湘鋼會計協(xié)會第五分會 郭 瑋
一、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的含義
（一）基本概念
不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的租賃服務(wù)業(yè)，按其服務(wù)細分為融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。
（二）關(guān)鍵要素
1.出租標(biāo)的物范圍，不動產(chǎn)包括房屋、商鋪、樓堂館所，及路、橋、道、壩等等。
2.取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)?！叭〉谩钡囊?guī)定落腳點在所有權(quán)的取得，對于單純對外出租的行為沒有明確界定。
二、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的計稅方法及納稅地點
（一）計稅方法
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，稅率11%；出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
1.一般計稅方法
增值稅應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷售額×11%-當(dāng)前進項稅額，進項稅額可以從當(dāng)期銷項稅額中抵扣。
2.簡易計稅方法
增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+5%）×5%，用于簡易計稅方法計稅項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
（二）納稅地點
1.不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
2.不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
三、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃存在的問題
（一）無房產(chǎn)證出租
從上世紀九十年代開始，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，一些歷史遺留房產(chǎn)辦證問題不斷出現(xiàn)，無產(chǎn)權(quán)證的房屋是普遍現(xiàn)象，那么，未取得房產(chǎn)證能否出租？未取得房產(chǎn)證的房屋租賃合同又是否有效？
（二）營改增后稅負擔(dān)憂
稅負，是所有人不可逾越的鴻溝，就算國家不下十遍公開承諾營改增后行業(yè)稅負只減不增，但必竟增值稅與營業(yè)稅不同的稅率，所有行業(yè)不是所有企業(yè)，不少人還是有稅負增加的擔(dān)憂。營業(yè)稅的稅率為5%，增值稅的稅率一般計稅方法為11%，簡易計稅方法為5%，如何最大限度的降低稅負選對計稅方法是擺在出租人面前的一大難題。
四、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃問題的分析
（一）無房產(chǎn)證出租問題分析
1.根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的，房屋不得出租。
2.《合同法》規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，從該法律規(guī)定可以看出，強調(diào)的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用和收益，并不要求出租人必須是租賃物所有權(quán)人或已取得產(chǎn)權(quán)證?！逗贤ā愤€規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。從合同的角度來分析，出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以及使用收益。雖然尚未取得房產(chǎn)證，但產(chǎn)權(quán)清晰，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。因此，目前關(guān)于出租房屋未取得權(quán)屬證書不足以認定租賃合同無效等糾紛案中，都得到法院的支持。
3.《稅收征收管理法》是規(guī)范稅收征收和繳納的行為，是對納稅人出租不動產(chǎn)的行為征稅，房屋沒有產(chǎn)權(quán)證并不影響納稅義務(wù)的發(fā)生。
綜上所述，雖然《合同法》和《稅收征收管理法》與《城市房屋租賃管理辦法》存在矛盾的地方，但基于法律效力大于部門規(guī)章的原則，未取得房屋所有權(quán)證的房屋租賃合同應(yīng)屬有效合同，其產(chǎn)生的出租不動產(chǎn)的行為應(yīng)屬納稅行為。
（二）稅負測算及分析
1.以100元不含稅租賃費收入為例，營改增前后各稅費項目變動情況(見附表)
營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，增值稅屬于價外稅，在簡易計稅方法下，增值稅5%的征收率，只相當(dāng)于營業(yè)稅稅率4.76%，比營業(yè)稅減少了0.24%的稅收負擔(dān)，現(xiàn)金凈流入增加0.85元。在一般計稅方法下，增值稅11%的征收率，相當(dāng)于營業(yè)稅稅率9.91%，比營業(yè)稅增加了4.91%的稅收負擔(dān)，現(xiàn)金凈流入減少4.19元。從上表可看出，營改增后簡易計稅方法稅負更低，現(xiàn)金凈流入增加。因此，在不考慮進項抵扣的情況下，出租不動產(chǎn)采用簡易計稅方法比一般計稅方法更劃算。
2.綜合考慮選擇計稅方法
選擇計稅方法最終目的在于節(jié)稅，但不是任何情況下選擇簡易計稅方法都可以少納稅，選擇簡易計稅方法需要考慮以下幾方面因素：（1）采用簡易計稅，應(yīng)出具出租標(biāo)的物是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)的證明。（2）根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。因此，應(yīng)考慮用于出租的房產(chǎn)未來3年有無計劃進行改、擴建或裝修等計劃，估算未來36個月內(nèi)究竟有多少銷項稅額和進項稅額。（3）并用一般和簡易兩種計稅方式的話，必須分別核算，否則從高適用稅率，即統(tǒng)一按11%的稅率計算增值稅。（4）視承租人身份的不同而選擇不同的計稅辦法。視承租人情況不同，其對增值稅發(fā)票的要求也不同。如對于小規(guī)模納稅人，其并不需要增值稅進項稅額抵扣，而對于一般納稅人，取得增值稅專用發(fā)票就很重要。
