作者：丁斌匯 時(shí)間：2007-1-15
案例一
在玉龍物業(yè)服務(wù)公司有這樣一個(gè)高檔居住物業(yè)項(xiàng)目，2004年入駐管理以來(lái)一直處于虧損之中。我們翻開(kāi)該項(xiàng)目的投標(biāo)策劃書(shū)，確認(rèn)當(dāng)時(shí)投標(biāo)測(cè)算的價(jià)格中包含了10%的利潤(rùn)，那么，又為什么會(huì)虧損呢？進(jìn)一步分析后發(fā)現(xiàn)虧損的主要因素是“供氣損耗”。該樓盤(pán)有一項(xiàng)新的配套設(shè)施——向業(yè)主提供蒸汽熱水，對(duì)玉龍物業(yè)來(lái)說(shuō)是前所未有的。項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)，相關(guān)人員根本沒(méi)有意識(shí)到其中的玄機(jī)，也沒(méi)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研，想當(dāng)然的套用測(cè)算水電的方法。殊不知，差之毫厘，謬之千里。本身供氣的損耗就非常大，加之房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境下物業(yè)空置率高造成的用戶(hù)使用率很低，損耗就更大。據(jù)測(cè)算，每月單供氣損耗一項(xiàng)就收支倒掛10萬(wàn)元左右，而該項(xiàng)目滿(mǎn)打滿(mǎn)算每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入只有20萬(wàn)元，這樣的情況，可能叫他不虧也難。更有雪上加霜的，該樓盤(pán)所在地稅務(wù)部門(mén)對(duì)其核定，采用“代征所得稅”的納稅辦法，這樣物業(yè)服務(wù)費(fèi)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就達(dá)到9.3%。這是投標(biāo)測(cè)算過(guò)程中缺乏財(cái)會(huì)人員的參與，缺少了財(cái)務(wù)部門(mén)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)的溝通。事實(shí)上，該公司新項(xiàng)目承接流程中根本就沒(méi)有這樣的環(huán)節(jié)。這恐怕不是個(gè)性問(wèn)題！
案例二
玉龍物業(yè)服務(wù)公司管理著這樣一個(gè)高檔的商業(yè)性質(zhì)的樓盤(pán)，其大業(yè)主即是開(kāi)發(fā)商。承接該項(xiàng)目的背景是：玉龍公司看中該樓盤(pán)的“廣告效應(yīng)”，希望以此打造一個(gè)品牌項(xiàng)目，于是乎在投標(biāo)書(shū)后面附加了一個(gè)非常翔實(shí)的物業(yè)管理作業(yè)計(jì)劃，作為合同的組成部分。精誠(chéng)所至、金石為開(kāi)，玉龍公司一舉中標(biāo)。然而，正是這個(gè)“打動(dòng)人的”作業(yè)計(jì)劃招來(lái)了麻煩，計(jì)劃中的部分項(xiàng)目被實(shí)踐證明現(xiàn)行條件下根本無(wú)法做到。不過(guò)實(shí)踐顯示，盡管如此，但對(duì)照物業(yè)服務(wù)委托合同的要求，服務(wù)的效果及質(zhì)量還是能夠達(dá)到。懷著一絲的僥幸，玉龍公司還是從容“上崗”了。起初，由于房屋開(kāi)發(fā)環(huán)境好，開(kāi)發(fā)商日子好過(guò)，只要物業(yè)管理的效果沒(méi)有大的落差，開(kāi)發(fā)商根本不來(lái)找麻煩。開(kāi)發(fā)商非常包容，高興時(shí)還許諾新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功仍然委托玉龍公司管理。不想，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控迅雷不及掩耳，開(kāi)發(fā)商的資金鏈立刻出現(xiàn)問(wèn)題。這時(shí)候聽(tīng)到玉龍公司催討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的聲音，顯得特別的煩人，盡管嘴里客氣地“馬上付，馬上付”，但背地里開(kāi)始尋找“賴(lài)賬”借口。他們想到了“作業(yè)計(jì)劃”，將其與實(shí)際作業(yè)進(jìn)行對(duì)比，尋找時(shí)機(jī)作業(yè)與計(jì)劃的差距，“差距”即“借口”。不日，玉龍公司受到開(kāi)發(fā)商的要求整改的函，函稱(chēng)：務(wù)請(qǐng)貴公司整改，以便及時(shí)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)……
問(wèn)題也出在承接項(xiàng)目階段，不可行的管理計(jì)劃招致的尷尬結(jié)果。
這兩個(gè)案例給了我們強(qiáng)烈的警示，不能再盲目行事，看到項(xiàng)目就投標(biāo)。項(xiàng)目承接工作需要專(zhuān)業(yè)管理和控制，我們真應(yīng)該靜下心來(lái)審視一下新項(xiàng)目承接工作，加強(qiáng)項(xiàng)目承接過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制，從而提高項(xiàng)目的固有品質(zhì)。
我們認(rèn)為承接一個(gè)新的項(xiàng)目應(yīng)該包含三個(gè)步驟：
·項(xiàng)目背景調(diào)查
·可行性研究
·投標(biāo)
