A地產(chǎn)公司的困境
A地產(chǎn)公司的總經(jīng)理?xiàng)钚裨?8年遭受行業(yè)滑坡、銷售不利，陷入了資金困頓的窘境，向集團(tuán)申請(qǐng)周轉(zhuǎn)資金未果。困境中，楊旭意識(shí)到現(xiàn)金流對(duì)地產(chǎn)公司的重要性，他要多花點(diǎn)時(shí)間在財(cái)務(wù)上，好好研究他一向不重視的財(cái)務(wù)報(bào)表?？墒菆?bào)表復(fù)雜又難懂，難以一目了然。于是楊旭指派財(cái)務(wù)部經(jīng)理把報(bào)表做成簡(jiǎn)單直觀的形式給他看。
沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的康永只能向在另一家地產(chǎn)公司工作的弟弟尋求幫助。
簡(jiǎn)化后的“兩張半表”
康永弟弟應(yīng)承了下來(lái)。過(guò)了三天，他把一張紙拿給康永，上面只畫了一個(gè)圖。
康永看到只有一個(gè)圖就急了，“花了三天時(shí)間只畫了這么個(gè)圖，叫我怎么去向老板交代!” 康永弟弟笑瞇瞇的在紙上比劃起來(lái)，康永將信將疑的聽(tīng)起來(lái)，哪知一聽(tīng)就被吸引了。
這個(gè)圖是以單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象來(lái)考量的，和傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表有些差異，因?yàn)槭墙o企業(yè)內(nèi)部使用的，所以無(wú)需嚴(yán)格考究財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)，同時(shí)為了簡(jiǎn)化圖示，橫軸表示time，縱軸表示money，假設(shè)初始階段資產(chǎn)為零，竣工后住宅全部售完。
拿地的時(shí)間點(diǎn)有現(xiàn)金流出，即負(fù)現(xiàn)金流起始端的縱坐標(biāo)就是拿地的支出。從開(kāi)始動(dòng)工到預(yù)售前的這段時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)金流出不斷增加，現(xiàn)金流入為零。預(yù)售即開(kāi)始售樓之后，因工程還未結(jié)束，現(xiàn)金流出繼續(xù)增加，同時(shí)售樓的收入帶來(lái)現(xiàn)金流入，正現(xiàn)金流迅速增加，如圖2。
正負(fù)現(xiàn)金流一疊加，就形成了凈現(xiàn)金流(圖3的綠實(shí)線)?？梢钥闯觯瑑衄F(xiàn)金流在開(kāi)始銷售的一段時(shí)間后才變成正值，也就是說(shuō)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上項(xiàng)目才真正開(kāi)始賺錢，凈現(xiàn)金流線末端的縱坐標(biāo)就是該項(xiàng)目的利潤(rùn);如果凈現(xiàn)金流線始終沒(méi)有超過(guò)T軸，則代表這個(gè)項(xiàng)目是虧本的。這兩張圖反映了現(xiàn)金流量表和利潤(rùn)表的基本信息，在實(shí)際中，需要按照具體數(shù)據(jù)來(lái)描繪線條，因此會(huì)是很多點(diǎn)拼成的曲線，而不是現(xiàn)在圖上所示的直線。[next]
“就這么簡(jiǎn)單么?這就兩張表啦?”康永有點(diǎn)不屑。
“就這么簡(jiǎn)單!但是你敢說(shuō)事實(shí)不是這樣么?不要把簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化，透過(guò)表象看到本質(zhì)才是最重要的!”康永弟弟依舊笑瞇瞇的回答。
下面來(lái)分析資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表復(fù)雜一些。如圖4所示，從拿地開(kāi)始，拿地的成本就記入總資產(chǎn)，隨著土地的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)相關(guān)支出款項(xiàng)都記入總資產(chǎn)，總資產(chǎn)會(huì)不斷增加，且增加趨勢(shì)與負(fù)現(xiàn)金流變動(dòng)趨勢(shì)一致。開(kāi)始售樓之后，銷售收入帶來(lái)的資產(chǎn)增加會(huì)呈現(xiàn)更大的上升趨勢(shì)，上升線斜率越大，代表銷售業(yè)績(jī)?cè)胶茫煌?xiàng)目之間銷售業(yè)績(jī)的比較也可以通過(guò)比較不同項(xiàng)目資產(chǎn)線的斜率，從而形成初步的較為直觀的結(jié)論。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)在發(fā)生交易時(shí)必須按照初始成本入賬，比如說(shuō)土地，應(yīng)該按照土地的購(gòu)入價(jià)格入賬，若非特殊情況此后土地升值的數(shù)據(jù)變動(dòng)不反映在報(bào)表上，因此圖中的總資產(chǎn)線在預(yù)售這個(gè)時(shí)點(diǎn)上會(huì)有一個(gè)明顯的拐點(diǎn)，代表著銷售收入對(duì)資產(chǎn)的影響從這個(gè)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始反映。但是如果是企業(yè)自用的管理報(bào)表，則可以采取公允價(jià)值計(jì)量的方法，不斷評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)值并及時(shí)反映在資產(chǎn)線上，理想狀態(tài)下，用這種方法畫出的總資產(chǎn)是一條平滑上升直線，中間沒(méi)有明顯的拐點(diǎn)。這樣做的目的是為了更為準(zhǔn)確的衡量企業(yè)的資產(chǎn)狀況，尤其是當(dāng)企業(yè)需要決策是否賣地時(shí)，這種計(jì)量方法就更為有利，當(dāng)然這種方法也存在缺點(diǎn)：評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)值的頻率和修正總資產(chǎn)的頻率明顯增多，在一定程度上增加了管理的難度。
康永想了一下，“公允價(jià)值計(jì)量法并不是什么新鮮的東西，只不過(guò)因?yàn)樨?cái)務(wù)政策的限制，企業(yè)無(wú)法在對(duì)外的報(bào)表上體現(xiàn)，不過(guò)如果是內(nèi)部自己看還是不錯(cuò)的，我相信不少企業(yè)目前也是這么做的，只不過(guò)沒(méi)有反映在紙上，也沒(méi)有用一個(gè)模型去持續(xù)的關(guān)注和對(duì)比。好比你買了一套房子，無(wú)論是自住還是投資，你都會(huì)有意無(wú)意的瞄兩眼樓下貼的中介售房廣告。”
“對(duì)，其實(shí)我今天提的很多都不是新鮮東西，但是把這些點(diǎn)串起來(lái)形成一套完整的理論和模型，我認(rèn)為還沒(méi)有人嘗試過(guò)，我就是第一個(gè)吃螃蟹的人。接下來(lái)講負(fù)債。”
先前我們的假設(shè)條件是企業(yè)自有資金為零，因此負(fù)現(xiàn)金流線同時(shí)也是負(fù)債線，假設(shè)貸款利息并入貸款本金中一起計(jì)量，都反映在負(fù)現(xiàn)金流線上。
總資產(chǎn)減去負(fù)債(負(fù)現(xiàn)金流線)是凈資產(chǎn)，即所有者權(quán)益，如圖5所示。
對(duì)于用于出售的土地，上面的圖基本可以涵蓋財(cái)務(wù)三張表的范疇，但是因?yàn)樵搱D的假設(shè)條件較為理想，不能完全反映所有財(cái)務(wù)信息，如管理費(fèi)用、稅金等，故稱之為“兩張半表”。
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理
