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開發(fā)商創(chuàng)造超額利潤新手段

廣州之所以會形成目前這種土地“寡頭”的現(xiàn)狀,有其歷史淵源。在我國房地產(chǎn)市場化的進程中,最早的一批市場化的房地產(chǎn)開發(fā)商就誕生于廣東地區(qū)。細(xì)數(shù)國內(nèi)目前開發(fā)規(guī)模居前的房地產(chǎn)開發(fā)商,發(fā)家于廣東地區(qū)的開發(fā)商,占據(jù)了大多數(shù)的位置,包括萬科、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園以及最近風(fēng)頭正勁的恒大地產(chǎn)和保利地產(chǎn)等。這些開發(fā)商最早大多遵循著在廣州及周邊區(qū)域大量囤積土地,以形成大規(guī)模開發(fā)態(tài)勢的發(fā)展路徑。

  如果說,以前協(xié)議出讓土地的制度更易于形成土地“寡頭”局面的話,那么,自2004年底開始推行的“招拍掛”制度似乎也無法完全避免這種格局的產(chǎn)生。如果說土地整體開發(fā)更利于形成統(tǒng)一規(guī)劃,有利于城市長遠的規(guī)劃發(fā)展,那么,土地“寡頭”一再助推房價上漲的后果,或許已足以抵消其有利的一面。尤其在“招拍掛”制度推行之后,地價及房價一漲再漲的現(xiàn)實,都在迫使我們不得不面對一個問題:單一的土地“招拍掛”制度是否也到了該反思的時候了?

  當(dāng)保利地產(chǎn)(600048.SH)輕而易舉獲得琶洲村城中村改造項目4幅土地,從而成為琶洲板塊土地儲備最為豐厚的發(fā)展商之后,其與富力地產(chǎn)(02777.HK)“隔江而治”的格局已然形成,后者已經(jīng)在珠江對岸的珠江新城雄踞一方。

  自此,廣州幾大熱點房地產(chǎn)開發(fā)板塊被幾大地產(chǎn)開發(fā)巨頭“壟斷”的格局更為清晰。由此引發(fā)的爭議,也隨之升級:是成片開發(fā)更利于提升板塊價值,還是全由某個集團主導(dǎo)?在廣州房價一波高過一波的特殊背景之下,土地“壟斷”的現(xiàn)象正面臨市場越來越多的拷問。

  多個板塊呈“諸侯割據(jù)”

  也許是蓄意,也許是不經(jīng)意,廣州土地市場在“招拍掛”的機制下,依然出現(xiàn)了“區(qū)域壟斷”的狀況。其中最為明顯的,當(dāng)屬珠江新城、琶洲、大學(xué)城和花都107國道四大板塊,分別被富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、越秀城建(00123.HK,下稱“城建”)和雅居樂(03383.HK)占據(jù),貼上明顯的歸屬“標(biāo)簽”。

  資料顯示,富力地產(chǎn)通過各種方式,在珠江新城擁有16個項目,從而確立其霸主地位,甚至有人將珠江新城戲稱為“富力新城”。

  日前,原本在琶洲的開發(fā)項目已頗具相當(dāng)規(guī)模的保利地產(chǎn),憑借入主琶洲村185萬平方米的城中村改造項目,成為琶洲第一號“大地主”。

  有知情人士透露,琶洲和員村板塊,將是繼珠江新城之后的“明星”板塊,政府均已進行了明確規(guī)劃。在琶洲,僅有琶洲村一帶規(guī)劃了高科技人才的配套居住用地,其余土地大多為商業(yè)辦公和會展,即使未來琶洲開閘放地,也不可能有太多居住地塊。因此,保利地產(chǎn)此番在琶洲村上奪得改造權(quán),也就相當(dāng)于獲得了琶洲板塊的控制權(quán)。

