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新時期物業(yè)公司的會計核算和財務(wù)管理工作探討

我國社會不斷發(fā)展,多種行業(yè)顯示出了比較好的發(fā)展趨勢,物業(yè)管理也表現(xiàn)出了比較好的發(fā)展勢頭。但是,在市場競爭機制下,物業(yè)管理也有自身的行業(yè)特點。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加強會計核算及財務(wù)管理,完善物業(yè)公司的財務(wù)管理體系,促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展

一、物業(yè)公司財務(wù)管理的特點

(一)綜合性

物業(yè)管理指的是具有專門的人員及機構(gòu),接受物業(yè)所有人委托,根據(jù)國家法律的規(guī)定,對投入使用的房屋建筑和配套的設(shè)施,采用經(jīng)濟手段實行管理。和其他服務(wù)行業(yè)不同的是,物業(yè)公司提供的服務(wù)是全天性和持續(xù)性的,涉及的層次較多。物業(yè)公司現(xiàn)代化水平不斷提升,財務(wù)管理應(yīng)用動態(tài)分析的方法,強化預(yù)算控制,進(jìn)行數(shù)字化管理,管理的綜合性大大提高。

(二)涉及企業(yè)的多個方面

物業(yè)公司的財務(wù)管理和社會公共服務(wù)及個體服務(wù)不同,是群體性服務(wù)。且在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的過程中,必須要有資金的支持,提供相應(yīng)的服務(wù),支付員工的工資,且維修保養(yǎng)、維護(hù)環(huán)境等環(huán)節(jié)都涉及成本支持的問題。物業(yè)公司各個公司都需要資金,如果失去資金的支持,部門活動就不能正常開展。業(yè)務(wù)的開展直接或間接地對企業(yè)資金的流動具有一定的影響,進(jìn)而對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。物業(yè)公司財務(wù)管理涉及的范圍較廣,企業(yè)的經(jīng)營活動都涉及財務(wù)管理。因此,物業(yè)管理公司需要做好財務(wù)管理的工作,注意各個部門項目之間的聯(lián)系,在總體上合理地分配資金,協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)所占用的資金比例。

二、物業(yè)公司在會計核算及財務(wù)管理方面存在的問題

(一)會計核算、財務(wù)管理處于初級階段

對于企業(yè)而言,財務(wù)核算及管理是重點、難點,財務(wù)管理對企業(yè)的業(yè)績具有直接的影響。物業(yè)行業(yè)在我國發(fā)展的時間相對較短,處在初級階段。物業(yè)管理行業(yè)是新興行業(yè),多數(shù)企業(yè)沒有認(rèn)識到財務(wù)管理的重要性,財務(wù)管理體系不完善,整體的水平有待提高。

(二)會計核算和財務(wù)管理出現(xiàn)的問題

企業(yè)經(jīng)營主要是為了提高企業(yè)的競爭力,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)的規(guī)模不斷擴大,管理理念隨之提升,管理的范圍不斷拓展,物業(yè)公司也越來越注重財務(wù)管理。部分企業(yè)在財務(wù)管理方面投入較多,但是在經(jīng)營管理中仍然存在一些問題。

1.會計管理基礎(chǔ)工作比較弱

沒有及時地建賬,沒有依照會計制度進(jìn)行賬目分類。原始資料失去真實性,會計核算的基礎(chǔ)資料不完善,打白條的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,會計資料的手續(xù)不完善,一些比較重要的業(yè)務(wù)未簽訂合同;會計科目的使用不合理,將資本性支出、收益性支出的概念混為一談;財產(chǎn)定期清查盤點的制度沒有建立或建立以后沒有實際執(zhí)行;記賬憑證及經(jīng)濟業(yè)務(wù)的摘要內(nèi)容表述不夠準(zhǔn)確。以上的現(xiàn)象使得會計核算缺乏規(guī)范性,不能及時地反映會計信息,對會計報表使用者的工作造成一定的影響。

2.缺乏管理資金力度

現(xiàn)在物業(yè)管理中普遍出現(xiàn)的問題是資金缺乏,物業(yè)管理的資金來源及數(shù)量相對有限,主要的項目包括:啟動資金、維修資金、管理服務(wù)費和經(jīng)營性收入。物業(yè)公司通常是中小企業(yè),注冊的資金比較少,資金實力受到限制,銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)數(shù)量比較少,銀行通常不會給予貸款。

