長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)法律并未對(duì)小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬進(jìn)行明確約定，開發(fā)商、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)之間，就會(huì)所的產(chǎn)權(quán)問題存在著許多爭(zhēng)議。廣泛的說，會(huì)所屬于小區(qū)配套設(shè)施，但它不同于一般意義上的配套設(shè)施，因?yàn)樗梢詺w屬于全體業(yè)主，也可以歸屬于開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)并不明確。在進(jìn)行涉稅會(huì)計(jì)處理時(shí)，必須在明確產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上考慮成本核算。
按照國(guó)家法律規(guī)定，會(huì)所的開發(fā)成本分為下列幾種情況：
1.經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，建筑區(qū)劃內(nèi)的會(huì)所所有權(quán)歸全體業(yè)主。其開發(fā)成本可通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目核算，并計(jì)入可售房產(chǎn)開發(fā)總成本。竣工驗(yàn)收時(shí)計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品———某開發(fā)小區(qū)”科目并隨房產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。
2.經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，建筑區(qū)劃外的會(huì)所所有權(quán)歸開發(fā)商。這種情況下，有兩種核算方法可供選擇：
其一，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)且作為自建固定資產(chǎn)單獨(dú)立項(xiàng)的。會(huì)所的建造成本通過“在建工程”科目單獨(dú)核算，竣工交付使用后作新增固定資產(chǎn)處理，計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，計(jì)入期間費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓時(shí)按照清理固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。
其二，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)且未單獨(dú)立項(xiàng)的。會(huì)所的建造成本通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目核算，但不并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)。竣工驗(yàn)收計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品———配套設(shè)施”，此時(shí)其成本不納入公攤，不隨房產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)而結(jié)轉(zhuǎn)，會(huì)計(jì)核算上反映為空置的“開發(fā)產(chǎn)品———配套設(shè)施”。同時(shí)也應(yīng)注意到是否存在銷售或視同銷售行為，如將會(huì)所轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)，則一方面屬于視同銷售行為，另一方面應(yīng)結(jié)平“開發(fā)產(chǎn)品———配套設(shè)施”科目。
按照國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文中規(guī)定，會(huì)所的開發(fā)成本核算分為下列幾種情況：
1.屬于非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
2.屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。此時(shí)，可分如下兩種情況處理：一種是開發(fā)企業(yè)就會(huì)所單獨(dú)立項(xiàng)，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；一種是按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理，包含四種情形：屬于營(yíng)利性的（產(chǎn)權(quán)不屬于開發(fā)企業(yè)），產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的。
根據(jù)上述分析，會(huì)計(jì)制度下會(huì)所的開發(fā)成本核算按下面幾種類型處理：
1.凡是準(zhǔn)備作為商品有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，以及本企業(yè)將用于出租或作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的配套設(shè)施，應(yīng)將其實(shí)際成本從“開發(fā)成本”總賬及所屬“配套設(shè)施開發(fā)”明細(xì)賬，結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”總賬及所屬“配套設(shè)施”明細(xì)賬。在辦理銷售或交付使用手續(xù)后，再?gòu)摹伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)到有關(guān)賬戶。
2.不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施和按規(guī)定應(yīng)計(jì)入土地和商品房成本的其他配套設(shè)施，其實(shí)際成本的結(jié)轉(zhuǎn)有以下兩種情況：
一是配套設(shè)施與土地、商品房等同步進(jìn)行建設(shè)，發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以上土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)在配套設(shè)施完工后，將其實(shí)際成本按有關(guān)項(xiàng)目建筑面積或預(yù)算造價(jià)、預(yù)算成本的比例，分配計(jì)入有關(guān)土地或房屋等項(xiàng)目成本，從“開發(fā)成本”總賬所屬“配套設(shè)施開發(fā)”明細(xì)賬，結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本”總賬所屬“土地開發(fā)”或“房屋開發(fā)”明細(xì)賬。
二是配套設(shè)施與商品房和商品性建設(shè)場(chǎng)地非同步建設(shè)，即土地和房屋已開發(fā)完成，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓或出售，而配套設(shè)施尚未完工。經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。
在這種情況下，土地和房屋開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)，已經(jīng)預(yù)提了配套設(shè)施費(fèi)。因此，當(dāng)配套設(shè)施竣工時(shí)，應(yīng)將其實(shí)際成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)。實(shí)際成本與預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)視其金額大小和開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行處理：如果差額較小，則不再調(diào)整先行竣工的商品房和商品性建設(shè)場(chǎng)地成本，全部計(jì)入在建的土地及房屋開發(fā)項(xiàng)目的成本，實(shí)際成本大于預(yù)提數(shù)的差額追加在建開發(fā)項(xiàng)目成本，實(shí)際成本小于預(yù)提數(shù)的差額沖減在建開發(fā)項(xiàng)目成本；如果差額較大，則應(yīng)調(diào)整已竣工土地及房屋開發(fā)項(xiàng)目的成本。
