2006年2月15日，財政部頒發(fā)了新的企業(yè)會計準則，從而標志著適應我國市場經(jīng)濟發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計準則體系正式建立。時至今日，新準則的具體實施已達三年之久，新準則的運用更能體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)有的財務狀況與經(jīng)營業(yè)績，為報表的使用者獲取企業(yè)的真實信息提供了保證。筆者從以下六個方面著重分析了新準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響，就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策。
一、新會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，其交易日趨活躍，在國際經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準則與該行業(yè)的影響顯得十分必要。新會計準則帶來的許多重要變化，不僅對企業(yè)財務報表產(chǎn)生影響，更重要的是將對其生產(chǎn)、經(jīng)營、業(yè)績、價值評估體系等產(chǎn)生重要影響。對企業(yè)而言，其主要目標不僅是將會計準則融入會計核算過程中，更重要的是，對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業(yè)自己的符合新準則體系的會計政策體系。
（一）新準則改變了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式
新準則的最大突破在于引入公允價值計量的方法，進一步地明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。就目前情況看，投資性房地產(chǎn)的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，新會計準則未完全采用公允價值模式，而是對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進行了分類規(guī)范，并引入了公允價值模式(即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式)，因此，該準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大?？梢哉f這是一個重大的突破，從相關(guān)性的角度來看，公允價值突破了傳統(tǒng)會計全部采用歷史成本計量、只提供過去信息的局限，對于投資者判斷企業(yè)未來前景更具有決策相關(guān)性。
（二）對房地產(chǎn)公司借款費用資本化的影響
新的會計準則規(guī)定，借款費用只有同時滿足以下條件時，才能開始資本化：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。如果嚴格按照這一規(guī)定執(zhí)行，那么房地產(chǎn)公司長期未開發(fā)的土地儲備所包含的借款費用將不能再資本化，這樣如果這部分支出計入財務費用，會影響房地產(chǎn)企業(yè)的當期利潤。但是所謂的“為使資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始”對房地產(chǎn)公司來說極其不容易確定，這樣新會計準則的影響將大大減弱，該項規(guī)定同樣可以成為房地產(chǎn)公司調(diào)節(jié)利潤的手段。值得注意的是，新準則要求披露資本化率和利息資本化金額，這有助于投資者了解房地產(chǎn)公司的融資狀況。
（三）正式確定重估凈資產(chǎn)值作為房地產(chǎn)上市公司估值的中心地位
現(xiàn)行會計準則規(guī)定：只有企業(yè)在股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者對外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產(chǎn)值作為記賬依據(jù)。而公允價值模式的推行必將引導市場對該項方法進一步的認可，在更大的范圍內(nèi)使用此法。賬面價值更能真實地反映資產(chǎn)的市場價格，而且隨著投資性房地產(chǎn)行業(yè)的增多，新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關(guān)注各項房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產(chǎn)值成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。
（四）所得稅處理方法變化產(chǎn)生的影響
在新準則采用公允價值模式后續(xù)計量時，對投資性房地產(chǎn)在計算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅時與稅法處理存在著差異。新準則采用公允價值模式計量，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其帳面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益。按現(xiàn)行稅法的規(guī)定，固定資產(chǎn)的價值確定后，除特殊情況外，一般不得調(diào)整，并從投入使用月份的次月起計提折舊。為取得土地使用權(quán)支付給國家或其他納稅人的土地出讓價款應作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期內(nèi)平均攤銷。固定資產(chǎn)折舊費用、無形資產(chǎn)的攤銷費用在計算所得稅時可以扣除。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用公允價值計量時，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益的金額及沒有計提折舊或進行攤銷的金額，按現(xiàn)行稅法規(guī)定在計算企業(yè)所得稅時要做納稅調(diào)整，這會對公司財務報表產(chǎn)生影響。
（五）新準則改變房地產(chǎn)企業(yè)的科目設置所產(chǎn)生的影響
在舊的會計制度中，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算的，而所謂的投資性房地產(chǎn)也沒有作為單獨的一項資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，這在一定程度上不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實際構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的具體表現(xiàn)。對比《企業(yè)會計準則－投資性房地產(chǎn)》和原有的會計準則，在此前財政部頒布的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（四）》（簡稱《解答四》）的通知中，曾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品有過單獨的解釋。《解答四》規(guī)定對于這類資產(chǎn)，應當設置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在其下設置“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”二個明細科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實際成本以及出租產(chǎn)品攤銷的價值。企業(yè)在期末編制報表時對于意圖出售而暫時出租的開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，規(guī)定在資產(chǎn)負債表的“存貨”項目內(nèi)列示；對于以出租為目的的出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，規(guī)定在資產(chǎn)負債表的“其他長期資產(chǎn)”項目中列示。
（六）信息披露的增加所產(chǎn)生的影響
新準則除了改變投資性房地產(chǎn)的確認、計量模式，還進一步規(guī)范了其披露內(nèi)容。新準則規(guī)定，企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：（1）投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式。（2）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。（3）采用公允價值模式的，說明公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由、以及對損益或所有者權(quán)益的影響。（5）當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。新準則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據(jù)，這對于報表信息的使用者更好地使用報表提供了幫助，也使報表使用者能夠更加真實地獲得企業(yè)信息。在公開信息方面要求披露借款費用資本化金額的規(guī)定，有助于了解企業(yè)的融資狀況。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要披露的信息量增大了，也就意味著必須更加規(guī)范自身的財務行為。
二、應對新準則的對策分析
新會計準則體系的發(fā)布是我國會計制度改革的又一重要里程碑，其出現(xiàn)的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應了我國當前的、甚至超前的經(jīng)濟環(huán)境，這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)以及社會公眾該如何應對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發(fā)生，是我們應該要著重討論的問題。
（一）借鑒香港聘請獨立評估師的做法
如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，作為公允價值的確定依據(jù)，并在年報中具體披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。
（二）把握時機實現(xiàn)企業(yè)自身資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
從近幾年來國家出臺的調(diào)控措施及新會計準則的規(guī)定，適當?shù)膶㈤L期自用房產(chǎn)或作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。因為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)，利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值，從而擴大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模，這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，銀行等金融機構(gòu)對企業(yè)的借貸規(guī)模也會隨之上升。
（三）執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)及財務方面要進行改進
其一，要提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)、順利實施新準則，其關(guān)鍵因素在人。因為在新準則中非常強調(diào)財務人員的職業(yè)判斷能力，對財務人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。其二，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監(jiān)的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高，并且這還不是一次性的結(jié)果。因此公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。
（四）加強監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督力
新會計準則對企業(yè)的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經(jīng)濟體系的企業(yè)帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經(jīng)驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業(yè)的生存空間，政府是否應該提供一個監(jiān)管框架，并由專業(yè)團體和法庭執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。
隨著我國市場化程度的提高，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，會計人員素質(zhì)的增強，合理監(jiān)督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規(guī)則為主、相關(guān)政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。
