公允價(jià)值應(yīng)用環(huán)境尚未形成
根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的。新準(zhǔn)則要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。也就是說，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南對(duì)“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，是相當(dāng)困難的。所以，公允價(jià)值模式雖符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但由于公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，如何保證公允價(jià)值確定的合理性，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下很難達(dá)到。
公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)造成信息誤導(dǎo)
公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象。在目前的會(huì)計(jì)制度下，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點(diǎn)，但由于我國(guó)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，不會(huì)排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能，但更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)，那么采用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（公允價(jià)值模式），總體上每年的重估增值額（即使考慮相應(yīng)的折舊和攤銷后）應(yīng)該持續(xù)為正值，計(jì)入當(dāng)期損益后當(dāng)年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)會(huì)得到持續(xù)的額外提升，但如何評(píng)價(jià)這種由于增值帶來的利潤(rùn)增加需要市場(chǎng)進(jìn)一步達(dá)成新的均衡，并且對(duì)凈利潤(rùn)的影響因素大大增多，波動(dòng)程度也會(huì)增加。
使用公允價(jià)值的后續(xù)成本較高
公允價(jià)值的評(píng)估給審計(jì)師提出了一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)，而我國(guó)在這方面尚未起步或者剛剛起步。怎樣來判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)，公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。我們可以看到，在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價(jià)值模式的企業(yè)，每年度均聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。新企業(yè)準(zhǔn)則確定了公允價(jià)值的方法，列示了4種可供選擇的方案，即活躍市場(chǎng)存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場(chǎng)存在類似的其他房地產(chǎn)最新交易價(jià)格的，均可參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，亦可以采用估計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值法進(jìn)行確定。因此，如上述某房地產(chǎn)開發(fā)上市公司如果采用公允價(jià)值模式，正常的話也需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。
稅收成本選擇計(jì)量屬性的主要參考要素
按目前的稅法來分析，在成本模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。但在公允價(jià)值模式下，二者存在明顯的差異。會(huì)計(jì)上，在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不計(jì)提折舊或攤銷。而目前稅法上，是按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對(duì)投資性房地產(chǎn)在計(jì)算所得稅時(shí)，很可能仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。這樣，在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒有影響。但如果計(jì)算所得稅時(shí)，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計(jì)提折舊或攤銷處理，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)權(quán)衡在成本模式下，計(jì)提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果，與公允價(jià)值模式下給企業(yè)帶來收益（但沒有現(xiàn)金流入）之間的利益關(guān)系，最終作出是否采用公允價(jià)值模式的選擇。
公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。從目前情況分析，采用公允價(jià)值模式下不再計(jì)提折舊或攤銷，按公允價(jià)值計(jì)量是可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平的，企業(yè)凈利潤(rùn)將有提升。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度將會(huì)增大，其影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度。如果今后公允價(jià)值下降的幾率加大，也會(huì)使未來的業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)然，企業(yè)在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，應(yīng)該通過穩(wěn)健的做法，將公允價(jià)值慢慢釋放為企業(yè)的利潤(rùn)。
