據(jù)權(quán)威專家預(yù)測(cè)，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響下，將來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)樓市“熱也政策，冷也政策”的格局依然顯著。并且隨著房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目的發(fā)展，企業(yè)管理的幅度和復(fù)雜性大大增加，企業(yè)內(nèi)部遇到的新矛盾也越來(lái)越多。面對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、內(nèi)外擠壓、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的嚴(yán)峻形勢(shì)，企業(yè)必須強(qiáng)化管理內(nèi)功，從實(shí)際出發(fā)，做好內(nèi)部控制?？傊?，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平將直接決定項(xiàng)目的最后盈利，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理能力，將是企業(yè)最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
▲▲一、內(nèi)部控制概述
內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高運(yùn)營(yíng)效率的手段和工具，是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策層和全體員工必須共同嚴(yán)格遵守并努力實(shí)施的旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的整套制度體系。它涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)整個(gè)流程。所謂“控制目標(biāo)”包括以下四個(gè)方面：一是保障房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)合規(guī)合法；二是保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全，能有效地預(yù)防企業(yè)貨幣資金、實(shí)物資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；三是保證企業(yè)信息特別是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的正確可靠和及時(shí)迅速；四是提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，有效地控制生產(chǎn)進(jìn)度，而且講究質(zhì)量。實(shí)踐證明，科學(xué)完善的內(nèi)部控制制度，能對(duì)企業(yè)職能部門(mén)、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)督控制，促使企業(yè)從上到下，所有人員明確目標(biāo)，履行職責(zé)，確保企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流動(dòng)規(guī)范有序、高效保質(zhì)地進(jìn)行。這樣也就從根本上確保了房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定和發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資者經(jīng)濟(jì)效益及企業(yè)價(jià)值最大化。
▲▲二、目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是后起的一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部控制滯后于市場(chǎng)形勢(shì)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)中暴露出內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)在：
（一）企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足
相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)建立內(nèi)部控制不重視。已訂立的制度，往往執(zhí)行不力，只停留在紙上，得不到認(rèn)真落實(shí)。遇到具體情況，過(guò)分強(qiáng)調(diào)靈活性，對(duì)內(nèi)控制度置若罔聞，不能做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究。使內(nèi)控失去了應(yīng)有的剛性和原則性。
（二）企業(yè)內(nèi)部控制不夠全面，缺少對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的整體考量
不能結(jié)合本單位的實(shí)際情況去制定相應(yīng)的制度，只是根據(jù)一般情況，制定管理制度?？刂骗h(huán)境、會(huì)計(jì)管理以及控制程序等方面不夠完善，沒(méi)有形成一個(gè)完整的適合本單位的內(nèi)部控制系統(tǒng)。這樣的制度存在漏洞、操作性差、制衡機(jī)制松散、審計(jì)職能弱化等問(wèn)題。
（三）企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督乏力，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不健全
監(jiān)督管理應(yīng)該是企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)保障，可是很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少合理的內(nèi)部監(jiān)督，實(shí)踐中只注重制度的制定，忽視對(duì)制度的落實(shí)情況的檢查監(jiān)督。最大的問(wèn)題就是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全。某些民營(yíng)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警缺少專業(yè)人員，沒(méi)有形成完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，企業(yè)一旦面臨某種風(fēng)險(xiǎn)，往往是領(lǐng)導(dǎo)者憑經(jīng)驗(yàn)說(shuō)了算。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警人員發(fā)言權(quán)有限，容易造成決策失誤，以致無(wú)法有效地采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。
（四）企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)參差不齊
