小區(qū)物業(yè)財務(wù)管理概述
(一)物業(yè)財務(wù)與財務(wù)管理
物業(yè)財務(wù)，是指具有企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)公司為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資本和運用資本 的活動。資本是由公司在房屋、設(shè)備維修過程中所運用的各項有價值的資產(chǎn)所構(gòu)成。資本金則是指列在資產(chǎn)負(fù)債表左方的諸項內(nèi)容。如現(xiàn)金、有價證券、應(yīng)收賬款、材料庫存和固定資 產(chǎn)等，它表明了資本的去向?；I集資本就是資本來源，它指列示在資產(chǎn)負(fù)債表右方的諸項內(nèi)容。如銀行貸款、公司債券和業(yè)主投入的資金等等。
財務(wù)管理，是指公司為了有計劃與低代價的籌集資本、最大限度地提高資本運用效果而 對企業(yè)籌資活動和投資活動所進(jìn)行的管理。面對日益發(fā)達(dá)且瞬息萬變的金融市場，企業(yè)面臨著多種可供選擇的籌資渠道。物業(yè)財務(wù)管理人員不僅要按照公司管理與服務(wù)的需要安排好籌 資的規(guī)模與時間，確保公司經(jīng)濟(jì)活動的正常進(jìn)行，還要根據(jù)不同籌資方案所需付出的籌資成本與承擔(dān)的籌資風(fēng)險，選擇最佳的籌資方案。這就是公司籌資管理的任務(wù)。物業(yè)公司是以管 理與服務(wù)為中心的經(jīng)營型企業(yè)，為了提高公司經(jīng)濟(jì)效益，擴大收入來源，多數(shù)物業(yè)公司實行多種經(jīng)營，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機構(gòu)，還有酒樓、商場、店鋪等出租 物業(yè)以及其他提供有償服務(wù)的機構(gòu)。公司的財務(wù)管理要統(tǒng)籌各經(jīng)營單位，自然比經(jīng)營業(yè)務(wù)單純的企業(yè)來得復(fù)雜些，財務(wù)管理在這里顯得尤其重要。
(二)物業(yè)財務(wù)管理的必要性
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價值規(guī)律仍然在商品生產(chǎn)、商品流通和商品消費領(lǐng)域中，起著 重要的調(diào)節(jié)作用。以社會必要勞動時間來計算房屋維修在房屋消費過程中的商品價值量時，還必須利用價值、價格、成本、利潤、資金等形式。
如前所述，小區(qū)財務(wù)與財務(wù)管理恰是對物業(yè)公司在資金籌集與運用過程中，能體現(xiàn)財務(wù) 關(guān)系的一種全面資金管理。因此，物業(yè)財務(wù)管理的客觀必要性就在于，它是由時間節(jié)約規(guī)律和商品價值規(guī)律的作用決定的。這種作用主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
1.在市場經(jīng)濟(jì)中價值規(guī)律要求商品的價值量由制造該商品所消耗的社會必要勞動時間來衡量。也就是說，小區(qū)物業(yè)公司的房屋維修與服務(wù)，不論在維修過程中消耗的勞動時間多少 ，它只能按照社會必要勞動時間所決定的活勞動與物化勞動所消耗的價值量，向小區(qū)住戶計取維修與管理費用。如果一個物業(yè)公司在房屋等維修與服務(wù)過程中，所消耗的個別勞動時間 低于社會必要勞動時間，這個公司從維修管理與服務(wù)角度說，社會獲得較多的效益或稱盈利；反之，如果個別勞動時間高于社會必要勞動時間，公司獲得的效益就低，獲得的盈利就少 ，甚至?xí)潛p。恩格斯曾指出：“勞動產(chǎn)品超出維持勞動的費用而形成的剩余，以及社會生產(chǎn)基金和后備基金從這種剩余中的形成和積累，過去和現(xiàn)在都是一切社會的、政治的和智力 的繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)?！?見《馬恩選集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３頁)公 司的盈利就是恩格斯指出的勞動產(chǎn)品超出維持勞動費用而形成的“剩余”，它是社會主義擴大再生產(chǎn)的基礎(chǔ)。由此可見，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，價值規(guī)律的作用要求物業(yè)公司實 行嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)核算，要求對物業(yè)公司的維修、管理與服務(wù)過程和經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督，要求不斷改進(jìn)公司的維修技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理，以便用最少的活勞動和物化勞動生產(chǎn)出更多更好的使用 價值，創(chuàng)造更多的利潤，為擴大物業(yè)公司維修再生產(chǎn)和改善住戶的生活、住房條件提供更多的資金。
