王治國(guó)
2012年1月1日從上海開始“營(yíng)改增”的試點(diǎn)以來，進(jìn)行了8次多個(gè)行業(yè)“營(yíng)改增”，2016年5月1日進(jìn)行房地產(chǎn)、建筑行業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等6個(gè)行業(yè)的“營(yíng)改增”，營(yíng)業(yè)稅徹底停止征收。
一、房地產(chǎn)建安企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”喜憂參半
1．喜的方面：（1）如果抵扣充分，稅負(fù)將會(huì)降低；（2）前期預(yù)售納稅少，資金更充裕；（3）加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，提高管理水平。營(yíng)改增”后需要準(zhǔn)確核算進(jìn)銷項(xiàng)稅，進(jìn)項(xiàng)稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，財(cái)務(wù)核算要求
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相對(duì)較高。財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，并及時(shí)對(duì)銷售、工程招投標(biāo)等環(huán)節(jié)向公司提出合理的涉稅建議。優(yōu)先與能提供抵扣憑證的企業(yè)合作，盡量取得增值稅專用發(fā)票，達(dá)到合理降低稅負(fù)、降低成本、降低風(fēng)險(xiǎn)的“三降”目的。
2．憂的方面：（1）憂稅率提高抵扣不足，稅負(fù)會(huì)增加；（2）憂抵扣憑證難以取得，影響進(jìn)項(xiàng)抵扣；（3）憂土地增值稅問題，可能重復(fù)征稅；（4）憂存量房產(chǎn)土地，不能抵扣稅款。房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金，一般會(huì)取得國(guó)土部門開具的財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)，不能據(jù)以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑業(yè)的購進(jìn)沙石等材料很難取得專用發(fā)票。另外還有一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費(fèi)，在成本中比例也不低，各地規(guī)費(fèi)的種類、范圍、比例不盡相同，政府規(guī)費(fèi)的票據(jù)暫時(shí)不能抵扣，以后如何抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)也比較擔(dān)憂。
二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)可能產(chǎn)生的影響
1．盈虧情況直接掛鉤稅負(fù)?！盃I(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)無論盈虧，都須按銷售不動(dòng)產(chǎn)收入額5%納稅，建安企業(yè)按3%納稅?！盃I(yíng)改增”后企業(yè)只對(duì)工程項(xiàng)目增值額部分納稅。當(dāng)企業(yè)增值很少或不增值時(shí)，在取得增值稅專業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。
2．甲供材可抵扣稅金。 “營(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)作為營(yíng)業(yè)稅納稅人，其外購材料、設(shè)備不能獲得稅款抵扣?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)通過甲供材外購材料和設(shè)備支付進(jìn)項(xiàng)稅金，可抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額，避免重復(fù)征稅。
3．對(duì)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本產(chǎn)生影響。稅率變化(由3%∕5%營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率)導(dǎo)致稅負(fù)上升。雖增值稅可抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但由于房地產(chǎn)和建安企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，實(shí)際操作中很多項(xiàng)目難以抵扣，且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直 接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本一系列影響。
4．對(duì)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生影響?！盃I(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)及建安企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合
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理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本考慮，會(huì)要求自身財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)宏觀財(cái)務(wù)管理；另一方面，“營(yíng)改增”改革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)及建安企業(yè)具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響。
5．對(duì)企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)及建安企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)材料等先購入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而開發(fā)之初較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金占用， 擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。另外根據(jù)目前的政策，借款利息進(jìn)項(xiàng)稅暫不允許抵扣，對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)都會(huì)產(chǎn)生較大影響。
6．“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)管理提出新要求。一是工程造價(jià)需要重新修訂；二是對(duì)建筑企業(yè)工程成本需要重新核算?！盃I(yíng)改增”后，企業(yè)內(nèi)部定額要重新進(jìn)行編制，企業(yè)施工預(yù)算也需要重新進(jìn)行修改。
