摘要：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》已于2007年1月1日起施行。如何準(zhǔn)確地理解這個(gè)準(zhǔn)則并將其運(yùn)用于實(shí)際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、初始和后續(xù)計(jì)量等方面對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則加以闡述。分析采用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn)，來說明其中存在的問題以及指出解決的辦法。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量；影響
引言
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前在西方國(guó)家的企業(yè)中，房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對(duì)該資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值。然而在實(shí)際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量的相關(guān)技術(shù)難題。
二、投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值的概念
（一）投資性房地產(chǎn)的概念
投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。[1] 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)論文http://www.aipear.com/Class.asp?ID=182
在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。
我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。
（二）公允價(jià)值的概念
我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。公允價(jià)值應(yīng)該按以下原則確定：存在活躍市場(chǎng)的資產(chǎn)或負(fù)債，活躍市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值；不存在活躍市場(chǎng)的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進(jìn)行的市場(chǎng)交易中使用的價(jià)格或參照實(shí)質(zhì)上相同的其他資產(chǎn)或負(fù)債的當(dāng)前公允價(jià)值；不存在活躍市場(chǎng)，且不滿足上述兩個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)等確定資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。
三、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計(jì)量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量。
1．外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。
2．自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
3．以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。
在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
1．采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無形資產(chǎn)》，按月（期）計(jì)提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。
2．采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
3．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，并按計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
四、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響
(一)對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能造成的影響
1．正面影響｡采用公允價(jià)值計(jì)量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤(rùn)，影響企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，有利于企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展｡
依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，可以采用公允價(jià)值模式?，F(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)都是以歷史成本計(jì)價(jià)，由于我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境里,所以一般情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià)，排除小部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力。執(zhí)行新準(zhǔn)則將會(huì)給企業(yè)帶來額外的利潤(rùn)增值,主要來源于兩方面：一是投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量帶來的資產(chǎn)增值；二是在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出。另外按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益；在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)｡
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的規(guī)定，與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，更加方便了投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。對(duì)于上市公司而言，公允價(jià)值模式可大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，使資產(chǎn)增值顯性化。同時(shí)，由于重估增值計(jì)入當(dāng)期損益，使公司利潤(rùn)增加，價(jià)值提升，這對(duì)上市公司的再融資以及社會(huì)形象會(huì)產(chǎn)生重要的積極影響。公司資產(chǎn)增值的透明度加強(qiáng)，有利于公司股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià)，從而也有利于公司再融資,獲得資本市場(chǎng)的種種便利，因此，公允價(jià)值計(jì)量可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來獲得發(fā)展。
2. 負(fù)面影響｡采用公允價(jià)值計(jì)量，可能會(huì)使投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的稅負(fù)加重，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)用增加，直接影響企業(yè)損益。
使資產(chǎn)增值顯性化，對(duì)企業(yè)再融資和提升公司價(jià)值是十分有利的。然而，公允價(jià)值模式這一看似有利于企業(yè)的計(jì)量方法，在應(yīng)用過程中也會(huì)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分考慮可能的損失。原準(zhǔn)則對(duì)上市公司的投資性房地產(chǎn)是采用歷史成本計(jì)價(jià)而不確認(rèn)其市值變動(dòng)損益，這對(duì)上市公司而言是充分發(fā)揮了折舊的抵稅功能，有利于企業(yè)的資本保全。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，依據(jù)近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，這樣的調(diào)整往往會(huì)增加企業(yè)的賬面利潤(rùn)。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否要交所得稅，還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定。如果我國(guó)對(duì)增值部分征收所得稅，公允價(jià)值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加，意味著企業(yè)繳納的稅額會(huì)相應(yīng)攀升，這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長(zhǎng)。
