于蕾：本次主題是針對北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內(nèi)容有土地增值稅的政策盤點、近兩年來土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。
一、土地增值稅的重要文件：綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例實施細則、財稅[1995]48號文件（雖然個別條款已經(jīng)失效或者廢止，但仍具有指導(dǎo)性意義）與最近發(fā)布的財稅[2006]21號文件和國稅發(fā)[2006]187號文件。
二、土地增值稅清算政策詳解
1、對清算單位、計稅單位的稅收政策規(guī)定清算單位：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。?計稅單位：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。?北京市相應(yīng)政策規(guī)定——土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。
2、土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。?符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。?北京市相應(yīng)政策規(guī)定——符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目；（4）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
3、土地增值稅的清算時間屬于主動性清算對象的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；屬于被動性清算對象的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
北京市相關(guān)規(guī)定：凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。
4、計稅收入的確定
?。?）相關(guān)收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益；清算收入只包括清算單位的物業(yè)銷售收入；清算時未取得銷售收入的，如分期收款，實際操作中多以合同記載金額確認(rèn)，需與主管稅務(wù)機關(guān)溝通；租金收入不計入。
?。?）納稅人應(yīng)重點關(guān)注特殊收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。
對于代收費用，要按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的相關(guān)規(guī)定進行計算收入與加計扣除的處理。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
5、扣除項目涉稅風(fēng)險要點
?。?）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
?。?）前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費的稅務(wù)認(rèn)定。
?。?）配套設(shè)施的扣除、裝修費用、預(yù)提費用、公共成本的分?jǐn)偂?br />
?。?）借款利息房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。?北京市相應(yīng)政策規(guī)定——扣除項目各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。
納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出；納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。
北京市相應(yīng)政策規(guī)定——公共配套設(shè)施扣除公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)偂?br />
對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分?jǐn)偂?br />
對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分?jǐn)偂?br />
北京市相應(yīng)政策規(guī)定——利息扣除對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）扣除的確定，對財務(wù)費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。
對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。
6、核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；?申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
北京市相應(yīng)策規(guī)定——核定征收地方稅務(wù)機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
北京市相應(yīng)政策規(guī)定—建安成本扣除的核定土地增值稅清算項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；提供的開發(fā)成本資料不實的；發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。
高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價年度修正系數(shù)表》進行相應(yīng)系數(shù)修正。
7、如何做好土地增值稅清算工作清算前的準(zhǔn)備工作、清算期的安排、清算資料的準(zhǔn)備、中介機構(gòu)的選擇。
8、納稅人土地增值稅自查要點收入自查、扣除項目自查、特殊事項自查。
