房?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)就是成本的競(jìng)爭(zhēng)。沒(méi)有成本的優(yōu)勢(shì)，就沒(méi)有銷(xiāo)售的優(yōu)勢(shì)，就沒(méi)有利潤(rùn)的來(lái)源。當(dāng)前，在外部市場(chǎng)環(huán)境不可控制的情況下，如何通過(guò)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部科學(xué)的成本管理體系，降低成本增加利潤(rùn)，已成為房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)的重要核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。浙江省浙建房浙建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“浙建浙建地產(chǎn)集團(tuán)”）認(rèn)真貫徹落實(shí)項(xiàng)目管理年活動(dòng)各項(xiàng)要求，以條線建設(shè)為抓手，持續(xù)深化目標(biāo)成本管理，全方位推進(jìn)降本增效，取得了明顯成效。
一、強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，提高管理水平法人治理結(jié)構(gòu)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的核心。
近年來(lái)，浙建地產(chǎn)集團(tuán)按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，建立健全公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范董監(jiān)事決策和監(jiān)督流程，充分體現(xiàn)股東意愿，保證公司正常有效地運(yùn)營(yíng)。出臺(tái)《委派董事監(jiān)事管理暫行辦法》，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目公司董事監(jiān)事作了調(diào)整，從頂層設(shè)計(jì)上為全成本管理的推行奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，浙建地產(chǎn)集團(tuán)不斷完善組織架構(gòu)和管控體系，增設(shè)紀(jì)檢監(jiān)察審計(jì)崗位，引進(jìn)人員一名，獨(dú)立開(kāi)展審計(jì)工作。理順財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)，明確了工作任務(wù)目標(biāo)。成立全成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組和招標(biāo)中心，從組織上加以保證，推動(dòng)全成本管理有效開(kāi)展。加快信息化建設(shè)步伐，初步建成集辦公流程和業(yè)務(wù)審批于一體的新OA 系統(tǒng)，利用網(wǎng)上審批流程促進(jìn)成本有效管控。
二、強(qiáng)化成本理念，增強(qiáng)執(zhí)行力度
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，投資客的購(gòu)買(mǎi)力日趨減少，商品房投資屬性減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)飽和。以萬(wàn)科、保利為代表的大型房企普遍重視成本管理，通過(guò)降本增效提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。浙建地產(chǎn)集團(tuán)緊緊對(duì)標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，組織開(kāi)展全成本理論和體系構(gòu)建、執(zhí)行與管理等方面的實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，提高各級(jí)管理人員的全成本管控意識(shí)，自覺(jué)把全成本管理落實(shí)到日常管理工作中。去年，邀請(qǐng)知名教授張松濤老師主講了題為《標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式與方法探討》的全成本管理專(zhuān)題培訓(xùn)，分析了行業(yè)發(fā)展形勢(shì)對(duì)成本管理的影響，解構(gòu)了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系，詳述了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施及手段，使大家對(duì)全成本理念有了全新的認(rèn)識(shí)。