所謂“人員素質(zhì)”是指企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理等高級(jí)管理人員）和企業(yè)所有員工的素質(zhì)。企業(yè)內(nèi)部控制是需要大家一起參加、相互監(jiān)督、共同制約的一項(xiàng)工作。但是在不少房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論領(lǐng)導(dǎo)還是一般員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的領(lǐng)悟和執(zhí)行水平差異很大。有些領(lǐng)導(dǎo)不能以身作則、嚴(yán)格準(zhǔn)守內(nèi)控制度的規(guī)定，甚至朝令夕改。有些員工對(duì)內(nèi)控制度態(tài)度漠然，事不關(guān)已，認(rèn)為那是領(lǐng)導(dǎo)的事情。企業(yè)內(nèi)部一些負(fù)有控制責(zé)任的工作人員，思想覺(jué)悟和專業(yè)知識(shí)水平，都有待學(xué)習(xí)提高，才能滿足新形勢(shì)下房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的要求。
（五）企業(yè)內(nèi)部溝通不暢
隨著科技的迅猛發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部控制，已經(jīng)與信息化結(jié)合在一起。企業(yè)信息化的發(fā)展對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制尤其重要，特別是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)。然而，實(shí)際上要做到這一點(diǎn)并不容易。因?yàn)椴簧倨髽I(yè)部門(mén)之間各自為政，分割明顯，只顧本部門(mén)的工作，而缺少與其他部門(mén)的聯(lián)系和交流，甚至上下級(jí)之間也缺少信息通暢的渠道。
▲▲三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
（一）營(yíng)造房地產(chǎn)企業(yè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境
良好的內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制制度制定及執(zhí)行的基礎(chǔ)保障。營(yíng)造構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必須抓住以下三點(diǎn)：
第一，強(qiáng)化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須堅(jiān)持把內(nèi)部控制作為企業(yè)管理的頭等大事來(lái)抓，認(rèn)真組織和領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)工作，并采取相應(yīng)的政策措施來(lái)保證制度的執(zhí)行及評(píng)價(jià)，領(lǐng)導(dǎo)者還必須認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的建設(shè)不是一勞永逸、一成不變的，隨著企業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)的變化，新的情況要求企業(yè)內(nèi)部控制要不斷調(diào)整完善。
第二，完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層主要分為董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的板塊。其中董事會(huì)應(yīng)始終負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立、健全和有效運(yùn)行，要加強(qiáng)董事會(huì)的建設(shè)。董事長(zhǎng)及其他董事會(huì)的成員要懂法規(guī)、懂業(yè)務(wù)、懂行情。在強(qiáng)化董事會(huì)在治理結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)作用的前提下，務(wù)必要明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層各部門(mén)的職能和權(quán)限，形成三角制衡關(guān)系，確保企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離，相互制約。
第三，加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，加大企業(yè)內(nèi)部控制的宣傳力度。通過(guò)學(xué)習(xí)，弘揚(yáng)誠(chéng)實(shí)守信、愛(ài)崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)員工的主人翁責(zé)任感意識(shí)，提高員工的思想品德素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。在堅(jiān)持對(duì)員工加強(qiáng)正面教育的同時(shí)，還注意對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查考核，職權(quán)與獎(jiǎng)罰結(jié)合，實(shí)行“有功必獎(jiǎng)，有過(guò)必罰”的考核原則，激勵(lì)企業(yè)員工執(zhí)行內(nèi)控制度的積極性和自覺(jué)性，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的管控、監(jiān)督和制衡作用。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)必須按照本企業(yè)的特點(diǎn)以及發(fā)展需求，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)相應(yīng)的內(nèi)部控制制度。這種控制既要覆蓋生產(chǎn)的整個(gè)流程，又要善于抓住關(guān)鍵，突出重要節(jié)點(diǎn)。
1.堅(jiān)持遵循不相容職務(wù)相分離原則
首先梳理企業(yè)現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)流程中不相容的職務(wù)，堅(jiān)持實(shí)行授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會(huì)計(jì)記錄、會(huì)計(jì)記錄與財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)與監(jiān)督檢查等相互分離的原則，合理設(shè)置崗位，明確各自職權(quán)，形成相互牽制，相互制約，以防為主的監(jiān)控防線。一般業(yè)務(wù)要復(fù)核，重要業(yè)務(wù)實(shí)行雙簽制，杜絕一人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過(guò)程的現(xiàn)象。
2.建立企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)