2.在市場經(jīng)濟(jì)中由于價值規(guī)律的作用，物業(yè)公司在維修再生產(chǎn)過程中占用的一切房屋維修基金(勞動資料與勞動對象)，都仍然保留著使用價值和價值兩種屬性。維修基金的使用價 值是由實物形態(tài)表現(xiàn)的；維修基金的價值是由資金形態(tài)表現(xiàn)的。資金是公司維修基金的貨幣表現(xiàn)，是進(jìn)行維修活動的前提條件。
經(jīng)濟(jì)核算不僅要求公司用自己的維修、服務(wù)與管理的費用收入補償支出，并且取得盈利 ，同時要求用最少的資金占用、最低的生產(chǎn)耗費，取得最大的經(jīng)濟(jì)效果。要做到這一點，必須管好公司的資金、成本和利潤，一句話必須做好公司的財務(wù)工作。由此可見，公司財務(wù)管 理必要性是節(jié)約時間規(guī)律和價值規(guī)律的客觀要求，它是社會主義物業(yè)公司管理的重要組成部分。
(三)物業(yè)財務(wù)管理的本質(zhì)
從物業(yè)財務(wù)管理的必要性中，我們可以看出，物業(yè)公司維修再生產(chǎn)過程是一個資金不斷 運動的過程。公司的資金運動過程是構(gòu)成公司財務(wù)關(guān)系的一個獨立方面，正如毛澤東同志所說：“任何運動形式，其內(nèi)部都包含著本身特殊的矛盾。這種特殊的矛盾，就構(gòu)成一事物區(qū) 別于他事物的特殊的本質(zhì)?！?見《毛澤東選集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７頁)資金運動是公司經(jīng)濟(jì)活動的組成部分，但是資金運動又區(qū)別于其他的經(jīng)濟(jì)活動，也 就是說它具有獨特的運動形式，具有獨特的運動規(guī)律，它是公司經(jīng)濟(jì)活動的一個獨立出來的特殊矛盾方面。這個獨立出來的特殊矛盾方面就是公司財務(wù)區(qū)別于其他事物的特殊的本質(zhì)。
正確地認(rèn)識和理解物業(yè)財務(wù)管理的本質(zhì)，對于指導(dǎo)公司的財務(wù)管理工作，具有十分重要 的意義。它可以幫助我們明確公司財務(wù)管理的內(nèi)容，掌握資金運動規(guī)律，更好地領(lǐng)會和貫徹國家有關(guān)的財經(jīng)管理方針、政策和法令，充分發(fā)揮主觀能動性，為公司管好、用好資金，做 好財務(wù)管理。
公司財務(wù)管理的內(nèi)容，是由財務(wù)本質(zhì)決定的。認(rèn)識到財務(wù)是公司維修再生產(chǎn)過程中的資 金運動，就可以明確財務(wù)管理工作是公司管理經(jīng)濟(jì)活動的一個重要的獨立方面——資金運動的工作。資金運動的具體內(nèi)容包括資金的形成、使用、積累和分配。與此相聯(lián)系，財務(wù)管理 的內(nèi)容應(yīng)包括三個基本的組成部分：(１)資金(固定資金與流動資金)管理；(２)成本(資金耗費)管理；(３)收入與利潤管理。由此可見，明確公司財務(wù)的本質(zhì)，可以幫助我們了解財 務(wù)管理的具體內(nèi)容，這對于做好物業(yè)財務(wù)管理工作是很重要的。
黨和國家關(guān)于財務(wù)管理方面的方針、政策和法令一般都是根據(jù)資金運動的客觀規(guī)律的要 求制訂的。例如，有關(guān)基本建設(shè)財務(wù)撥款和貸款以及固定資金管理制度等，都是根據(jù)固定資金運動的規(guī)律性和周轉(zhuǎn)特點制訂的；而有關(guān)流動資金管理方面的制度，則是根據(jù)流動資金運 動的規(guī)律性和周轉(zhuǎn)特點制訂的。只有認(rèn)識了資金運動規(guī)律，才能夠正確有效地貫徹黨和國家關(guān)于財務(wù)管理方面的方針、政策、法令和制度。
