)投資具有資金占用規(guī)模大，發(fā)展周期長的特點。當(dāng)房地產(chǎn)處于發(fā)展上升期時，各類型的資金如來自銀行.基金.股市.投資機構(gòu)以及其他實業(yè)團體出于獲取超額利潤的考慮都加入這種大規(guī)模的投資中，一些對經(jīng)濟長期與持續(xù)增長起關(guān)鍵作用的行業(yè)或產(chǎn)業(yè)所需要的投資將被占用，這也稱為投資的“擠出效應(yīng)”。當(dāng)其他對國民經(jīng)濟有關(guān)鍵作用的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)發(fā)展受到限制時，將對國家經(jīng)濟產(chǎn)生長期的.根深蒂固的負(fù)面影響。房地產(chǎn)投資的“擠出效應(yīng)”還有由于投資引起的消費“擠出效應(yīng)”。當(dāng)居民收入一定時，房地產(chǎn)投資增多，居民用于房地產(chǎn)消費的比重也會增多，這樣就影響一到了其他方面的消費，從而影響了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.3. 房地產(chǎn)的消費效應(yīng)
消費對于一個國家的經(jīng)濟發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，因為只有消費才能帶動投資，進而帶動整個國家的經(jīng)濟增長。在改革開放初期，我國經(jīng)濟高速增長主要是靠滿足人們吃.穿和用的需要，這是人們生活生存的基本需要。因此，它們的需求規(guī)模極大，從而推動了我國經(jīng)濟的較高速度增長。但是，我們進入90年代中期以后我國居民，特別是城鎮(zhèn)居民吃.穿.用的基本需求已得到了較大程度的滿足，從而導(dǎo)致了與此相關(guān)的工業(yè)品農(nóng)產(chǎn)品需求增長率的明顯下降。全國的恩格爾系數(shù)有明顯下降，1998年全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為44.48%，2005年下降到37.9%。西安市1998年恩格爾系數(shù)為44.69%，到2005年降低到36.47%[2]?，F(xiàn)今，我國城鎮(zhèn)居民的消費需求正轉(zhuǎn)向?qū)ψ?行以及服務(wù)的需求。隨著我國國民經(jīng)濟的增長和房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)消費將是我國城鎮(zhèn)居民的主要消費之一，房地產(chǎn)消費將帶動城市房地產(chǎn)的投資增加，進而帶動房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級，促進城市經(jīng)濟增長。
3.房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)存問題
雖然房地產(chǎn)發(fā)展為我國經(jīng)濟增長提供了很大的幫助，但是在我國經(jīng)濟發(fā)展加快的過程中，仍然引起了一定的問題。
3.1. 重復(fù)建設(shè)扭曲了經(jīng)濟增長模式
在固定資產(chǎn)投資快速增長的同時，行業(yè)重復(fù)極為嚴(yán)重，各地“缺點”驚人地相似。能耗大.環(huán)境污染嚴(yán)重，工藝技術(shù)落后和產(chǎn)業(yè)布局顯然很不合理。以水泥為例，全國共有規(guī)模以上水泥廠4813家，遠遠超過世界其他國家的企業(yè)總數(shù)。在這4000多家企業(yè)中，75%還采用落后的工藝進行生產(chǎn)。重復(fù)建設(shè)必然會加劇生產(chǎn)能力過剩，已形成的生產(chǎn)能力得不到發(fā)揮，對于我們這樣一個資本緊缺的發(fā)展中國家來說這種浪費十分痛惜。這不僅延緩結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的步伐，還將造成資金和資源配置上的巨大浪費。2006年前兩個月，房地產(chǎn)業(yè)投資增長50%，鋼鐵工業(yè)投資增長了172.6%，鋼鐵行業(yè)的投資已經(jīng)超前5年。在制造業(yè)30個行業(yè)中，投資增幅超過100%的竟有16個。已被國家宏觀調(diào)控亮紅燈的有鋼鐵.房地產(chǎn).水泥.電解鋁等行業(yè)。全國煤電油運供需矛盾依然十分突出，目前國有原煤大礦生產(chǎn)能力接近飽和。在電力方面，2008年前10個月，全國24個省級電網(wǎng)行后拉閘限電。2008年能源.交通瓶頸制約依然存在。