另外，在成本模式下，期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負(fù)債表上。而在公允價(jià)值模式下，公允價(jià)值取得的程序較為復(fù)雜，其確認(rèn)必須滿足兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理可靠的估計(jì)。而我國(guó)目前許多地方這些條件尚不完善，由于采用公允價(jià)值模式的程序較為復(fù)雜，涉及環(huán)節(jié)多，執(zhí)行難度大，對(duì)于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，每年新增的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)用也增加了企業(yè)的成本，從而對(duì)企業(yè)損益造成一定影響。
(二)對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤(rùn)上可以對(duì)這兩種模式進(jìn)行選擇，采用成本模式還是公允價(jià)值模式，是由企業(yè)自主決定的；另外，公允價(jià)值模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來的影響，主要體現(xiàn)在由于不需要計(jì)提折舊和資產(chǎn)重估增值帶來的賬面價(jià)值增加，同時(shí)增值部分直接作為當(dāng)期損益。公允價(jià)值究竟應(yīng)該是多少，不同的評(píng)估方式有不同的結(jié)果，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)差額，新準(zhǔn)則要求計(jì)入當(dāng)期損益，這項(xiàng)規(guī)定在我國(guó)公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好機(jī)會(huì)。作為對(duì)企業(yè)行使監(jiān)管、控制職責(zé)的上級(jí)行政部門、財(cái)政部門、稅務(wù)部門以及對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果關(guān)注的投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體很可能會(huì)因此對(duì)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況作出錯(cuò)誤判斷，從而影響到政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施、稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資計(jì)劃等。所以企業(yè)外部利益主體應(yīng)明確投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤(rùn)操縱，以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動(dòng)能力信息。
(三)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制可能造成的影響
當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，目前我國(guó)大部分與房地產(chǎn)有關(guān)稅種的征收并不會(huì)受到多大影響，可能受到影響的是房產(chǎn)稅和土地增值稅｡
1．房產(chǎn)稅｡房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價(jià)計(jì)征，后者從租計(jì)征。從租計(jì)征的，新準(zhǔn)則并不影響稅基。對(duì)于從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價(jià)值。新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值模式，那么計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價(jià)值呢？特別是當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí)，就面臨著這樣一個(gè)問題：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)后，企業(yè)應(yīng)該按照哪一個(gè)計(jì)稅基礎(chǔ)來計(jì)算繳納房產(chǎn)稅？在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定，這也是新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后值得探討的一個(gè)問題｡
應(yīng)該說，在公允價(jià)值模式下應(yīng)以房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的前提條件就是要有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，既然公允價(jià)值可以持續(xù)可靠取得，筆者認(rèn)為，對(duì)于這部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是比較合理的，應(yīng)取消按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)的做法。1994年實(shí)施新稅制對(duì)房產(chǎn)稅制進(jìn)行修改時(shí)曾考慮以房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，取消按房產(chǎn)余值和租金收入為計(jì)稅依據(jù)的做法，十幾年過去了，這一思路一直未應(yīng)用于實(shí)踐?，F(xiàn)在，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量中引入了公允價(jià)值，將為健全完善房地產(chǎn)估價(jià)制度提供強(qiáng)有力的支持｡
2．土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，那么，對(duì)于這部分調(diào)增了賬面價(jià)值的投資性房地產(chǎn)，是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢？
一般來說，土地增值稅作為一種流轉(zhuǎn)稅，按現(xiàn)行稅法規(guī)定，只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，因此雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)土地增值，但并不需要交納土地增值稅。但換一個(gè)角度考慮，征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)的過高增值收益進(jìn)行合理調(diào)節(jié)分配，土地既然增值了，其帶來的收益當(dāng)然應(yīng)該歸社會(huì)所有，為什么不征稅呢？在這種邏輯下，土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅，而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。以前也有學(xué)者提出要就增值的房地產(chǎn)征收土地增值稅，但因稅額確認(rèn)等諸多方面的原因未能實(shí)施，現(xiàn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)為此提供了良好條件。公允價(jià)值模式下企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息，每年都要調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，要確定這部分房地產(chǎn)的定期土地增值稅應(yīng)稅金額將不存在技術(shù)上的困難，也不需要再另外考慮稅收征收成本的問題，因此每年征收土地增值稅也因?yàn)楣蕛r(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用變得更具有可行性｡
五、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn)
（一）采用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)