此外，浙建地產(chǎn)集團(tuán)還組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)3期，現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)10余次，有效增強(qiáng)了各級(jí)管理人員的全成本理念。重點(diǎn)從嚴(yán)格合同管理入手，規(guī)范合同文本、把關(guān)各類(lèi)條款，細(xì)化各種責(zé)任，更加重視責(zé)任的追究和風(fēng)險(xiǎn)的防范，提高合同的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。浙建地產(chǎn)集團(tuán)下屬的太倉(cāng)·濱江麗都項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以全成本理念為指導(dǎo)，從拿地開(kāi)始就明確目標(biāo)成本，嚴(yán)格設(shè)計(jì)把關(guān)，如在開(kāi)工前僅工程量核對(duì)一項(xiàng)就降低造價(jià)64.4萬(wàn)元。
三、強(qiáng)化制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)有規(guī)可循無(wú)規(guī)矩，不成方圓。
浙建地產(chǎn)集團(tuán)在2013年制定出臺(tái)《項(xiàng)目公司管理暫行辦法》、《項(xiàng)目資金管理暫行辦法》等制度的基礎(chǔ)上，2014 年又制定出臺(tái)了《工程類(lèi)合同（協(xié)議）管理辦法（試行）》、《工程預(yù)結(jié)算管理試行辦法（試行）》、《招投標(biāo)（采購(gòu)）管理辦法（試行）》等制度，內(nèi)涵涵蓋合同文本、合同管理、工程預(yù)算、工程變更、工程招投標(biāo)等環(huán)節(jié)，初步形成了企業(yè)成本控制所必需的制度規(guī)范。在制度制定過(guò)程中，浙建地產(chǎn)集團(tuán)積極汲取優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，充分吸收各項(xiàng)目公司的意見(jiàn)建議，通過(guò)多輪征求意見(jiàn)，多輪修改完善，確保制度的完善性和可操作性。制度正式出臺(tái)后，浙建地產(chǎn)集團(tuán)及時(shí)組織了宣貫，召集各項(xiàng)目公司、子公司負(fù)責(zé)合約成本、財(cái)務(wù)、工程、辦公室的人員進(jìn)行專(zhuān)題學(xué)習(xí)，詳細(xì)解讀制度的豐富內(nèi)涵，確保制度落實(shí)到位，具有持久性。
四、強(qiáng)化招標(biāo)控制，監(jiān)控成本變化
自2013年起，浙建地產(chǎn)集團(tuán)成立了招標(biāo)中心，利用該平臺(tái)，從源頭上控制成本。組織開(kāi)展工程咨詢、施工及設(shè)備采購(gòu)等20多項(xiàng)內(nèi)部招標(biāo)工作，通過(guò)規(guī)范招標(biāo)程序，認(rèn)真對(duì)待評(píng)標(biāo)、詢標(biāo)環(huán)節(jié)，在合同簽訂前理清投標(biāo)價(jià)，為合同的履行奠定基礎(chǔ)。如陽(yáng)光郡項(xiàng)目一二期景觀綠化工程比施工方報(bào)價(jià)下降約1600 萬(wàn)元、三四期樁基工程和安裝工程通過(guò)控制招投標(biāo)環(huán)節(jié)，降低造價(jià)1300多萬(wàn)元。項(xiàng)目管理的過(guò)程就是合同管理的過(guò)程，浙建地產(chǎn)集團(tuán)非常重視合同管理在項(xiàng)目管理中的重要性、嚴(yán)肅性。嚴(yán)格遵守招標(biāo)制度，確?！跋日袠?biāo)，后合同”，嚴(yán)禁不招標(biāo)簽合同，嚴(yán)禁暗箱操作、串標(biāo)、虛假招標(biāo)。專(zhuān)門(mén)增設(shè)了紀(jì)檢監(jiān)察審計(jì)部，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能，監(jiān)督招投標(biāo)過(guò)程。如2014年該機(jī)構(gòu)參與了陽(yáng)光郡三四期安裝工程和臨安物資采購(gòu)的邀請(qǐng)招標(biāo)，監(jiān)督項(xiàng)目公司招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)程序的合規(guī)性，取得了良好的效果。
五、強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)控制，合力降本增效