為了建立企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)，企業(yè)的財(cái)會(huì)人員應(yīng)該致力于完善會(huì)計(jì)處理程序，應(yīng)當(dāng)把經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的計(jì)量、記錄及匯總的程序形成制度，確保有關(guān)人員在處理相同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，能前后一致。這樣形成的會(huì)計(jì)記錄與財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)可靠。要達(dá)到以上要求，一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，建立高素質(zhì)的財(cái)會(huì)隊(duì)伍。企業(yè)要鼓勵(lì)并創(chuàng)造條件，使企業(yè)的財(cái)會(huì)人員通過(guò)教育和培訓(xùn)掌握本行業(yè)的最新稅收法規(guī)，熟悉新的財(cái)務(wù)準(zhǔn)則及新的操作方法，還要掌握工程管理結(jié)算、成本控制等方面的知識(shí)。
3.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督
企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，通常是通過(guò)內(nèi)部審計(jì)來(lái)實(shí)踐的。實(shí)質(zhì)上內(nèi)部審計(jì)是對(duì)其他內(nèi)部控制的再控制。為了合理設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部控制中的作用，必須堅(jiān)持兩條原則：一是獨(dú)立性原則，二是權(quán)威性原則。這樣的審計(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)定期的和不定期的核查審計(jì)，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的重大業(yè)務(wù)事項(xiàng)，對(duì)各部門(mén)的業(yè)務(wù)往來(lái)，尤其是會(huì)計(jì)部門(mén)的工作進(jìn)行了有效的管控，做到防患于未然，將問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)，建立了以“查”為主的監(jiān)督防線。此外，還可以聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行審計(jì)。根據(jù)審計(jì)意見(jiàn)，對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行完善。適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需求。
（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制預(yù)警機(jī)制
房地產(chǎn)行業(yè)是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得土地、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都會(huì)受到來(lái)自企業(yè)內(nèi)部和外部的各種因素的影響。它的特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在著這樣或那樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，面對(duì)復(fù)雜變化的市場(chǎng)不能光憑經(jīng)驗(yàn)主觀判斷。企業(yè)必須建立由專業(yè)人員組成的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警團(tuán)隊(duì)，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)價(jià)機(jī)制，按照嚴(yán)格規(guī)范的程序，及時(shí)識(shí)別預(yù)警相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)內(nèi)部控制管理的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)的分析和量化預(yù)測(cè)，把風(fēng)險(xiǎn)控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，迅速處理，有效地規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。
（四）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部通暢的信息渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部控制的要求，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，編制內(nèi)部控制信息的收集、處理和傳遞程序，簡(jiǎn)化內(nèi)部控制過(guò)程，打破企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各團(tuán)隊(duì)之間的“門(mén)戶”，建設(shè)高度集成的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程高度的融合，從而達(dá)到信息資源高度共享的目的。企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的人員通過(guò)暢通的信息渠道，隨時(shí)交換信息，及時(shí)溝通反饋，形成了廣泛的溝通系統(tǒng)。不僅上下之間信息暢通，而且各部門(mén)橫向之間信息暢通，不僅企業(yè)內(nèi)部信息溝通無(wú)阻，而且與企業(yè)外部相關(guān)單位也能很好溝通。這樣有利于最大限度地集思廣益，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)控制的依據(jù)，并能及早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警規(guī)避。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要作用，越來(lái)越被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)識(shí)看重。實(shí)踐證明，只要運(yùn)用科學(xué)的對(duì)策，加大企業(yè)內(nèi)部控制的力度，不斷完善，不斷創(chuàng)新，跟準(zhǔn)時(shí)代的潮流，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求，就一定能保障房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
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作者：吳春峰
