房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)，致使房企具有典型的高杠桿特征。從2016年9月30日北京出臺(tái)“930”限購(gòu)政策開(kāi)始，黃金周期間有二十多個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開(kāi)始收緊。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)如下變化：
一、融資規(guī)模整體微降，部分龍頭企業(yè)融資力度較大
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年前11月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預(yù)計(jì)全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。2017年全年房企融資總量并未出現(xiàn)明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致，比如中國(guó)恒大、陽(yáng)光城等企業(yè)，其余超半數(shù)企業(yè)融資總量較于2016年出現(xiàn)大幅下降，在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企面臨的壓力更加明顯。
二、融資成本均有上升，結(jié)構(gòu)性變化進(jìn)一步拉升境外融資成本
從108家典型房企在境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)上的融資成本來(lái)看，2017年新增融資成本均有所上升，2017年1-11月108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)平均融資成本與2016年全年相比，分別增加1.34、1.03及1.20個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)?015年、2016年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境較為寬松，融資成本也相對(duì)較低；但從2016年下半年開(kāi)始信貸環(huán)境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高。
境外發(fā)債融資成本增加最為明顯，除了整體環(huán)境影響外，與發(fā)債企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化也有較大關(guān)聯(lián)。2016年由于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境寬松，企業(yè)更偏向于國(guó)內(nèi)發(fā)債，境外發(fā)債的多為融資能力較強(qiáng)的規(guī)模房企，其中TOP10房企境外發(fā)債占比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%。2017年由于信貸逐步收緊，擴(kuò)張中的中型房企增加了境外發(fā)債，TOP30-TOP50的房企境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到了38%，TOP10房企的比例則縮減到了36%，而一般而言規(guī)模房企的融資成本相對(duì)較低。
三、融資結(jié)構(gòu)突變，公司債驟減、境外融資大漲
在新的融資環(huán)境下，2017年1-11月房企融資方式結(jié)構(gòu)變化顯著，公司債占比急速下滑，股權(quán)融資、境外融資、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資占比則大大增加。
2016年四季度《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)公司債券的分類(lèi)監(jiān)管方案》、《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》等政策陸續(xù)出臺(tái)，2017年公司債發(fā)行規(guī)模的驟減。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年前11月公司債融資總規(guī)模為422億元，較2016年全年大幅下降91%，占比僅為4%。
2017年前11月股權(quán)融資規(guī)模增長(zhǎng)明顯，規(guī)模達(dá)到了1443億元，占比為14%，相比2016年全年大幅增長(zhǎng)96%。股權(quán)融資之所以出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，主要是由于恒大集中于2017年以增發(fā)配股的方式先后進(jìn)行了三輪戰(zhàn)略性增資。
此外，境外融資占比也出現(xiàn)顯著回升。2017年1-11月房企境外融資規(guī)模達(dá)到2553億元， 占融資總額的25%，較2016年全年上升11個(gè)百分點(diǎn)，重新成為了房企的重要融資手段。這主要是因?yàn)殡S著我國(guó)信貸環(huán)境的進(jìn)一步收緊，公司債門(mén)檻升高，房企們陸續(xù)揚(yáng)帆出海，在海外尋找融資機(jī)會(huì)。
房企境外融資主要包含銀行借款、金融結(jié)構(gòu)借款、銀團(tuán)貸款、俱樂(lè)部貸款、發(fā)行優(yōu)先票據(jù)或債券等等，其中境外發(fā)債（包括優(yōu)先票據(jù)、債券等）是房企最主要的境外融資方式之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年108家房企境外發(fā)債合計(jì)人民幣高達(dá)1993億元，而2016年全年僅約人民幣626億元。
四、融資創(chuàng)新與多元持續(xù)推進(jìn)，資產(chǎn)證券化成為新風(fēng)口
隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)融資渠道的逐步受限，房企除了輾轉(zhuǎn)海外融資之外，還在國(guó)內(nèi)積極拓展創(chuàng)新的融資方式。房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，房企的融資方式也越來(lái)越多元化，尤其是資產(chǎn)證券化。從2015年6月萬(wàn)科發(fā)布了國(guó)內(nèi)首只公募REITs后，資產(chǎn)證券化逐漸成為房企融資的一個(gè)突破口。通過(guò)資產(chǎn)證券化，不僅可以幫助企業(yè)有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)和資源配置效率，還能為企業(yè)提供資金支持，因此也成為了融資市場(chǎng)收緊情況下房企融資的一個(gè)重要手段。
2017年前11個(gè)月，多家企業(yè)完成發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行金額總計(jì)達(dá)423億元，同比大幅增長(zhǎng)210%。資產(chǎn)證券化占總量的比例連年提升，從2015年的0.3%增長(zhǎng)至2017年前11個(gè)月的4.2%。究其原因，一方面是因?yàn)榘l(fā)行企業(yè)數(shù)量增加，另一方面也是因?yàn)槌^(guò)半數(shù)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目單筆發(fā)行規(guī)模較大。
此外，2017年10月保利地產(chǎn)公告，與中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司聯(lián)合發(fā)行的“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲得上海證券交易所審議通過(guò)。這是國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITs，也為大力拓展租賃住房業(yè)務(wù)的房企提振了信心。在房企大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的趨勢(shì)下，未來(lái)資產(chǎn)證券化的比例還將進(jìn)一步提升。
五、對(duì)我公司未來(lái)發(fā)展的思考
在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)凸顯，融資能力相對(duì)較強(qiáng)，中小房企生存壓力逐步加大。隨著國(guó)家去杠桿的一系列政策調(diào)控，傳統(tǒng)融資渠道逐步受限，同時(shí)央企相較于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)面臨更大監(jiān)管壓力和政策限制，難度也會(huì)更大。
面對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)拿地難的局面，我公司應(yīng)積極轉(zhuǎn)變思路，不僅關(guān)注第一手拿地信息，也應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)并購(gòu)等多種介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方式，同時(shí)積極研究并控制上述方式涉及的政策、法律、稅務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)中鐵下屬專(zhuān)業(yè)金融服務(wù)公司專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，融資經(jīng)驗(yàn)豐富，了解金融改革和金融業(yè)發(fā)展動(dòng)向，對(duì)金融政策、金融市場(chǎng)的研判能力和對(duì)金融工具的運(yùn)用能力強(qiáng)。公司可借助于它們開(kāi)拓融資新渠道，促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，實(shí)現(xiàn)合作共贏。（撰稿 劉淑娟）