執(zhí)行全成本理念不僅僅是一個(gè)或者兩個(gè)部門(mén)的職責(zé)，只有通過(guò)加強(qiáng)不同專(zhuān)業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，才能有效地控制成本。浙建地產(chǎn)集團(tuán)在推進(jìn)成本控制中，切實(shí)加強(qiáng)與項(xiàng)目公司互動(dòng)、部門(mén)之間聯(lián)系，僅2014 年度就避免資金超付近1000 萬(wàn)元。臨安項(xiàng)目綠化景觀、干掛、市政等工程通過(guò)過(guò)程把控，預(yù)計(jì)核減工程款1200萬(wàn)元。海寧項(xiàng)目通過(guò)對(duì)外墻涂料的成本控制，降低整體費(fèi)用達(dá)20%。由于工程項(xiàng)目的固有性、單件性特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)生工程變更是不可避免的，而工程變更必將導(dǎo)致項(xiàng)目成本的變化。為嚴(yán)格控制工程變更，浙建地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)定涉及重大設(shè)計(jì)變更和工程量簽證的，必須遵循“先洽后干”的原則，經(jīng)審批同意后方可實(shí)施。同時(shí)建立價(jià)格數(shù)據(jù)體系，動(dòng)態(tài)跟蹤項(xiàng)目成本，監(jiān)控成本變化，及時(shí)糾偏。配強(qiáng)項(xiàng)目公司合約成本力量，讓具有豐富經(jīng)驗(yàn)的合約成本部經(jīng)理加強(qiáng)協(xié)調(diào)，及時(shí)及工程人員進(jìn)行溝通，實(shí)在有必要的變更，必須體現(xiàn)優(yōu)化功能。杜絕以變更為手段向施工方輸送利益。
六、強(qiáng)化設(shè)計(jì)優(yōu)化，有效降低成本
在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，融入成本理念，依據(jù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目定位，結(jié)合功能、戶型、結(jié)構(gòu)、造價(jià)、周邊配套等因素，確保理念具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案競(jìng)選、專(zhuān)家評(píng)定等措施，確保設(shè)計(jì)單位好中選優(yōu)。在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中反復(fù)推敲，對(duì)單體方案和施工圖設(shè)計(jì)嚴(yán)格審查，對(duì)建筑材料嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)施工工藝嚴(yán)格要求，建立有效的監(jiān)控機(jī)制。浙建地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，在滿足規(guī)劃要求的同時(shí)降低成本，如陽(yáng)光郡三四期樁基方案評(píng)審，充分利用場(chǎng)地原有舊樁基礎(chǔ)，減少裙樓商鋪的樁基數(shù)量，僅此一項(xiàng)節(jié)約成本近1000萬(wàn)元。瀏河項(xiàng)目做好前期設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，召開(kāi)總圖配置、戶型配比、外墻材料、地下室空間、配套設(shè)施、樁基方案等專(zhuān)項(xiàng)評(píng)審會(huì)10余次，力求滿足規(guī)劃和客戶要求的同時(shí)，降低成本近1000萬(wàn)元。浙建地產(chǎn)集團(tuán)在貫徹全成本理念的過(guò)程中，正確處理成本與品質(zhì)的關(guān)系，降成本而不降品質(zhì)。相反，在充分滿足市場(chǎng)需求的前提下，對(duì)項(xiàng)目戶型、用材、綠化、環(huán)保等方面進(jìn)行創(chuàng)新優(yōu)化，以最經(jīng)濟(jì)、最合理的投入，實(shí)現(xiàn)客戶最有效的使用功能和企業(yè)最大化的利益回報(bào)。如太倉(cāng)·濱江麗都項(xiàng)目采用單體結(jié)構(gòu)與大地下室結(jié)構(gòu)分開(kāi)、單獨(dú)設(shè)置通道進(jìn)行連接的結(jié)構(gòu)形式，避免了滿鋪式地下室設(shè)計(jì)；優(yōu)化了項(xiàng)目標(biāo)高，減少地下室建設(shè)成本2000 多萬(wàn)元。麗水·秀麗春江項(xiàng)目二期（南明園）外墻幕墻施工中，石材幕墻、鋁合金門(mén)窗兩項(xiàng)優(yōu)化設(shè)計(jì)后，共減少成本900多萬(wàn)元。今后，浙建地產(chǎn)集團(tuán)將圍繞成本管理，在盈利能力上有新措施，以全成本理念為指導(dǎo)，以目標(biāo)成本為控制線，實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程控制。