正確地認(rèn)識和掌握資金運動的客觀規(guī)律，可以使我們在公司財務(wù)管理中充分發(fā)揮自覺性 和主動性，克服盲目性和被動現(xiàn)象，做好財務(wù)工作。例如，認(rèn)識了固定資金和流動資金的不同特點和運動規(guī)律后，可以明確劃分流動資金和基本建設(shè)投資界限的客觀依據(jù)，更好地貫徹 流動資金與基本建設(shè)投資分別管理，不得互相挪用的原則。了解流動資金的運動規(guī)律和周轉(zhuǎn)特點以后，才能夠做好流動資金的定額核定和管理工作，不斷挖掘加速流動資金周轉(zhuǎn)的潛力 。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的再生產(chǎn)過程中，物資運動和資金運動是矛盾的統(tǒng)一體，只有認(rèn)識了這種辯證關(guān)系，才能在工作中正確地處理資金與物資的關(guān)系，促使資金運動與物資運動密切 結(jié)合。資金運動過程體現(xiàn)著一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即財務(wù)關(guān)系。在再生產(chǎn)過程中，財務(wù)關(guān)系的矛盾不斷克服又不斷產(chǎn)生。正確地處理財務(wù)關(guān)系，可以調(diào)動各方面的積極因素，促進(jìn)公司維修 、管理與服務(wù)的不斷發(fā)展。
(四)物業(yè)財務(wù)關(guān)系與財務(wù)運作
物業(yè)財務(wù)關(guān)系，是指物業(yè)公司在房屋維修、管理與服務(wù)過程中，由資本金運動所引起的 經(jīng)濟(jì)關(guān)系。這些經(jīng)濟(jì)關(guān)系往往都體現(xiàn)為財務(wù)關(guān)系，它們是社會主義市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的一個重要組成部分。物業(yè)公司的財務(wù)關(guān)系主要包括：公司與國家、主管部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；公司 與金融機構(gòu)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；公司與公司之間的財務(wù)往來關(guān)系；公司與職工之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；公司內(nèi)部各部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系等。
為在財務(wù)管理活動中處理好公司內(nèi)部與外部經(jīng)濟(jì)關(guān)系，財務(wù)部門必須形成獨立的財務(wù)管理程序及運作流程。財務(wù)部門與公司內(nèi)部與外部經(jīng)濟(jì)關(guān)系，見下圖所示。
從圖中的程序關(guān)系中不難看出，財務(wù)部門的主要工作流程包括職能與內(nèi)容，其工作流程 ，見下表所示。
公司財務(wù)部門主要運作流程表：
(五)物業(yè)財務(wù)核算的作用
物業(yè)財務(wù)核算是公司經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。它是以價值形式反映和監(jiān)督公司和公司內(nèi)部 各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。財務(wù)核算根據(jù)審核后的原始憑證、運用會計科目，填制記賬憑證、登記會計賬簿，以貨幣為計算尺 度，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算單位或核算項目的經(jīng)濟(jì)活動過程。
財務(wù)核算對實行內(nèi)部承包經(jīng)營責(zé)任制的物業(yè)公司顯得尤為重要。其主要作用在于：
1.它用一系列價值指標(biāo)為考核和評定公司及公司內(nèi)部各核算單位管理與服務(wù)成果提供了系統(tǒng)、完整的資料。
2.通過財務(wù)核算程序?qū)炯肮緝?nèi)部各核算單位的管理與服務(wù)過程的活勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。
各物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己管理特點及內(nèi)部管理機制，建立一套適應(yīng)自身條件的財務(wù)核算制 及其核算方法。在建立核算制度及核算方法時，應(yīng)注意以下幾點：
(１)要按財務(wù)核算單位和部門分別建賬核算。為了確切地考核與評定各核算單位和部門的管理狀況，應(yīng)分別記錄、核算、登賬、手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。
(2)會計賬目要以人民幣為記賬單位，管理業(yè)務(wù)中有外幣收支時，應(yīng)折合人民幣記賬，應(yīng)同時注明當(dāng)時的外幣折合率，采用借貸復(fù)式記賬法為宜。