新準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的計(jì)量模式，是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一個(gè)飛躍，它對(duì)我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變更的歷史意義是不可估量的。
1．公允價(jià)值計(jì)量能更真實(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)的真正價(jià)值，更真實(shí)地滿足信息使用者的決策需求。以前的會(huì)計(jì)要素的計(jì)量，強(qiáng)調(diào)以歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量，但是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計(jì)價(jià)已經(jīng)不能真正反映公司資產(chǎn)真正價(jià)值，投資性房地產(chǎn)的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他生產(chǎn)目的，并且取得這些資產(chǎn)的成本通常非常低，后來由于土地、資源的局限性，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等原因，資產(chǎn)的價(jià)格大幅度上漲，此時(shí)引入公允價(jià)值的計(jì)量模式可以反映其在市場(chǎng)上的真正價(jià)值，更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、償債能力及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策。
2．公允價(jià)值計(jì)量的引入反映了中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，滿足了與國(guó)際接軌的需要。由于國(guó)際會(huì)計(jì)計(jì)量普遍采用公允價(jià)值，如果我們的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍然采用過去的賬面價(jià)值的方法，不僅不利于我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)與國(guó)際接軌，也不利于我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上是公允經(jīng)濟(jì)，對(duì)公允原則的偏離，必然會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。
3．采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以增強(qiáng)企業(yè)融資能力。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均在70%左右，如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，同時(shí)增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。
4．公允價(jià)值計(jì)量模式可以在使企業(yè)在增加利潤(rùn)的同時(shí)不增加企業(yè)的實(shí)質(zhì)性稅賦。根據(jù)財(cái)稅（2007）80號(hào)的規(guī)定，企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。在采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)并沒有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。
?。ǘ┎捎霉蕛r(jià)值計(jì)量的缺點(diǎn)
公允價(jià)值的應(yīng)用雖然有很多的優(yōu)點(diǎn)，但是在我國(guó)應(yīng)用中仍然存在著很多問題。
1．采用公允價(jià)值計(jì)量可能成為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具。由于我國(guó)相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟，公允價(jià)值可能難以達(dá)到公允，并有可能成為利潤(rùn)操縱的工具。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的認(rèn)定，如計(jì)算現(xiàn)金流量折算值時(shí)，現(xiàn)金流量的估計(jì)、折現(xiàn)率的估計(jì)甚至折現(xiàn)期的估計(jì)等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤(rùn)的可能。
2．相關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值難以取得。在發(fā)達(dá)的國(guó)家的市場(chǎng)上，各種生產(chǎn)要素的市場(chǎng)交易都十分活躍，公允價(jià)值比較容易確認(rèn)，而在我國(guó)，產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場(chǎng)不很活躍、中介機(jī)構(gòu)公信度低、市場(chǎng)執(zhí)法和管理不嚴(yán)、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價(jià)值均難以取得。
3．公允價(jià)值計(jì)量易導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)頻繁。在歷史成本的計(jì)量體系下，資產(chǎn)的價(jià)值一般是固定不變的，但是公允價(jià)值是隨市場(chǎng)價(jià)格的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產(chǎn)的當(dāng)時(shí)價(jià)值，但是若該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格總是頻繁地變動(dòng)，必然會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況和盈利能力的波動(dòng)性變化，給投資者的感覺是公司財(cái)務(wù)發(fā)展不穩(wěn)定。
六、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量
實(shí)際應(yīng)用中存在的問題及解決辦法
?。ㄒ唬┎捎霉蕛r(jià)值計(jì)量實(shí)際應(yīng)用中存在的問題
據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2007年開始實(shí)施新準(zhǔn)則以來，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式。僅有18家上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2007年度投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤(rùn)的2.61%，占所有上市公司凈利潤(rùn)的0.23%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)公司并沒有采用能使上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)獲得提升的公允價(jià)值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計(jì)量模式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。為什么這個(gè)與國(guó)際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問題：
1．管理層處于謹(jǐn)慎性的考慮。雖然財(cái)政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方式，但是可以看出監(jiān)管層是不鼓勵(lì)使用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的，這樣公司管理層也不愿意當(dāng)“出頭鳥”，以避免被監(jiān)管層一直“盯著”。
2．國(guó)內(nèi)的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以確定。正如前文所述，國(guó)內(nèi)的評(píng)估機(jī)制不完善，難以確定一個(gè)合理的公允價(jià)值。從已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，但是由于評(píng)估水平的參差不齊，和評(píng)估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導(dǎo)致實(shí)際的公允價(jià)值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式計(jì)價(jià)。