扭曲了的經(jīng)濟增長模式，勢必導(dǎo)致這些行業(yè)和相關(guān)企業(yè)的產(chǎn)品供過于求，經(jīng)營的困難，銀行呆壞賬的增加，將引發(fā)更大量工人的下崗失業(yè)。到那時，局部問題就可能演變成全局問題。
3.2. 投資結(jié)構(gòu)和投資增長方式?jīng)]有根本改變
2006年我國全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，增幅高達26.7%。東部沿海地區(qū)投資24666億元，增長33.6%；中部地區(qū)投資10092億元，增長33.1%；西部地區(qū)投資7171億元，增長26.4%[3]。西部地區(qū)投資增長速度雖較前加快，但占全國的比重仍在下降。東中部的投資明顯高于西部，投資向東.中部地區(qū)集中的趨勢仍在繼續(xù)。
2006年下半年以來，為避免經(jīng)濟過熱，中央政府采取了一系列溫和的宏觀調(diào)控措施，但經(jīng)濟運行的力量和政策預(yù)期仍存在偏差。2008年上半年全社會固定資產(chǎn)投資比2003年同期增長28.6%。固定投資大幅增加，導(dǎo)致了一系列生產(chǎn)資料，如水泥，鋼材等的需求高漲，電力.煤炭.鐵路運力等全面緊張，但是除房地產(chǎn)外，市場的總需求并不活躍。
在工業(yè)投資中，代表高能耗的冶金.有色金屬等行業(yè)投資高速增長，代表高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的電子工業(yè)投資增長速度減緩，2009年比上年下降3個百分點，高新技術(shù)行業(yè)的優(yōu)勢沒有得到充分的認(rèn)可和釋放。這說明，不論經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，還是投資結(jié)構(gòu)，這種不夠理想的狀況將對國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理化產(chǎn)生不利影響。
引發(fā)經(jīng)濟增長和固定資產(chǎn)投資加快的原因，主要是居民消費中住房和汽車需求的形成。進入上世紀(jì)90年代中期以來，隨著城市居民在家用電器方面需求的飽和，農(nóng)村居民收入提高還面臨很多困難的情況下，居民消費需求的擴張是宏觀經(jīng)濟啟動的關(guān)鍵變量。2000年以來，隨著住房制度的改革，金融領(lǐng)域住房貸款制度的創(chuàng)新，汽車價格的下降等，居民的住房和汽車需求終于出現(xiàn)強勁增長的勢頭。在住房和汽車需求的推動下，導(dǎo)致對鋼材.水泥.電力和運輸?shù)戎虚g投入產(chǎn)品需求的大增，從而引發(fā)了新一輪的固定資產(chǎn)的快速投資。但問題的關(guān)鍵是投資增長的方式依然屬于外延型，仍然熱衷于鋪新攤子。2011年的投資中，外延性投資（新擴建）比重達80.3%，與上世紀(jì)90年代初期相比，外延性投資的比例不僅沒有減少，反而繼續(xù)增大。
4.結(jié)論
從前面的分析可以知道，房地產(chǎn)的發(fā)展為國家經(jīng)濟發(fā)展提供空間.影響城市財政收入和改善城市投資環(huán)境；房地產(chǎn)投資可以拉動城市經(jīng)濟持續(xù)增長；房地產(chǎn)消費推動城市經(jīng)濟增長；房地產(chǎn)財富效應(yīng)則會對城市居民消費產(chǎn)生影響作用。但同時，房地產(chǎn)的發(fā)展也給我國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了隱患。在這種情況下，如何把握好房地產(chǎn)發(fā)展的方向，使其更好的促進我國經(jīng)濟的發(fā)展，具有非常重要的現(xiàn)實意義。
