國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理相關(guān)問題的研究
孫頌維
一、福建省國有房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題
（一）國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不健全
在福建省房地產(chǎn)企業(yè)中，不論是國有的還是民營的，由于在制度建設(shè)方面各有不同，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)起步工作困難，很多初始工作都沒有依據(jù)可以依照，特別體現(xiàn)在融資巨大的國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作上。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福建省某國有房地產(chǎn)企業(yè)在很多款項的支付上都沒有經(jīng)濟合同備案可以依照，企業(yè)財務(wù)部門不能清楚的掌握款項的運作流程，導(dǎo)致了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)無法清晰的掌握資金的運作狀況。
（二）國有房地產(chǎn)企業(yè)辦事人員素質(zhì)不夠
在福建省國有房地產(chǎn)企業(yè)中，盡管領(lǐng)導(dǎo)層規(guī)定了較為詳細的財務(wù)工作規(guī)范流程，但是在實際中還是大量存在企業(yè)內(nèi)部的辦事人員不能夠準確了解本企業(yè)財務(wù)工作的規(guī)范模式，這造成了大量程序混亂的現(xiàn)象，從而造成了很多人為失誤。
（三）國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門工作協(xié)調(diào)效率低下
在福建省，有不少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門的工作效率較為低下，常常出現(xiàn)辦事拖拉等現(xiàn)象，這在國有房地產(chǎn)企業(yè)中更加嚴重。有時候財務(wù)管理失誤雖然小、效率低下，但是也能勉強跟上工作進度，但是長此以往，企業(yè)整體資金運作將會出現(xiàn)很大的問題。
二、國有房地產(chǎn)企業(yè)完善財務(wù)管理體制的若干措施
（一）健全國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理體制
這可以分成三個方面，一是要加強會計監(jiān)督的相關(guān)職能。財務(wù)管理部門的會計人員除了進行必要的會計核算外，還應(yīng)該參與項目的預(yù)算與決算、會審經(jīng)濟合同，監(jiān)督經(jīng)濟合同在實際履行時的情況等等。第二個方面是要規(guī)范部門經(jīng)濟業(yè)務(wù)的財務(wù)收支和審批程序，對相關(guān)人員進行培訓，進一步明確審批人員的相關(guān)責任，審批的權(quán)限、審批的依據(jù)等等。第三步則是要完善制定費用開支的相關(guān)標準，以起到控制企業(yè)項目投資和監(jiān)督費用支出的作用。另外，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需要還可以進一步制定專項的費用收支管理辦法來完善財務(wù)管理部門的核算方法和監(jiān)督的手段。
（二）進一步完善企業(yè)資金的管理體制
一是要建立完善全面的預(yù)算編制制度，這包括了對企業(yè)的經(jīng)營和建設(shè)、資金投入、資金籌集等相關(guān)工作。然后在這個基礎(chǔ)上，應(yīng)該在每月月末根據(jù)不同項目實際建設(shè)進度和完成的工程質(zhì)量編制下個月的項目建設(shè)的資金使用計劃表。資金使用計劃表要重點、優(yōu)先安排關(guān)鍵的節(jié)點、企業(yè)重要項目和重要設(shè)備等方面的資金運轉(zhuǎn)情況，從而確保重點項目的時間和質(zhì)量、企業(yè)項目重要設(shè)備安裝的到位。第二種方法是根據(jù)原則開支，確保企業(yè)按照計劃花款，并要嚴格按照企業(yè)規(guī)定的用途來使用資金。對待超計劃這種資金支出一定要有特別的授權(quán)方式與審批程序。第三種方法是財務(wù)管理部門要特別地設(shè)置臺賬，要定期對項目資金特別是專項資金的用資情況進行全面跟蹤管理和反映，一旦發(fā)現(xiàn)了違規(guī)的現(xiàn)象，應(yīng)該及時向企業(yè)項目部和相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門進行反饋，等到違規(guī)情況處理完畢之后再繼續(xù)地對下一筆資金進行支付。
（三）進一步對國有企業(yè)的融資方式進行優(yōu)化
這不僅需要依托企業(yè)集團的資金管理中心部門，對資金進行統(tǒng)一有效的集中管理，要有效利用各個子公司的閑置資金以進行內(nèi)部的調(diào)劑使用。其次我們要借助于集團的綜合優(yōu)勢，使銀行提供企業(yè)以優(yōu)惠的利率，這要由企業(yè)對銀行取得了統(tǒng)借統(tǒng)還的貸款之后再向相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)進行分撥分批的借款，支付的利息按照銀行的貸款利率向國有房地產(chǎn)企業(yè)收取了借款利息以后再統(tǒng)一地歸還銀行。另外，國有房地產(chǎn)企業(yè)的信托制度是又一比較重要的融資的渠道。
（四）善于合理運用稅收籌劃這種手段
這不僅要求土地增值稅的核算過程中加上房地產(chǎn)的開發(fā)費用，善于運用兩種扣稅方法，國有房地產(chǎn)企業(yè)利息的支出如果能夠按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目進行計算與分攤并提供金融機構(gòu)證明，準予按照稅收有關(guān)的規(guī)定進行據(jù)實扣除，那么其他開發(fā)的費用就按照土地成本和開發(fā)的成本這兩項總和的百分之五以內(nèi)進行計算扣除；如果一旦不能按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出或者不能提供出金融機構(gòu)的證明，那么房地產(chǎn)開發(fā)的費用就要按土地的成本和開發(fā)成本這兩項總和的百分之十以內(nèi)的計算進行扣除。所以，比較這兩種方法的扣除金額誰大誰小，就可以選擇對國有房地產(chǎn)企業(yè)最有利的扣除方法。而且房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅征收辦法是開發(fā)的產(chǎn)品沒有完工之前的按照預(yù)計的計稅毛利率進行計算的預(yù)征企業(yè)的所得稅，所以應(yīng)該根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的完工的確認條件來選擇最好的完工時間。同時從項目完工到竣工進行結(jié)算之間還有一點時間，會計上因為沒有取得全額的發(fā)票，所以這時的發(fā)票不足金額是可以預(yù)提的，根據(jù)這個計算企業(yè)所得稅。所以綜合看來，合理地推遲竣工的結(jié)算時間，將延遲的繳納稅款全部轉(zhuǎn)化為企業(yè)的無息貸款，從而獲取企業(yè)資金使用的時間價值，以減輕資金的緊張壓力。
（五）進一步加大審計的評價力度
這其中不僅包括審計部門對項目全部完工過后的全面審計，還包括項目在建設(shè)過程中實施的不定期的專項的審計，對在審計過程中發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題進行督促，要求項目主要負責部門和相關(guān)的業(yè)務(wù)部門及時有效地調(diào)整，并對整理落實的情況進行全面客觀的評價。另外，我們要建立完工項目之后的評價制度，組織各個業(yè)務(wù)部門對整體項目完成之后所取得的企業(yè)經(jīng)濟效益進行進一步的綜合的分析與評價，總結(jié)出相關(guān)的經(jīng)驗教訓，對今后新項目的開發(fā)投資決策工作提供切實可行的合理化建議。