(3)要明確核算時效。公司屬下各部門(含管理處)所收的管理與服務(wù)款項，包括管理費、服務(wù)費、手續(xù)費、維修費、銷售收入款和營業(yè)款等，以收費的多少定時上繳公司財務(wù)入賬 。然后財務(wù)定出月度核算周期和年度核算周期。一般規(guī)定：月度會計報表在月終后十天內(nèi)報出，季度會計報表在季終后十五天內(nèi)報出，年度會計報表在年終后２０天內(nèi)報出。
(４)要注意符合核算規(guī)范化的要求。會計憑證、會計賬冊和會計報表要根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記并符合會計制度的規(guī)定。收款憑證和付款憑證必須按照發(fā)生款項，事項內(nèi) 容填制清楚，經(jīng)出納人員簽章才生效。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會計填制，健全核算程序，一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員簽章后，才能記賬。
(５)財務(wù)會計人員要認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改憑證，虛報冒領(lǐng)款項的行為，應(yīng)拒絕受理，并及時向領(lǐng)導(dǎo)報告。一切原始憑證經(jīng)審核，內(nèi)容清楚、手續(xù)完備、數(shù)字無 誤的，才可記賬結(jié)算。
(6)一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)由專人保管，動用時由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)，按每用完一本或每月結(jié)算一次，并由主管會計清查、核 實，定出核算制度。
公司財務(wù)對一切原始憑證、記賬冊和報表負(fù)責(zé)，定人定期歸檔妥善保管，以備檢查。賬 簿不得亂擦、挖補、涂改或用脫色藥水消除字跡。
二、小區(qū)物業(yè)管理費的核算
(一)小區(qū)物業(yè)管理費的構(gòu)成內(nèi)容
按現(xiàn)行財務(wù)、會計制度規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理費構(gòu)成內(nèi)容包括：
(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費，包括外墻、樓梯、小區(qū)圍墻、停車場、自行車庫、路燈、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、高層 建筑的電梯、小區(qū)的水處理系統(tǒng)、高檔住宅集中通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施等；
(２)聘用管理人員的薪金，包括人員的工資、假期、津貼、福利保險及服裝等；
(３)公用水電的支出，包括公共照明、物業(yè)公司辦公用水電費、公共噴泉用水用電、公共綠地的灌溉。
(４)購買或租賃必須的機械及器材的支出；
(５)投購物業(yè)財產(chǎn)保險(如火災(zāi)或其它災(zāi)害的保險)及各種責(zé)任保險的支出費用；
(６)垃圾清理、水池清洗、化糞池清掏及消毒滅蟲等費用；
(７)公共地點清潔費用；
(８)公共區(qū)域綠化及草木維護(hù)費用；
(９)儲備金，指物業(yè)配套設(shè)施的更新改造費用；
(１０)聘請法律、會計等專業(yè)人士的費用；
(１１)小區(qū)節(jié)日裝飾費用；
(１２)管理者酬金，指管理者履行管理義務(wù)時，全體業(yè)主(或住戶)向其支付的報酬；
(１３)行政辦公支出，包括：文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用；
(１４)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費用；
(１５)其它為管理而發(fā)生的合理支出；
(１６)物業(yè)管理企業(yè)的正常利潤、稅金。
上述管理費內(nèi)容構(gòu)成在具體運用、核算時，應(yīng)以物業(yè)公司的類型、性質(zhì)及相關(guān)的財務(wù)管 理費構(gòu)成為準(zhǔn)。
(二)小區(qū)物業(yè)管理費的核算