“項(xiàng)目背景調(diào)查”事實(shí)上是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查，項(xiàng)目的“可行性研究”是對(duì)項(xiàng)目承接管理風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)的投標(biāo)。
一、新項(xiàng)目的背景調(diào)查
新項(xiàng)目的背景調(diào)查是至關(guān)重要的，是規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)工作。這項(xiàng)的有效開(kāi)展還能夠幫助我們減少或避免第一章第二節(jié)中反映的許多混亂和矛盾。
新項(xiàng)目的背景調(diào)查應(yīng)該包括以下內(nèi)容：
1、了解開(kāi)發(fā)商的資信情況以及歷史產(chǎn)品的質(zhì)量等；
2、了解新項(xiàng)目在項(xiàng)目所在地物業(yè)項(xiàng)目中的層次和地位；
3、了解新項(xiàng)目所在地同類(lèi)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率情況；
4、了解新項(xiàng)目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)；
5、了解新項(xiàng)目所在地的地方性財(cái)稅政策；
6、了解新項(xiàng)目所在地的地方性勞動(dòng)用工政策、相關(guān)的勞動(dòng)力價(jià)格水平及與工資有關(guān)的其他人事費(fèi)用項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)；
7、了解新項(xiàng)目所在地的公共事業(yè)費(fèi)結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。
通常的印象似乎承接新項(xiàng)目只是銷(xiāo)售部門(mén)的事，與財(cái)務(wù)部門(mén)毫不相干。然而，當(dāng)您讀完“案例1”后，將會(huì)看到事實(shí)并非如此。我們先來(lái)看看承接新項(xiàng)目的步驟，以及每一步所包含的內(nèi)容，進(jìn)而我們可以清楚地其中的財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目。
上述第1、2、3、7項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容主要用以評(píng)估目標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，第4、5、6項(xiàng)內(nèi)容主要用以對(duì)管理成本的測(cè)算，第3項(xiàng)內(nèi)容同時(shí)作為制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)投標(biāo)價(jià)格的參照。其中第1、4、5、6項(xiàng)調(diào)查工作都需要財(cái)務(wù)部門(mén)參與把關(guān)、控制。
在對(duì)開(kāi)發(fā)商資信情況調(diào)查時(shí)，富有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員可以更加專(zhuān)業(yè)的作出相關(guān)評(píng)價(jià)；
在對(duì)當(dāng)?shù)氐胤叫晕飿I(yè)管理政策法規(guī)的調(diào)查中，財(cái)務(wù)人員主要負(fù)責(zé)：
1、了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)過(guò)程中有哪些收費(fèi)項(xiàng)目，這些收費(fèi)的財(cái)務(wù)性質(zhì)（即，是收入性質(zhì)，還是代收代付性質(zhì)的，或是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與有關(guān)方共享性質(zhì)的），及相應(yīng)文件的收集；
2、了解可能的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，即相關(guān)的政策規(guī)定。
3、在對(duì)地方性財(cái)稅政策的調(diào)查中，財(cái)務(wù)人員主要應(yīng)了解：對(duì)應(yīng)各項(xiàng)收費(fèi)的地方特定的稅費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)所得稅征收辦法、所得稅稅率；地方性?xún)?yōu)惠政策及相關(guān)文件；其他財(cái)稅方面的政策。
在對(duì)地方性勞動(dòng)用工政策、相關(guān)的勞動(dòng)力價(jià)格水平及與用工有關(guān)的其他人事費(fèi)用項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)協(xié)同人事部門(mén)了解以下內(nèi)容：
1、當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)用工管理規(guī)定、有哪些用工種類(lèi)及其特點(diǎn)；
2、各崗位用工的勞動(dòng)力價(jià)格水平；
3、有哪些與用工有關(guān)的各種人事費(fèi)用項(xiàng)目，如社保費(fèi)用等，它們的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)、誰(shuí)管理、何時(shí)繳納等相關(guān)事項(xiàng)的文件規(guī)定；