3．對(duì)上市公司的業(yè)績(jī)波動(dòng)影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為繁榮的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來較多的利潤(rùn)，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)大幅縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)大幅下滑，這樣會(huì)使得上市公司的業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，因此，企業(yè)對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
4．按照現(xiàn)有的評(píng)估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會(huì)太高。一般對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達(dá)到300-400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計(jì)算出來的現(xiàn)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)價(jià)值的；還有一種方式就是參照市場(chǎng)價(jià)值，但是由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)相當(dāng)繁重，包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，如果按市場(chǎng)價(jià)值作為售價(jià)扣除相關(guān)稅費(fèi)后得到的評(píng)估價(jià)格往往比實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格低一半多，增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想象中的那么高。
5．使用公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)成本較高。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，那么上市公司需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等，這將大大增加使用公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)成本。
?。ǘ?yīng)對(duì)策略
盡管采用公允價(jià)值存在著眾多的困難，但是使用公允價(jià)值計(jì)量模式與國(guó)際接軌的趨勢(shì)是不會(huì)改變的，主要應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)：
1．盡快制定和完善公允價(jià)值制定的標(biāo)準(zhǔn)。一是發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的公開交易市場(chǎng)。對(duì)于已經(jīng)存在活躍、公開的交易市場(chǎng)的，應(yīng)由國(guó)家監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)明確其中符合公允價(jià)值確定標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)，其交易價(jià)格可以直接使用，從而形成國(guó)家、行業(yè)的統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的公允價(jià)值信息平臺(tái)，保證公允價(jià)值的合理。二是制定和完善公允價(jià)值計(jì)量的具體指南。要提高會(huì)計(jì)計(jì)量的可操作性，就要研究市場(chǎng)體制、市場(chǎng)資產(chǎn)或負(fù)債的估價(jià)系統(tǒng)，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中給予明確的有利于具體實(shí)務(wù)操作的規(guī)范要求，由國(guó)家各監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)指定研發(fā)機(jī)構(gòu)，制定標(biāo)準(zhǔn)的估值模型系統(tǒng)，集中采集有效的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，及時(shí)對(duì)模型進(jìn)行修正，同時(shí)簡(jiǎn)化系統(tǒng)使用者所能調(diào)控的要素，盡可能地降低主觀因素對(duì)估值的影響。三是由政府出面建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。政府部門應(yīng)該利用政府資源，結(jié)合各種情況，搜集各類市場(chǎng)數(shù)據(jù)，建立信息庫(kù)，儲(chǔ)存市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)，這樣既有利于企業(yè)公允價(jià)值的確定，也有利于審計(jì)人員、相關(guān)監(jiān)管部門考察企業(yè)的公允價(jià)值是否合理、恰當(dāng)。
2．建立健全的法律環(huán)境，加強(qiáng)證券市場(chǎng)的監(jiān)管。建立健全的法律環(huán)境是保證公允價(jià)值會(huì)計(jì)順利應(yīng)用的法律保障。我國(guó)會(huì)計(jì)造假現(xiàn)象的原因之一是企業(yè)的會(huì)計(jì)造假成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于造假收益，使得不少企業(yè)敢于鋌而走險(xiǎn)，提供虛假的會(huì)計(jì)信息。公允價(jià)值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進(jìn)會(huì)計(jì)信息公允性、相關(guān)性的同時(shí)，也為投機(jī)者提供了操縱利潤(rùn)的可能。因此必須加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)實(shí)施中的主觀差錯(cuò)予以糾正，對(duì)公允價(jià)值惡意操縱者及獲益主體予以認(rèn)定、懲罰，我們的監(jiān)管者要不斷提升自身管理水平、管理技術(shù)，完善管理政策，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。
3．大力發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，完善相關(guān)的市場(chǎng)環(huán)境。情況下，公允價(jià)值的確定離不開評(píng)估技術(shù)。只有評(píng)估業(yè)務(wù)規(guī)范，評(píng)估質(zhì)量提高，評(píng)估人員素質(zhì)高，才能保證公允價(jià)值計(jì)量的真實(shí)性和可靠性。因此要大力發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，定期由監(jiān)管部門核準(zhǔn)資質(zhì)。
4．提高全體會(huì)計(jì)人員的職業(yè)水平。公允價(jià)值在實(shí)務(wù)操作過程中首先需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷，如果會(huì)計(jì)人員的職業(yè)水平薄弱，將無法為準(zhǔn)則的實(shí)施提供強(qiáng)有力的支撐，而職業(yè)水平的參差不齊也將給公允價(jià)值帶來不同的結(jié)果。因此，要不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)更新，擴(kuò)大其知識(shí)面，同時(shí)要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德意識(shí)，增強(qiáng)會(huì)計(jì)人員職業(yè)責(zé)任，從而使采用公允價(jià)值計(jì)量屬性所產(chǎn)生的會(huì)計(jì)信息更加可靠。
2007年度大部分上市公司沒有采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，但到了2008年，已經(jīng)有金融界和昆百大兩家上市公司變更了會(huì)計(jì)政策采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)。希望相關(guān)部門、企業(yè)能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，循序漸進(jìn)，扎扎實(shí)實(shí)地落實(shí)相關(guān)基礎(chǔ)工作。在完善目前公允價(jià)值計(jì)量模式存在的各種問題后，相信會(huì)有更多的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)。