小區(qū)物業(yè)管理費的核算，是物業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分。任何一個小區(qū)物業(yè)及其物業(yè) 管理，在投入管理與服務(wù)之前都必須先期進(jìn)行管理費核算。通常情況下，在公司開業(yè)一年后或在運營過程中尚需進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，其調(diào)整方案經(jīng)公司主要領(lǐng)導(dǎo)審查后應(yīng)提交業(yè)主委員會審 核批準(zhǔn)。
財務(wù)對管理費的核算，通常采用如下公式：
綜上各類管理費的具體核算應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及物業(yè)財務(wù)、會計核算辦法、要求確定。此外 ，物業(yè)公司尚應(yīng)建立諸如大中修設(shè)備設(shè)施基金；按各地工商、物價部門規(guī)定，確定物業(yè)特殊服務(wù)收費與日常維修、裝飾裝修等收費標(biāo)準(zhǔn)、保險費、稅利等的核算辦法。
三、小區(qū)物業(yè)收費管理
在小區(qū)物業(yè)管理中，收費問題是廣大住戶關(guān)注的熱點，也是實施物業(yè)管理的難點。收費 偏高，業(yè)主(用戶)難以承受；收費偏低，則物業(yè)管理公司不能維持。鑒于目前某些物業(yè)管理 公司確實不同程度地存在著標(biāo)準(zhǔn)不一，自立名目，立法滯后，缺乏規(guī)范的狀況，加強收費管理，明確收費標(biāo)準(zhǔn)，實行依法經(jīng)營，使物業(yè)管理逐步納入良性的軌道，是搞好財務(wù)管理的一 項重要內(nèi)容。為此，在小區(qū)物業(yè)收費管理中應(yīng)注意處理好如下幾個方面的關(guān)系。
(一)把握綜合平衡
小區(qū)物業(yè)管理公司為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，創(chuàng)收利潤，確保物業(yè)保值增值是必要，而且 是必須的。但是，如果片面追求利潤，不顧社會效益，公司信譽就會失信于業(yè)主住戶。因此，物業(yè)公司應(yīng)把收費問題放到一個恰當(dāng)?shù)奈恢茫纫獎?chuàng)收利潤、維持生計，又要搞好服務(wù)， 為民造福，兩者缺一不可，以實現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個效益的綜合平衡。
(二)確定收費項目，明確收費標(biāo)準(zhǔn)
依據(jù)上述費用構(gòu)成，確定收費的項目，并明確其使用范圍，是搞好收費管理的基礎(chǔ)。為 適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)建立物業(yè)管理新體制的需要，不同的物業(yè)管理水平，可制定不同的收費內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，實行公平競爭，按質(zhì)論價。收費標(biāo)準(zhǔn)的確定，可采取以下幾種途徑。
(１)政府部門審定。物業(yè)管理中的重要收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，由政府主管部門會同物價部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實施。如住宅維修基金、物業(yè)管理費、常用項目收費標(biāo) 準(zhǔn)等，都應(yīng)由政府部門作出統(tǒng)一規(guī)定，物業(yè)公司遵照執(zhí)行。
(２)提交業(yè)主商定。物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費標(biāo)準(zhǔn)不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)公司將收費預(yù)算提交業(yè)主管理委員會討論、審核，經(jīng)表決通過之后， 物業(yè)公司應(yīng)及時擬定一份物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主委員會審議決議，印發(fā)給每位業(yè)主、住戶，并且從通過之日起按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
物業(yè)公司在每次新的費用標(biāo)準(zhǔn)通過之后，只要將每一費用項目的標(biāo)準(zhǔn)一次性向業(yè)主、住 戶公布、通知之后，在以后每月發(fā)收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節(jié)省紙張等材料費用。