4、 其他勞動(dòng)用工方面需要了解的信息。
二、新項(xiàng)目的可行性研究
新項(xiàng)目的可行性研究是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)新項(xiàng)目招標(biāo)方給出的招標(biāo)文件和事前調(diào)查到的該項(xiàng)目的背景信息，結(jié)合本企業(yè)的管理能力、管理資源，通過(guò)詳細(xì)的分析、測(cè)算、比較和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，作出該項(xiàng)目是否適合本企業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)評(píng)判活動(dòng)。在這個(gè)階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該首先進(jìn)行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，如果經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)超出可接受水平，企業(yè)應(yīng)該立刻作出放棄的決定，因此也就沒(méi)有后續(xù)的工作了。
在可行性研究過(guò)程中，業(yè)務(wù)部門(mén)（或許是專(zhuān)家組）主要負(fù)責(zé)：根據(jù)招標(biāo)文件給出的具體的物業(yè)管理對(duì)象、管理服務(wù)項(xiàng)目以及管理服務(wù)質(zhì)量要求，制定出相應(yīng)的，反映人、財(cái)、物投入的業(yè)務(wù)測(cè)算書(shū)，這個(gè)測(cè)算書(shū)相當(dāng)于前述的物業(yè)管理計(jì)劃的縮略版。
財(cái)務(wù)部門(mén)依據(jù)業(yè)務(wù)部門(mén)給出的業(yè)務(wù)測(cè)算書(shū)，結(jié)合調(diào)查到的，與新項(xiàng)目相關(guān)的稅費(fèi)、人事費(fèi)用、收入等背景資料以及本企業(yè)相關(guān)的成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，首先測(cè)算出管理該項(xiàng)目所需的總成本。再在此基礎(chǔ)上加上適當(dāng)?shù)姆?wù)利潤(rùn)，得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)的目標(biāo)值。最后，將該目標(biāo)值與新項(xiàng)目所在地的同類(lèi)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)水平進(jìn)行比較，以此從物業(yè)服務(wù)價(jià)格的角度評(píng)判該項(xiàng)目的可行性。
三、新項(xiàng)目投標(biāo)
新項(xiàng)目通過(guò)可行性研究后，在確認(rèn)可行的情況下進(jìn)入投標(biāo)程序。在此程序中，財(cái)務(wù)部門(mén)的工作是參與《物業(yè)管理策劃書(shū)》的編制工作。值得注意的是，這里用于投標(biāo)的《物業(yè)管理策劃書(shū)》顯然有別于上述的業(yè)務(wù)測(cè)算書(shū)。業(yè)務(wù)測(cè)算書(shū)是供內(nèi)部測(cè)算使用的，不需要考慮對(duì)應(yīng)配置的市場(chǎng)水平（或行業(yè)水平）。而《物業(yè)管理策劃書(shū)》的管理要素配置水平則必須顧及公認(rèn)的市場(chǎng)水平。
我們建議項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)中應(yīng)該說(shuō)明：標(biāo)書(shū)中關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的承諾是對(duì)應(yīng)招標(biāo)書(shū)中對(duì)物業(yè)服務(wù)效果的要求的，屬于合同要素，這是對(duì)“物業(yè)服務(wù)”產(chǎn)品質(zhì)量的描述。但《物業(yè)管理策劃書(shū)》僅僅是用于測(cè)算的，不應(yīng)該被視作合同要素。尤其是其中關(guān)于管理要素的配置，他是隨著勞動(dòng)熟練程度、服務(wù)工具、服務(wù)手段的改進(jìn)而變化的。這樣就可以防止下述案例7中的糾紛，事實(shí)上這種紛爭(zhēng)是毫無(wú)意義的，是管理的消極因素，而且會(huì)阻礙技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)效率的進(jìn)步。
總之，我們應(yīng)該充分關(guān)注新項(xiàng)目承接，在此過(guò)程中有效協(xié)調(diào)各方面的力量，采用科學(xué)的態(tài)度、科學(xué)的方法，尤其要利用財(cái)務(wù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)技術(shù)和專(zhuān)業(yè)管理，減小項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)。（作者系上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總會(huì)計(jì)師）