  被規(guī)劃為廣州下一個豪宅區(qū)的大學(xué)城板塊,則早早被越秀投資旗下的城建“占領(lǐng)”。資料顯示,大學(xué)城板塊總共推出過7幅居住類地塊,其中4幅都被城建收入囊中,今年該公司還曾經(jīng)在大學(xué)城創(chuàng)下7600元/平方米的樓面地價,成為這個區(qū)域的“地王”。

  據(jù)統(tǒng)計,城建在大學(xué)城的土地儲備達到15萬平方米,占大學(xué)城已出讓地塊面積的三分之二。在高價拍得地塊后,該集團相關(guān)人士曾透露,城建在大學(xué)城的投資將讓所有人“耳目一新”。另有規(guī)劃材料顯示,大學(xué)城板塊將憑借優(yōu)越的交通和自然環(huán)境,挑戰(zhàn)目前廣州幾大豪宅區(qū)。

  另一個區(qū)域霸主,便是雅居樂。這個擅長在郊區(qū)經(jīng)營超級大盤的開發(fā)商,已經(jīng)不知不覺間通過公開的土地拍賣,“吃下”花都區(qū)107國道板塊的5幅居住用地,總建筑面積約65萬平方米。

  除此之外,保利地產(chǎn)還在金沙洲先后拍下過5塊地,也足以形成規(guī)模開發(fā)的效應(yīng)。

  開發(fā)商主導(dǎo)的話語權(quán)

  同樣是一線城市,盡管廣州的房價還排名最后,但北京及上海的市場集中度都遠沒有廣州高。早在上個世紀(jì)90年代,當(dāng)上千家小開發(fā)商大多在一兩個小項目里面“沉浮”時,合生創(chuàng)展(00754.HK)就曾經(jīng)在廣州土地市場上演過“壟斷”的大戲?,F(xiàn)在,當(dāng)合生創(chuàng)展在廣州的“勢力”逐漸弱化,廣州土地市場的“壟斷”格局卻沒有完全被打破,不同的只是變化了一種形態(tài)。

  面對幾大板塊被單一的開發(fā)巨頭占據(jù)的現(xiàn)實,所有人都擔(dān)心一個問題:缺少有效競爭的情形下,開發(fā)商對利益無限制地追逐,是否會導(dǎo)致房價進一步暴漲。

  廣州一位業(yè)內(nèi)人士表示,大家目前看到的現(xiàn)狀,并不是“壟斷”,因為在很多城市,大發(fā)展商拿下的一個項目的體量,可能比雅居樂在花都的幾個項目加起來還大。至于目前大家能看到的結(jié)果,只是某個發(fā)展商傾向于在一個區(qū)域集中買地,買多了,自然形成了規(guī)模,這也是市場競爭的結(jié)果。

  有開發(fā)商則表示,大企業(yè)不可能采取“打一槍就撤”的游擊戰(zhàn)策略,在一個區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng),也是出于降低成本、便于經(jīng)營管理的目的。而且買家多數(shù)對項目的規(guī)模也比較在意,多數(shù)人傾向于購買大社區(qū)住宅。

  盡管如此,一個開發(fā)商掌握某個區(qū)域的話語權(quán),依然存在諸多隱患。寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同便是擔(dān)憂者之一。他表示,地區(qū)的壟斷,“如果一個發(fā)展商發(fā)展得好也算是功勞,但是如果開發(fā)商資金鏈斷裂,這個區(qū)域豈不是全毀了?”

  對于購房者而言,更為現(xiàn)實的問題是,一旦選擇在這些區(qū)域買房,消費者可能面臨的問題將是:“你要么不買,要買就得買我的!”這意味著,在沒有競爭者,或是缺乏競爭者的情況下,購房者只能被迫接受開發(fā)商的價格,而別無選擇。

  以大學(xué)城板塊的開發(fā)規(guī)劃為例,如果城建憑借雄厚的實力將這一區(qū)域打造為豪宅區(qū),周邊的其他項目極有可能“搭便車”提高房價,購房者最終也只能被迫埋單。

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