(３)委托雙方議定。對于專項和特約服務(wù)的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶、清掃保潔等項目，可由委托與受托雙方議定，根據(jù)提供服務(wù)的要求，按不同的管理水平， 確定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，由住戶與受托物業(yè)公司自行商定。
(三)收費通知送達(dá)
收費通知單每月要及時送達(dá)業(yè)主、住戶的手中，并由業(yè)主、住戶簽收。為了節(jié)省人力， 可以由水電工在每月抄表時，發(fā)送上月的繳款單。
(四)費用拖欠的追繳
(１)一般性追繳。當(dāng)上月費用被拖欠時，物業(yè)公司在第二個月向業(yè)主、住戶發(fā)催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業(yè)主、住戶，并經(jīng)常以電話催繳。電 話中要注意文明禮貌。如果第二個月仍被拖欠，物業(yè)公司將在第三個月第二次發(fā)催款通知單時，此前兩個月的費用、滯納金和當(dāng)月費用一并通知，并限期三天內(nèi)繳清，三天過后物業(yè)公 司將依據(jù)管理公約停止對其服務(wù)(停止水電供應(yīng)等)。如果業(yè)主、住戶經(jīng)收費員上門催繳仍然拒付，物業(yè)公司可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。
(２)區(qū)別性追繳。物業(yè)公司對拖欠費用的業(yè)主、住戶，要區(qū)分不同情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門，進(jìn)行解釋和勸導(dǎo)，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶” ，則要嚴(yán)格按照法律執(zhí)行；對于一些確實有困難的困難戶，可以考慮適當(dāng)予以優(yōu)惠。
物業(yè)管理費通知單(式樣)見下表。
××小區(qū)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)×月×日業(yè)主管理委員會討論通過，自公布之日起執(zhí)行，望各位業(yè)主、住戶周知并遵照執(zhí)行。
按上述應(yīng)收繳的各項費用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算、匯總后，即可算出小區(qū)物業(yè)管理費總金額?？砂聪率接嬎?br />
在計算每戶的管理費用時，只需以每戶面積(建筑面積或使用面積)乘以費用單價即可。
四、小區(qū)物業(yè)財務(wù)分析及其方法
物業(yè)財務(wù)分析，是財務(wù)核算的工具。它通過一定的技術(shù)方法，對公司財務(wù)活動進(jìn)行分析 和研究，依據(jù)一定的原則，對公司財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評價。財務(wù)分析的對象是公司或公司所屬單位的維修、管理活動中的資金運動過程和結(jié)果。財務(wù)分析目的在于總結(jié)經(jīng)驗、揭露矛 盾、挖掘潛力、提高效益。
財務(wù)分析方法可按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類：
(一)按分析對象包括的范圍分
物業(yè)公司的財務(wù)分析，按其分析對象所包括的范圍，可分為全面分析、部分分析和專題 分析三種。
全面分析，是針對公司整體財務(wù)狀況進(jìn)行的分析；部分分析是就公司某一核算單位、某 一核算內(nèi)容進(jìn)行的分析；專題分析是指針對某一核算項目或某一特定的問題進(jìn)行的分析。
(二)按分析進(jìn)行的時間分
物業(yè)公司財務(wù)分析按進(jìn)行時間可劃分為定期分析、日常分析和臨時性分析三種。
定期分析，是指每年、每季、每月定期進(jìn)行的或是在項目承包期截止時日進(jìn)行的分析； 日常分析，是公司日常財務(wù)管理工作中經(jīng)常要做的分析工作；而臨時性分析，則是那些出于項目管理和公司管理考核、評定的需要，臨時安排的財務(wù)分析。定期分析與日常分析均屬于 例行性的財務(wù)管理分析，無論是分析形式、分析方法，還是分析內(nèi)容，分析者均應(yīng)建立一整套規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)。臨時分析時間、內(nèi)容、方法均無法統(tǒng)一，需依據(jù)分析的目的、要求和分析 對象的具體條件臨時確定。