3.成本核算的方式比較單一

在當(dāng)前形勢下,在成本核算方面比較普遍的做法是公司財務(wù)部門進(jìn)行集中核算,設(shè)置明細(xì)的科目到二級,職能部門或管理處沒有進(jìn)行成本費用核算,多是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理和服務(wù)的范圍比較廣,一個公司管理的小區(qū)可能會達(dá)到數(shù)十個,提供的服務(wù)較多,小區(qū)服務(wù)成本必須實現(xiàn)精細(xì)化管理,根據(jù)項目及類別設(shè)置相應(yīng)的明細(xì)分類賬、輔助核算賬,為決策層提供依據(jù),滿足企業(yè)的管理需要。

4.會計核算體系缺乏統(tǒng)一性

由于物業(yè)公司發(fā)展的時間有限,在會計核算制度方面缺乏統(tǒng)一性,物業(yè)公司在開展會計核算工作時,對會計核算制度的相關(guān)經(jīng)驗不能及時吸收。物業(yè)公司經(jīng)營情況決定它的日常財務(wù)管理工作表現(xiàn)出會計制度的特點,現(xiàn)在實行的會計核算管理制度比較寬松,物業(yè)公司要想獲得進(jìn)一步的發(fā)展,需要重視會計工作,建立會計核算體系,提高公司財務(wù)管理的能力。

5.成本管理方法比較落后

在傳統(tǒng)的管理中,成本管理主要是依靠以下方面:第一,規(guī)模效益;第二,提高和供貨商談判的能力,降低成本;第三,財務(wù)部門進(jìn)行費用控制,降低預(yù)算,節(jié)省開支。由于沒有考慮到成本因素,成本的降低沒有涉及根源,處在初級階段,只是在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行成本管理,在供應(yīng)與服務(wù)中考慮較少,不重視企業(yè)的市場形象及品牌效應(yīng),企業(yè)不具有全面發(fā)展的途徑,成本管理不成體系,缺少戰(zhàn)略性的思維。在資金管理的過程中,資金缺口比較大,存在被挪用及占用的情況,壞賬損失比較嚴(yán)重。

三、物業(yè)公司進(jìn)行會計核算及財務(wù)管理的對策

(一)完善會計基礎(chǔ)管理的工作

結(jié)合國家頒布的相關(guān)文件進(jìn)行建賬,對會計人員加強培訓(xùn),提高會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì);建立會計管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行;在公司內(nèi)部建立會計監(jiān)督體系,發(fā)揮會計監(jiān)督的功能,對原始憑證加強審核及稽核,確保會計信息的質(zhì)量。

(二)進(jìn)行財務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟收益來源如下:一是公司在向客戶提供相關(guān)的服務(wù)之后收取一定的費用;二是公司實行多種經(jīng)營方式,進(jìn)行多元化投資,獲得部分經(jīng)濟效益。物業(yè)公司要想擴大發(fā)展,確保財務(wù)管理的正常進(jìn)行,必須及時地向客戶提供一定的信息,這就要求物業(yè)公司調(diào)查公司的財務(wù)情況,了解在特定的階段內(nèi)公司的負(fù)債及資產(chǎn)狀況,對企業(yè)運營風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。公司可以在市場化經(jīng)濟發(fā)展的過程中掌握公司的資金構(gòu)成情況,閑置的資金可以用于其他的投入,使成本運轉(zhuǎn)得到有效的控制,健全財務(wù)管理制度,有助于公司財務(wù)管理。

(三)實行績效考核制度

物業(yè)公司的競爭在于人,主要指的是人才,涉及管理、服務(wù)和技術(shù)方面。進(jìn)行績效考核,有助于企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo),增加企業(yè)的核心競爭力,有助于提升公司的服務(wù)水平。在管理成本中,人工成本比例為70%~80%,實行績效考核可以提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,減少人工成本。

(四)進(jìn)行資金管理

資金管理主要表現(xiàn)在以下幾個方面:首先,提升資金運作的水平,增加公司的收入;其次,對資金進(jìn)行跟蹤管理,強化資金的使用及調(diào)度工作,實現(xiàn)??顚S茫苊獬霈F(xiàn)挪用和占用資金的情況;再次,對于應(yīng)收賬款,需要增加催收的力度,減少應(yīng)付款的比例,促進(jìn)貨款回籠,減少存貨所占的比例,強化存貨管理;最后,降低風(fēng)險,收取水電費押金,和保險公司及保安公司加強合作,降低資金風(fēng)險及索賠風(fēng)險。

四、結(jié)語

在市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)公司需要提升自身的競爭力,促進(jìn)自身的發(fā)展。物業(yè)公司需要認(rèn)識到自身存在的問題,明晰部門的責(zé)任,在資金運作方面做好規(guī)劃及計劃,健全財務(wù)管理制度,認(rèn)識到財務(wù)管理的重要性,采取措施促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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[4]張健.物業(yè)公司財務(wù)管理現(xiàn)狀分析及建議[J].當(dāng)代經(jīng)濟,2012(10).

作者:劉俏

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