(三)按分析的目的分
物業(yè)公司的財務(wù)分析，按分析的目的不同可分為總結(jié)性分析、控制性分析和預(yù)測性分析 三種。
總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末，包括財務(wù)年度期末、季度末、月末或項目管理期末、承包 期末等等；控制性分析發(fā)生在期中，即項目管理活動中、承包期中等等；預(yù)測性分析發(fā)生在項目管理活動開始之前或承包期初或承包條件簽約之前。總結(jié)性分析的目的在于總結(jié)經(jīng)驗、 考核評價?？刂菩苑治龅哪康脑谟诳刂平?jīng)濟(jì)活動過程、揭示矛盾，采取對策。預(yù)測性分析是為了對項目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、公司預(yù)期的管理成果以及公司某項管理決策將會帶來的預(yù)期效 果所進(jìn)行事前預(yù)測與分析。
(四)按分析時采用的數(shù)學(xué)方法分
財務(wù)分析的目的在于揭示某種有規(guī)律的東西，從而支持公司管理決策。因而，財務(wù)分析 離不開數(shù)學(xué)方法。依據(jù)所使用數(shù)學(xué)方法的不同，常用的財務(wù)分析用的數(shù)學(xué)方法有：
1.比較分析法
通過兩個或兩個以上可比數(shù)字的對比，揭示公司財務(wù)活動內(nèi)在矛盾的分析方法。如實際 完成指標(biāo)與計劃指標(biāo)或核定承包指標(biāo)的對比、實際完成指標(biāo)與先進(jìn)指標(biāo)或平均指標(biāo)的對比、本期指標(biāo)與歷史指標(biāo)的對比、各下屬核算單位間實際完成指標(biāo)的對比等等。
?。?因素替換分析法
因素替換分析法又稱連環(huán)代替法。是一種用于揭示某種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象影響因素及其影響程度 的分析方法。這是在比較的基礎(chǔ)上，運用逐一替換某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算式中各變量的值，即用實際發(fā)生值代替計劃指標(biāo)值，從而確定各因素對該指標(biāo)影響程度，以便尋找主要因素，揭示 主要矛盾及矛盾的主要方面。
?。?平均分析法
平均分析法，是用平均數(shù)來反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象平均水平，從而探尋普遍規(guī)律的分析方法。財 務(wù)分析中常采用的平均數(shù)有簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)以及序時平均、平均速度、指數(shù)平均等動態(tài)平均數(shù)。
?。?平衡分析法
平衡分析法，是對公司收支關(guān)系、借貸關(guān)系、維修與勞務(wù)關(guān)系等對立統(tǒng)一關(guān)系，按平衡 、協(xié)調(diào)原理所進(jìn)行的比較分析。
?。?經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法
經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型法，是指應(yīng)用經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)，如線性規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)計劃、動態(tài)規(guī)劃、回歸分析等 ，建立數(shù)學(xué)模型，采用電子計算機進(jìn)行大規(guī)模數(shù)據(jù)處理與分析的方法?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動過程的復(fù)雜性說明，任何經(jīng)濟(jì)過程都要受到來自眾多因素的影響，單靠傳統(tǒng)的簡單數(shù)據(jù)計算和人工 進(jìn)行數(shù)據(jù)處理已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)了。人們憑借應(yīng)用數(shù)學(xué)及電子計算技術(shù)的進(jìn)步，將它們引入到經(jīng)濟(jì)分析中來，從而創(chuàng)立了經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法，使公司財務(wù)分析方法大大前進(jìn)了一步。
